网易房产讯,2018年7月22日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷发布了题目为《房住不炒租购并举下的租赁住宅市场趋势》的主题演讲。
针对租赁住房的盈利模式问题,欧阳捷表示,他曾经在某个论坛上作为主持人提出一个问题:“未来五年、十年、二十年、三十年,未来的盈利模式是否可以看到?”然而,对方说了十分钟,但还是没有回答这个问题。
“未来指望租金上涨,未来指望物业升值,未来是希望企业能够做多元化的发展,住宅市场遭遇天花板的时候,我们找到多种经营的收益。我们不仅仅靠租金,还要靠广告、停车位和其他的多金收入提高整体综合性的收入。即便是这样,我们也会发现,我们其实是不可能将租赁住宅得到很好的盈利模式的。至少现在想要追上住房市场10%以上的净收益是很难的。出路何在,我们非市场化的逻辑已经扭曲了市场,如果要解决这个问题,必须要去解决政府让利的问题。现在可以看看,为什么投资回报率回不来,因为收益不可能大幅度的提升,而我们的成本大幅度的提升。成本中包括地价、税费、建安成本,企业的运营成本等等。如果地价不大幅度的下降,税费就不会大幅度的下降。”
欧阳捷认为,上海将地价大幅度的下降,以一半或者是更低的价格出让了土地,全部给了国有企业,因为国有企业资产不可能流失。地价下降后,投资回报率才可以覆盖投资成本,上海所有出让的租赁用地都是国有企业的后花园,民营企业不可能享受这样的政策。国有企业拿到了这些地,很占便宜吗,国有企业的模式不可持续,大量的现金流投入市场后,发现自己没有现金流了,未来不可能持续的发展,国有企业越做越小。政府也是不可持续的,政府将地出让后,收的资金还不能覆盖拆迁成本和安置成本。政府的土地收益也不能覆盖成本,政府的模式也不可能持续。上海市政府目前的做法,我们相信未来必然会调整。