李一戈:应将房租纳入楼市调控

（原标题：应将房租纳入楼市调控）

李一戈

最近有关房租的话题讨论多了起来。有自媒体称，有些城市的房租短期内上涨50%，引发大批租客的“共鸣”，尤其是大城市的年轻朋友。

我多次讲过，住房租赁市场是整个房地产市场的重要组成部分。2016年以来，国家高度重视住房租赁市场的发展，中央政府部门和各地出台的发展住房租赁政策之密集，乃实行住房商品化以来所未见。

我身边有多位90后朋友表示，如果住房租赁市场成熟稳定，一直租房也没关系。虽然通过租房解决住房问题，尚未占主体比例，但年轻一代的住房消费观念确实正在发生变化。

但租金必须在可承受范围。常有专家以欧美发达经济体为例称，住房租金占收入30%左右是可承受的。我有朋友的孩子在美国洛杉矶和波士顿工作，月薪4000多美元，一居室房租1000多美元（好像是1200-1500美元），占比大约是30%。

但用洛杉矶波士顿房租与北京上海比较，不尽合适。房子携带着所在城市的社会属性和附加值，表面租金未必能体现。撇开这些，朋友的孩子准备租两年就买房，以其收入也买得起，但同是用30%收入在京沪租房的年轻人，短期内很可能还是买不起房。

租房一族对租金变化是相对敏感的。富士康的工人，租住城中村，月租金涨100块都会很紧张；京沪白领月租金涨三五百也立感压力。

租房住的绝大部分是中低收入人群，房地产调控的一个重要目标是解决中低收入人群的住房问题，从这个意义上说，住房租赁市场具有一定的社会保障性质，将住房租金纳入楼市调控范围，是符合逻辑的。

但调控不等于用行政手段直接干预住房租金，比如制定租金最高限价。现有租赁住房以市场化供应为主，房源以居民个人为主，租金基本是市场化定价，除了公租房，行政直接干预也行不通。你总不能发个通知，王府井地区，2居室租金不得超过8500块。

那怎么调控呢？还是要坚持以市场为主配置资源的原则。我个人的建议是：

第一，《住房租赁管理条例》应尽快出台。用法律法规来规范住房租赁市场，保障保护租赁双方当事人的合法权益，是非常必要的。据说条例已调研酝酿多时，不宜再拖了。

第二，热点城市的住房土地供应要较大规模地增加。包括销售型商品房用地和租赁住房用地。我曾经呼吁多次，大中城市应适当调整建设用地比例，调减工商产业用地，尤其是热点城市应该及时调减商业办公用地指标给住房用地。必要的话，有关省市可给自然资源部打报告。

第三，住房租赁市场要迅速形成有效供应。国务院加快培育发展住房租赁市场的文件发出两年多了，12个城市进行住房租赁市场试点、13个城市利用集体建设用地建租赁住房试点也有一年了，成效如何？应该有个阶段性总结和推动。

虽说从土地出让到建房子到上市确实需要时间，但不少城市对住房租赁市场的重视程度和推进速度，与人民群众的热切期望，恐怕有较大差距。举个例子，13个集体建设用地建租赁住房试点城市，有几个城市已经实质性开展了相关土地的整理拆迁工作，又有几个城市给出了实质性的建设和上市计划表？观望，就是不作为。

第四，机构提供的市场化租赁住房，包括长租公寓，应尽快出台具体的扶持政策。目前急需的是金融支持政策、税收优惠政策等。推出Reits是时候了。长租公寓运营商，税收减免也应该提上有关部门的决策议程。什么叫“鼓励”？最好的办法就是税收优惠。

长租公寓主要包括两种，一种是新建的房子，一种是机构收购的存量房。文章开头提到的房租涨50%，其房源据说是机构收购二手房来用于出租的长租公寓。但这个说法有夸大和炒作的嫌疑。

据我了解，有的机构与房东签约2-3年，到期再续约，房租都有不小的涨幅。比如，一套2居室3年前月租金4500元，房东今年涨到7300元，涨幅超过50%。机构可能会以7800元分别租出去。但它需要简单装修一下，添置家具、家电。我问过租房住的朋友，机构这样一套房，换空调冰箱洗衣机烟机桌椅床垫等要投入近万元，假如跟房东的租期只有2年，加上管理费，机构基本不挣钱。盈利恐怕要靠金融运作。

我从来不相信机构（包括中介）是控制房源推涨租金的主要“黑手”这种说法，正如我不相信中介是推涨二手房售价的说法一样。个别自媒体以偏概全在渲染房租负面情绪，就如同有的媒体用厦门个别楼盘夸大说该市房价腰斩一样荒谬。

第五，商品住房销售许可证应尽快发放。房地产市场租售一体，房价租金相互影响。有些热点城市，明明商品住房供应非常紧张，地产商的房子早就建好了，你偏卡着它的销售证不发，这不是人为制造供应紧张么？销售端的这种压力必然会向租赁端传导，从而推高租金。此类做法，未为智也。

楼市预期的稳定，包括住房租金预期的稳定。管控治理，不能用感冒吃药的方式，也不是运动战的方式，而应梳理整个租赁市场的肌理机制，并纳入整个房地产健康稳定发展的长效机制里。