万科物业买入戴德梁行4.9%股权

经济观察报获悉，万科旗下的万科物业发展股份有限公司拟在戴德梁行（Cushman　&　Wakefield）首次公开募股（IPO）之前买入该公司4.9%的股权。双方将就大中华区可能的业务机会展开讨论。

根据戴德梁行7月25日发布的公告，戴德梁行将以相当于首次公开募股的每股价格，在私募配售中出售1021万股普通股给万科物业，如果承销商充分行使其购买额外股份的全部期权，则股份数增至1056万股。

按照约定，万科购买股权中的50%，12个月之内不能对外销售，另外50%在18个月内不能转手。

根据华尔街日报报道，按照每股16-18美元指导价区间的中间值计算，戴德梁行预计本次IPO的净筹集金额为7.193亿美元。按照协议条款，万科物业此次投资额约为1.667亿美元。

经济观察报第一时间向戴德梁行和万科物业求证。万科方面回复，目前以公告信息为准。

戴德梁行的股东此前曾几经变换。历任股东中赫赫有名的是前香港特首梁振英。2000年，梁振英参与创建的“梁振英测量师行”通过互换股份的方式，与英国DTZ公司、新加坡的戴玉祥产业咨询公司合并，成立了“戴德梁行”。

2011年12月，澳大利亚建筑公司UGL集团用7750万英镑收购了戴德梁行。时隔三年，UGL作价12.15亿澳元将戴德梁行出售给德州太平洋投资（TPG　Capital）、太盟投资（PAG　Asia　Capital）及加拿大安大略省教师退休基金会（On-tario　Teachers'　Pension　Plan）联合组成的财团。

2015年5月11日，持有高纬环球80.1%股权的欧洲上市投资公司Exor　SpA发布公告称，戴德梁行以20.42亿美元的价格收购高纬环球（Cushman&Wakefield），双方达成最终合并协议。

此前在商办服务市场处于主导地位的是仲量联行与世邦魏理仕。戴德梁行收购C&W后，商办服务市场的三足鼎立格局形成。

戴德梁行提供给经济观察报的信息显示，目前戴德梁行的业务分部在全球大约70个国家，拥有4.8万名员工，2017年营业收入达69亿美元，物业管理面积达35亿平方英尺。

在大中华区，戴德梁行设有20家分公司，布局城市包括北京、香港、台北、上海、广州、深圳等。主要客户中，开发商包括万科、凯德置地、复地、绿地等房企。

2017年，戴德梁行大中华区写字楼代理团队完成甲级写字楼的租售交易面积超过52万平方米，成交金额达60亿元，处于写字楼业主代表市场领导地位；商业地产团队共完成国内超大型机场航站楼的商业以及7座主题乐园项目的商业策划及招商工作；资产服务团队为近650宗项目提供物业管理、设施管理和资产管理，面积超过1.2亿平方米，覆盖大中华区90个城市。

值得一提的是，在中国，戴德梁行的20家分公司网络及逾500人的新城镇化专业团队，已经形成全面的一站式服务体系，为超过58个中国新城镇提供数百项的专业服务，涵盖PPP项目、产城融合、轨道交通TOD综合开发等。

除此之外，戴德梁行大中华区的核心业务还涉及投资代理及顾问、综合住宅服务、企业服务、产业地产服务、估价及顾问服务、策略发展顾问、项目及建筑顾问等。

而履新万科董事会主席一周年的郁亮，这两年正在强势加速万科的转型。从发展路径来看，物业服务是万科转型的“排头兵”。2015年起，万科物业迈开市场化的步伐，全面对外承接开发商的物业服务邀约。2017年8月份的万科中期业绩推介会上，郁亮首次将万科的业务归为五大类型，其中地产开发和物业管理都被纳入核心业务。

在6月底举行的2017年度股东大会，谈及如何选择空间大且符合正确方向的业务类型，物业又一次被郁亮重点“点名”，他说，物业也有机会做存量生意。万科物业CEO朱保全曾在三年前做出判断，万科物业一定是行业里第一家营收超百亿的企业。

目前，万科物业自有业务布局涵盖住宅物业、商写物业、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。

官网数据显示，截至2018年1月底，万科物业已布局中国69个大中城市，合同项目共计2429个，合同面积突破4.6亿平方米，服务328万户家庭，超1174万人口，在职员工人数超6万名。

其中，住宅业务依然占据约75.5%的大比例，共服务1833个住宅项目。商写业务数量也正呈快速增长态势。截至2018年1月，万科物业在管的商写项目达596个，遍布51个城市，接管面积达3668万平方米，占万科物业合同项目总数的24.5%。如今，万科物业接管的商写项目包括企业总部、政府机构、商务写字楼、城市综合体、产业园区等多种业态。

虽然目前万科物业与戴德梁行都未公布双方在大中华区的业务机会具体包括哪些，但戴德梁行华南及华西区的一名董事在接受经济观察报采访时指出，住宅物业与商写物业服务的最大差别在于是否需要经营。商写项目属于经营性物业，比如写字楼涉及到招租、客户维护和服务，商场则涉及到经营管理；但目前普通住宅市场的物业管理主要是提供物业和设施的管理，对小区住户进行简单服务，不会考虑到经营层面。目前，大部分开发商对商办物业的经营经验并不多。但诸如戴德梁行之类的咨询机构经手过很多商写项目物业管理，并拥有一些国外项目的先进经验，更多的客户资源嫁接，在商写物业服务方面的优势会更大。

万科此前在转型上面的思路，是通过内部“赛马机制”，鼓励一线城市公司大胆尝试新业务。但这样的模式对于一些资金沉淀要求高、现金回流较慢的业务，难免试错周期过长。

2016年起，在商业和物流两大业务上，万科开始尝试投入大资金收购外部优势企业来走“捷径”。收购了印力集团96.55%股权之后，截至2017年底，万科管理商业项目共计172个，总建面超过1000万平方米。2018年1月，印力集团又联合收购凯德20家购物中心，管理面积总规模已经达到行业第二。

耗资34亿新加坡元（约168亿人民币），以21.4%的投资比例成为物流巨头普洛斯第一大股东，则成为万科在物流业务上的真正突破。

从中或许可以一窥万科物业此次买入戴德梁行4.9%股权的基本逻辑，虽然已拥有自有品牌，但万科物业未来不单单通过内生增长，而是采取与物流、商业板块如出一辙的手法，通过外部收购来迅速抢占市场份额，扩张规模。