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房租之争凸显监管空白 政策完善迫在眉睫

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本报记者 张敏 北京报道

稳房租路径

北京等地区近期房租出现过快上涨,引起广泛关注,而随着原我爱我家副总裁胡景晖“炮轰”长租公寓运营机构并从我爱我家离职而引发对长租公寓更广泛的争议,上演了“一出好戏”。在这“好戏”背后,带给市场更多思考。首先,长租公寓机构在利益驱动下,出现了恶性竞争等问题,对市场造成了一定的影响;其次,市场供需不平衡显然存在,尤其是在一些大城市和优质房源,这种不平衡也一定程度上会影响房租,因此,在部分城市需要加大供给;最关键的是,在住房租赁市场,虽然出台了一些相关的政策,但是并未完全细化落地。同时,监管也相对缺失,因此,需要完善政策和补齐监管短板。(张星)

导读

贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布的《2018中国住房租赁白皮书》指出,从2015年开始,关于租赁市场的政策就进入密集发布期,但均有待细化和落地。

由北京房租租金上涨引发的争论持续发酵。过去几年来已经深深介入住房租赁行业的各路资本,在此轮争论中被指为推高房租租金的重要“元凶”。如何规范资本行为、防止恶性竞争,成为争议的焦点之一。

不止资本,梳理我国租赁政策不难发现,在数据获取、行业规范、供应机制、租客权益保护等方面,都存在大量的监管空白地带。这是由租赁政策滞后的客观现实所决定,但导致了租赁市场各方信息不对称,既不利于市场稳定,也使得对租赁市场的调整手段较为有限。

针对北京住房租赁市场的现状,8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加。各方共同承诺不进行恶性竞争并哄抬租金,同时加大供应。

但多数业内人士仍然冀望于实质性的改变。即借助此次风波,加强住房租赁市场的各项“基础设施”建设,同时保护各方权益,从而更好地迎接“租售并举”时代。

缺失的数据

在国家统计局的官方口径中,对住房租赁市场的统计指标远少于买卖市场。买卖指标中,既有成交量、价格指数等基础指标,也有土地交易、投资规模、资金状况等间接参考项。

而对于租赁市场的统计,仅有“租赁房房租”指数一项,且作为构成CPI的八大类别中的一个分项而存在,不甚起眼。

这种单一的数据来源,使得监管层和研究者很难对租赁市场有全面的了解。“租赁市场缺乏基础的数据,除了供应端的房源数量,也没有需求端的人口增量和流动情况。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌向21世纪经济报道表示,在监测租赁市场的变化时,可供参照的指标很少。

从某种程度上说,这是由于租赁市场分散、多变的特性所决定。诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷向21世纪经济报道表示,当前租赁房源极为分散,来源有机构、二房东、个人直租等,且租赁中介较多,以小中介为主。同时租赁房源流动性较大,数据积累困难,因此租赁市场数据相对较少。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为,虽然我国早就开展了住房租赁合同备案工作,但由于各种原因,真正去备案的情况很少。这就导致租赁市场不像二手房买卖那样,能够留存足够的交易数据。

近年来,一些大城市按照要求,开始实施住房租赁合同网签备案制度,但由于起步较晚,真正做到全面备案尚需时日。

在多数受访者看来,这背后有深层的制度原因。一方面,租赁市场有明显的地域性特征,政策从中央到落地,既要结合当地的现实,又需要有人力、物力、财力去支撑,短期内很难一蹴而就;另一方面,近几年房地产买卖市场火爆,各地监管部门将主要精力放在这一领域,而对体量相对较小的租赁市场有所忽略。

北京某知名中介机构负责人向21世纪经济报道透露,近几年来,他曾多次应住建部、北京市住建委等部门的邀请参与房地产市场座谈,但甚少有关于租赁市场的专项座谈,大部分情况都在探讨买卖市场,对租赁市场多一笔带过。

据悉,在缺乏一手数据的情况下,监管者主要从各大中介机构处获取租赁数据。但这些机构的市占率有限、经营策略不同、统计口径亦有差别,即使将各家的信息拼凑起来,也很难反映出市场全貌。

而由于缺乏数据支持,加之租赁市场的分散性,对租赁市场的监管手段十分有限。前述从业者表示,一直以来,政府部门对租赁市场的管理手段以“检查、约谈”为主,其余则靠“行业自律”。

相比买卖市场,这种做法既缺乏价格指导机制,对供应端的调整也十分有限。因此,对租赁市场的管控效果始终不甚理想。

政策细则有待落地

近年来,多路资本进入租赁市场,并培育出多家大型租赁机构。而大型租赁机构在扩张中的非正当竞争,被视为推高租金的原因之一。

在柴强看来,部分租赁企业的确存在恶性竞争。但大型机构推高租金的论调被过度解读,按照现阶段租赁机构的市占率,还远远达不到垄断的水平。

他还认为,培育专业化、机构化租赁企业的大方向不应被否定。柴强向21世纪经济报道表示,大型租赁企业能够提供更好的租赁品质,有利于市场走向规范化。而从监管的角度来看,这些企业更有利于管理,也能够提供更多、更有价值的市场数据。

但柴强表示,应当注意大型租赁企业在扩张中的垄断倾向和非正常竞争苗头,并及时加以制止。

顾云昌认为,此轮有关租金的争论,有望成为促成租赁市场政策完善的契机。在他看来,在房地产调控长效机制、租售并举住房制度的大框架下,房源信息普查、租赁信息平台建设等行业“基础设施”正逐渐完善,从而尽快为行业提供基础数据。

柴强也表示,随着租售并举时代的到来,有关租赁市场的政策会不断完善,并会涉及供需、监管等各个层面。

顾云昌表示,还应关注租赁市场与买卖市场的关系,除两个市场的联动机制外,还有“租售比”等指标。此外,作为市场需求的重要部分,对于大中城市的人口流动也应密切关注。

他还认为,保障租客权益,也应是政策关注的重点。因为“当租客感到不安全时,就不会长期留在租赁市场”,而这种不安全感主要来自对房源的清理,以及租金的不断调整。

就当下北京市场的高租金,刚从我爱我家副总裁的职位上辞职的胡景晖建议,“通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,每个月向老百姓公示”。也有业内人士认为,应直接对租金进行调整。

但柴强认为,对租赁价格的调整应慎之又慎。因为直接管控租金有利也有弊,一直是学术上的难题。但可以通过调整供需的方式间接调整。

贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布的《2018中国住房租赁白皮书》指出,从2015年开始,关于租赁市场的政策就进入密集发布期,但均有待细化和落地。从现有内容来看,未来的政策趋势“包括不限于”5个方向:集体土地建租赁住房、提取公积金支付房租、租金抵扣个税、租购同权、租户权利保障。

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