又一批城市发利好 租赁市场进入“快车道”

在“租售并举”的框架下，越来越多的城市推出关于租赁的利好政策。

7月17日，杭州出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，强调企业自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。

对于纳入首批住房租赁试点的杭州来说，这份通知被视为促进行业规范发展的利好消息。

同期，天津、南京也分别有租赁方面的利好政策出台，分别涉及企业自持租赁住房的管理，以及租赁土地的供应等。

自2015年初首次提出“租购并举”以来，有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策，将这些利好落地。同时，很多热点城市通过各种渠道筹集租赁房源。分析人士指出，未来还将有更多的城市发布相关的利好措施，租赁市场的发展将进入“快车道”。

热点城市动作频出

杭州出台的上述通知，是对企业自持商品房的全面管理。通知还强调，企业申领预售证时，一次性申领预售证的项目和分批申领预售证且累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的项目，要求自持商品房屋建设进度均须达到50%，单独成栋的按层计算，其他按套计算。

同时，自持商品房屋的企业，应于项目首次申请预售许可或销售备案前，凭相关资料向杭州市住保房管部门申请办理住房租赁企业备案及完成租赁平台开户。

据悉，早在2017年8月22日，杭州市就曾出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。此次发布新一轮通知，是为了进一步加强对自持商品房项目设计文件审查、预售许可（销售备案）办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节的监管，规范有关工作程序和要求。

天津也在7月18日发布类似的通知，并强调，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

7月17日，南京挂出数宗商品房地块，但出让条件中发生重大变化。一方面，实施多年的“土地竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”条款被取消；另一方面，将“竞建保障面积”调整为“竞建自持商品住房面积”。

这也意味着，未来在南京的土地竞买中，将有越来越多的自持型土地出现。

这只是过去一年多来热点城市出台相关政策的延续。自2017年以来，诸多热点城市出台租赁相关的政策，内容涉及土地和住房供应、发展租赁企业、建设租赁交易服务平台、保障租赁双方权益等等。

中原地产指出，出台相关政策的城市，主要是人口净流入、供需矛盾相对突出的热点城市。其中，两批试点城市出台政策的密度最为频繁，分别是2017年7月确定的12个首批住房租赁试点城市，以及2017年8月确定的13个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。

近期出台政策的杭州、南京、天津，均在上述两批试点中。

房源供应加速推进

监管层的政策措施也在陆续发布。今年4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，支持住房租赁企业发行资产证券化产品，并试点发行REITs。

5月28日，中国银行保险监督委员会正式发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，允许保险资金进入长租公寓领域。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出，在目前出台的所有有关租赁的政策中，最直接有效的政策依然是土地供应和房源筹集，这对于稳定租赁市场的作用重大。

我爱我家研究院的一份报告指出，2017年下半年至2018年上半年，上海、南京、杭州、深圳等多个城市都推出了纯租赁用地，其中上海、南京、杭州三城的租赁用地供地数量排名前三，上海以32块纯租赁用地，总建面204.2万平方米的供应高居全国榜首。

北京和深圳分别采取不同的筹集房源方式。北京在2018年的建设用地供应计划中明确提出年内供应集体土地租赁住房用地200公顷。深圳则通过城市更新的渠道筹集租赁房源。

张大伟表示，截至目前，全国有超过10个城市成交了租赁类土地，累计将供应超过10万套租赁房。

在需求端，银河证券认为，大学毕业生数量可观、流动人口购房意愿偏低、晚婚趋势等因素，以及高房价、户籍门槛等，都决定了未来租房人口将有效增加，并主要集中在热点城市。这也将成为租赁市场的重要利好。

该机构表示，目前中国有租赁人口1.6亿，租赁房屋仅4600万套。这意味着，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。

我爱我家指出，凭借政策的支持，以及各路资本的注入，未来全国租赁市场将继续壮大，长租公寓市场将迎来更多参与者，租购并举将加速推进。