巴曙松谈楼市：二线城市继续享受城市化加速红利

（原标题：香港交易所董事总经理巴曙松：二线城市继续享受城市化加速红利 三四线棚改货币效力在减弱）

“此次政治局会议对楼市表述的措词非常严厉，没有放松的意思。从历史对比来看，这次中央也在提构建长效机制，就是尽量不要把房地产作为短期刺激或收缩的工具。现在既然供求大致平衡，进入一个平稳发展阶段，肯定要给这个市场一个稳定的预期。”香港交易所董事总经理、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2018博鳌地产论坛上表示。

巴曙松认为，从全国的趋势看，一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关红利，但突破口很可能是从城市群建设入手，即中心城市带上周边二三线城市。三四线城市的棚改货币化支撑作用在慢慢减弱，规模、销售占比慢慢降低。增量时代的需求在逐步放缓。

当前，中国的户均套数已经超过1，供求在大致走向一个平衡，这也是为什么现在决策者有这么大的决心，用这么严厉的措施来调控房地产跟以前不一样的地方。巴曙松表示，决策总是有一定依据和数据支持，背后的支持可能就是大致判断现在套数够了，调控力度大一点，问题也不大。所以由此可以推断的就是，开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱。

越来越多城市的二手房交易占主导，这是今后可能也要面对的另一个现实。巴曙松表示，房地产对经济的带动，从原来的开发投资阶段，越来越多地转到了围绕房屋构建的相关产业，这也是为什么那么多开发商开始改名字的原因。以前，开发商觉得自己主要的利润来自盖新房，现在可能慢慢试图沿着产业链去延伸布局。

但是，房地产的需求还在。巴曙松表示，只不过这种需求更多的是提升居住品质，所以现在以改善性需求为代表的品质居住上升得比较快，不同年龄阶段的需求特征很明显。

巴曙松表示，大家经常说逃离北上广深，但实际上从幼儿园在园人数、常住人口、小学在校人口来看，并没有出现逃离北上广深，而且是在向这些城市群集聚。

在巴曙松看来，流动人口占比跟房价的相关性非常大，现有的房地产市场向几个主要的城市群集中，这个趋势也非常明显。

从历史对比来看，长效机制就是尽量不要把房地产市场作为短期的刺激或收缩工具，现在既然供求大致平衡，进入一个平稳发展阶段，就要给这个市场一个稳定的预期。巴曙松表示，库存在走低，去化在缩短，这是很现实的特征。从下半年的政策来看，去库存的政策、棚改的货币化政策可能会慢慢减弱，资金面可能会有改善。

巴曙松认为，从全国的趋势看，一些二线城市，他们还会继续享受城市化加速的相关的红利，但突破口很可能是从城市群的建设，这些城市群内部大中小城市的基础设施建设，很可能会成为下一阶段中国扩大内需的政策重点。现阶段，三四线城市的棚改货币化安置效应在慢慢减弱，规模、销售的占比慢慢降低。我们把地批到了三四线城市，但把人留在一二线城市；棚改把三四线城市原来的土地消化得很快，而新增的土地下一步如何与之匹配，这是我们需要考虑的。