遏制房租上涨，防范滞胀风险

近日，北京房租上涨引发全社会关注。有机构称，今年全国主要大中城市中，北京的房租同比涨幅并不是最高，有几个城市的房租涨得更快。

房租大幅上涨可能有两个原因，其一，在过去两年，房价出现广泛且大幅上涨，房租自然会在房价上涨后跟涨，房东会在一个供需平衡的市场试探性地将房租提到上限。其二，资本大幅介入后增强了出租者的议价能力，起到了市场房租上涨催化剂的作用。

在我国政府提出“房住不炒”要求、严厉调控楼市，并陆续出台诸多政策文件鼓励租房市场发展后，中国住房交易开始冷却，这会影响到房屋中介收入，出现大量裁员现象。因此，中介响应国家鼓励租房市场的政策，从中介角色转向经营长租公寓，大部分是做二房东。

这种转型对中介有两个好处，首先是从一次性收取中介费到每月获取房租差价，其次是能够影响甚至控制房租价格，进而支撑住房市场价格，并刺激人们租不如买的预期，增强市场交易动力并从中受益。一般而言，如果住房价格下跌，市场交易会大幅缩减，中国人买涨不买跌，这对中介业务会构成巨大冲击。

中介转入长租公寓模式需要资本支持。过去几年，以房租为直接还款来源的租赁ABS产品在中国金融市场大量出现，与消费金融ABS一样火爆，这些证券化产品可能会出现风险。

金融资本支持下的中介公司大量圈占住房资源，变为租房公司，为了获取房源，在同业竞争下必然会以比市场更高的价格（20%-40%）吸引房东授权经营，高出的价格、装修费用以及企业利润会转嫁给租户，大幅抬高市场房租水平。由于利润空间有限以及可能的出租空档期损失，所以这个商业模式，一是需要规模效应，二是要尽可能分隔出更多出租单位，因此，这些公司更倾向于在特定区域形成市场垄断，抬高市场价格，引领整个市场跟涨。

现在，人们对房租价格上涨变得敏感，是因为房租价格对应的是当地收入水平，而不是房价，因此要考虑真实的承受力。由于房价收入比已经高得离谱，如果房租水平要跟随住房价格上涨，房租支出就会超出当地人的支付能力。

以北京去年平均年工资收入101599元计算，除去包括税费在内的各项开支后，人均可支配收入为57230元。2018年1月，北京二手房均价每平米57397元，新房均价40000元左右。北京人均每年可支配收入与北京每平米住房均价几乎相当。按照我爱我家统计，2018年北京上半年每套月租金均价4649元，考虑到合租等问题，北京房租收入比已经接近60%，从买不起转变为租不起。这意味着年轻人几乎没有储蓄购房首付的可能。

从买不起转变为租不起的现象有可能进一步在其他城市出现，原因在于过去两年多时间全国各地房价已经大幅攀升到本地收入水平无法支撑的状态。如果房价不降，房租会继续跟涨，从而制造“租不起”现象，资本介入只是加速了这一趋势提前到来。

这会带来什么样的后果呢？首先，目前的长租公寓模式潜藏不小的社会风险。因为中介竞争性抢占房源时大幅抬高市场价格，并进行装修，是一种透支性行为，但未来有可能因市场承受力有限导致出租率较低的情况发生，产生亏损，房东拿不到房租则会驱赶租户。8月中旬，杭州鼎家网络科技有限公司就因为收租后未将租金打给房东，导致房东强制腾房。原因就在于竞争房源时承诺给房东的房租过高，房子租不出去不得不降价出租，出现亏损。

其次，由房租上涨带动广义物价持续上涨，可能导致社会平均工资增速赶不上住房成本上涨速度，会让年轻人背负过高住房费用，逐步丧失消费力。这样的后果不仅是消费萎缩影响经济增长，还会产生社会问题，比如晚婚与不育。

用政策手段控制房租增速没有太大意义，因为房价相对收入过高，房价不降就会刺激房租慢慢追涨。这是一个系统性问题，推高的不只有房租，还将包括大部分物价。同时，高房价严重抑制内需，影响经济增速与个人收入。而要避免陷入这种境地，关键的一环是坚决遏制房价上涨。