股市低位入局与楼市保价通行证

攸克君不炒股，但身边炒股的人很多。听到过的最悲剧性的故事另行，并非是某人被哪只股票套牢，而是散户吐血“割肉”之后，被“割肉”的股票又扶摇直上九千里。这简直是对自身智商的一种反讽与质疑。

其实，但凡这样的故事，如果是总盘面不大的股票，势必是背后有庄家操盘，阶段性的股价暴跌，往往是庄家洗散户的行为。散户心里承受力差、不了解情况，眼见股价暴跌，往往无法保持定力，甚至攸克君的一位操盘手朋友说，三个跌停板，基本上1/3的散户，就都出局了。

散户被震荡出局后，股价又逢低位，庄家既有了更低的股价门槛，又得到了入局的空间。于是，庄家低位入局，韭菜喷血离场，人生命运的迥异不过于此。所以，老实人炒股，不如老实人买房。

尽管过去20年，中国房价单边上行，但是，波动也始终存在。老实人也想趋利避害，买房的底线在于“保价”——涨多少是赚的，跌最好也别跌过买价。这种心态，就是在谋求一张楼市的“保价”通行证。所以，在资产配置领域，人生两大幸事就是：买股票低价入局，买房产顺利“保价”。

理想丰满，现实骨感。向要拿到一张楼市“保价”的通行证，恐怕就要有股市上价值投资的心态。这一点，知道容易做到难——看基本面，然而，巨大诱惑的股票市场，有多少散户能真正看基本面呢？楼市就不一样了，攸克君始终觉得，楼市之所以比股市更有良心，就是因为看准基本面就不会错。只要看准一个楼盘的基本面，“保价通行证”就能顺利到手。

那么，什么是一个楼盘最好或者说最靠得住的基本面？攸克君标倾向于这样一个组合：区位+产品+品牌开发商+好的物业管理。这四个因素当中，后三点其实都好理解，区位是最值得辨析的，它的真正价值，并不如后三者那样明显。

第一， 这其中讲的区位，不能单纯的以距离市中心的远近来衡量。拿北京这样一个典型的单中心城市来说，个别距离市中心地理距离很近的地方，未必是一个很好的区域，一些距离市中心很近的区域，发展空间逼仄，建筑密度高，环境治理差，这样地方，虽然近，但不是个好区位。

第二， 单纯的环境好，空间大，也不能说就肯定是一个好的区位。你或许可以举出这几年一些区位房产快速升值的例子，但是，那无非是资产价格升值的表象而已，也就是说，那是因为货币多发而涨，并非因为区位价值。

因此，当回到基本面来看的时候，一个最佳的区位搭配应该是，她和传统市中心应该拉开一定的距离，这样，可以有发展的空间，有空间，环境才可能改善，才可能提升宜居水平；同时，她还不能距离传统的市中心太远，因为配套产业的辐射与联动，还是要依照这个线索与过程向外延展的。

这就像地球在太阳系中的位置，不能离太阳太近，也不能太远，只有在这个适宜的位置上，生命才能有适合的生存条件与空间。

有这样的基本面的区位，在北京是哪里呢？攸克君一直觉得，现在而言，北京的石景山区，是一个非常符合这个条件的区位。她既不是紧靠市中心，又有长安街延长线与市中心紧紧相连。

攸克君想特别说一点的是，石景山区不是新兴区域。早年有围绕首钢的基础设施“打底”，论平均的城市基础设施、生活配套等，石景山不输海淀。而论自然地貌，石景山又处在北京的浅山地区，自然环境在北京传统的“城六区”中，恐怕是最好的之一。

这只是“底子”。从当前的情况看，一方面，长安街西延长线工程将极大强化其与市中心联系的紧密程度，这一点，请务必不要简单地只从交通的层面理解。另一方面，石景山区以及其所在的北京西部地区在产业布局，生态环境改造方面因素，又都在传统“城六区”的基础上，给石景山的前景加码。

这就包括以首钢改造为依托，以冬奥会为核心的体育休闲产业布局；以永定河改造为依托的永定河滨水画廊。这两点，都将在未来，给石景山这个区域“保价”。

攸克君可以提醒，诸君请看看近两年门头沟楼市的发展，就应该明白，贵为“城六区”的石景山区，其楼市前途如何了。

在说明了“保价通行证”这个问题之后，我们势必还要说明一下入市的机会点。尽管攸克君一直在告诉身边人，所谓的低点入市是一个”伪命题”，但是，窗口始终是存在的，而现在，就是一个比较合适的窗口时期。

这个窗口，就源于北京特殊背景下的“限竞房”。限竞房尽管有各种各样的争议，但是，谁都不会否认，从价格和价值的对应层面，他是为人为压低价格之后的一个非常合理的“入市相对低点”，以一个相对较低的价格进入石景山，再拿到一张位于城六区的“保价通行证”，这应该算得上是一个幸福的窗口期。

现在，石景山区以内的限竞房项目，最新的供应是翡翠山晓。此处请回忆一下前文攸克君认为的“保值通行证”要素组合，区位+好产品+品牌开发商+好的物业服务，翡翠山晓，在后三点上，表现得是比较契合的。

翡翠山晓的操盘开发商是万科，产品线使用的是翡翠系落地。翡翠系在万科的产品向中，属于高端改善的产品线，以这样的产品线，在竞限房上落地，产品的品质就完全不必忧心了，翡翠系之前的北京的几此表现，都很出彩。与此同时，万科的物业服务也是保障，这样一来，在“保价区位通行证”上，翡翠山晓这个项目基本上实现了全覆盖。

一张北京城六区担保的“保价通行证”再加上一个低位入局的机会，还有什么比这个更理想的呢？这一点，值得好好想想。

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