北京豪宅成交量急跌 昔日“地王”如何定价？

▲图片来源：每经记者?舒曼曼摄

2018年上半年，因城施策的楼市调控政策密集出台，且不断升级、扩围、修补。尤其是一线城市，限价、限售、限贷等调控政策对楼市的调控效果最为显著。

在一轮接一轮的调控和低价项目入市的铺垫之后，一线城市的一批高端项目终于传来了开盘的消息。近期，一线城市均有高房价项目在沉寂数年后准备入市。

为何这批高房价项目会选在此时入市？其入市有多大“胜算”？到底有无可能改变市场预期？伴随着这些高价项目的入市，又会给明面上调控效果显著的一线楼市带来哪些影响？

“别墅成交1084套，占比14%，环比减少1355套，相比去年上半年成交下跌56%。别墅成交均价38816元/平方米，环比去年上半年下降近4000元/平方米……”《每日经济新闻》记者获得的这一组数据反映的正是北京上半年高端住宅市场行情，这对于以高端见长或高价地项目入市的房企来说并不是一个好消息。

高端项目一般都有拿地建设成本高和周期比较长的特点，项目从拿地到准备入市，时间周期达到5年的也不在少数，此时，开发商都在焦灼等待预售许可证审批通过的那一刻。即将入市的北京懋源·璟岳项目就是其中之一。

一位上市公司房企高管向《每日经济新闻》记者表示，目前没有取得销售许可证的项目主要以项目亮相、传播市场声音为主。开发商也必须为后期项目入市营造氛围、提前蓄客，以缩短成交周期。

昔日“地王”项目入市价格未定

实际上，2015年~2017年全国高总价住宅“地王”频出。据中原地产统计数据显示，近3年全国出现“地王”项目50宗，总地价达到近4200亿元，但从销售情况来看，已销售的项目销售额合计仅277.5亿元，回款率不足7%。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从土地市场看，2016年~2017年购入高价地的企业，按照正常周期基本上都会在2017年入市，但因全国严格的限价政策，大部分项目都出现了入市难。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地块在2017年上半年前入市外，最近大部分项目都处于停滞状态。

然而，对于即将入市的懋源·璟岳而言，这一宗2013年北京“地王”项目销售和开发周期已经历整整5年，目前预售许可证依然未有批复。

回溯到2013年7月3日，北京本土房企懋源地产以价格上限17.7亿元加3.8万平方米公租房，竞得北京丰台区花乡夏家胡同R2居住用地。彼时地块溢价率达到30.2%，剔除保障房部分，楼面价高达4.83万元/平方米，成为当年北京市场的单价地王。

据了解，该项目此前曾多次释放出即将面市的消息，但却迟迟未能如约上市。2016年年初，懋源地产释放了夏家胡同地王项目的对外案名——懋源·璟岳。据当时的《北京晚报》消息，该项目以小洋房产品为主，预计2016年年中正式亮相。

近日，懋源·璟岳又传出即将面世的消息，为此，记者前往现场欲一探究竟。现场显示，该项目目前有多个楼体已经封顶，两栋高层住宅外立面均已完工，目前已为准现房状态。由于该项目需要预约，记者未能进入内部观看。据一位正在为墙体贴大理石砖的建筑工人告诉《每日经济新闻》记者，目前整个施工状态已处于尾工阶段，大部分项目已经完工，用不了半年就能完成收尾。不过，《每日经济新闻》记者查询北京市住建委官网获悉，目前该项目并未取得预售许可证。

虽然大部分项目已经完工，但懋源地产仍将价格视为敏感话题，记者在多次采访中均未能从开发商处获得具体申报价格。另据《21世纪经济报道》的消息，懋源·璟岳的置业顾问表示，企业申报的备案价是15万~17万元/平方米，预计销售价格应该在13万~15万元/平方米。

就价格问题，《每日经济新闻》记者也咨询了第三方合作平台。该平台销售人员表示，目前企业申报价格是一个范围值，大约在18万元/平方米左右，但最终审批价格会比报价低。

随后，记者致电懋源·璟岳售楼处，有销售人员表示，目前项目并未公布售价，案场也没有样板间，由于关注度比较高，目前已开始接待部分意向购房者。懋源地产相关负责人也回应，目前项目没有取证，所以没有任何价格信息可以透露。

在限价政策趋紧的情况下，为何懋源地产在这一时间节点推出该项目，企业对未来市场走势又有怎样的判断？记者就此采访了懋源地产相关人士。对于第一个问题，该人士未做过多解释，并表示今年市场的走向不好判断。

一位接近懋源地产的业内人士坦言，近年来，新盘销售价格不超过8万元/平方米已经被认为是隐形红线，但这一红线在2017年下半年被打破，上述项目最终售价多少还需要政府部门审批。从懋源地产来讲，项目迟迟不能入市，成交周期拉长，意味着企业将要付出更高的成本，企业加速资金回笼的需求日益增强。

开发商资金回笼将受影响

除懋源·璟岳之外，北京有不少高端地产项目仍然未取得预售许可证。据克而瑞数据统计，2018年上半年，北京别墅共成交906套。其中五环外成交占97.2%，五环内成交仅占2.8%。更值得注意的是，上半年北京五环内别墅项目供应为零。

一位销售顾问向《每日经济新闻》记者坦言，由于限价政策影响，近3个月北京市五环以内所有楼盘几乎都没有拿到预售证。由于许多价格还没定，企业也不敢保证什么时候可以入市。

记者从北京市住建委了解到，2018年上半年单价8万元以上的住宅项目有20个，其中位于东城区二环内的“长安太和”销售均价达到约18万元/平方米。此外，“中骏天宸”“懋源钓云台”等楼盘的销售均价也超过11万元/平方米。

北京中原分析认为，从房价看，今年上半年仅“长安太和”“中骏天宸”“国奥村”“住总香榭8号”“万柳书院”“懋源钓云台”“首开璞瑅”等7个项目成交均价超过10万元/平方米，创近年来新低。虽然东城区“长安太和”的成交均价为181842元/平方米，但不具有普遍性。

北京高端市场总体情况仍然不容乐观。据北京中原的统计数据显示，今年上半年北京新房市场高端住宅成交继续走低，总价2000万元以上房屋成交216套（网签数据），成交回落，总价1000万元以上房屋成交1161套，占比14.5%。今年上半年北京4~5环之间新房最新报价67326元/平方米，环比价格上扬，其中截至6月底，北京别墅市场库存仅为6757套。

由于不少高价项目成本过高，占用了开发商大量资金，再加上难以入市对开发商回款造成影响，加大了房企的资金难题，使得企业也试图通过加快高端产品入市来促进资金回笼。

张大伟向《每日经济新闻》记者分析表示，从目前的政策环境来看，预计房企的资金压力还将持续，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

国海证券统计，从2017年~2020年房地产债券到期分布情况来看，债券再融资压力最大的是2020年。然而，在房地产行业资金链紧张的大背景下，一旦投资机构选择回售，偿债压力可能会提前到2018年或2019年。

经过一轮高强度调控后，北京市住建委的数据显示，北京新建商品住房网签价格自2016年10月份以来连续15个月环比不增长，二手住房价格连续7个月环比下降。业内人士看来，调控效果显著，未来高房价项目可能会迎来一轮新的窗口期。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅向《每日经济新闻》记者分析称，下半年随着大量限竞房上市，对市场价格起到下拉作用，从主管部门价格管控的角度来看，完成房价环比不上涨这一调控目标后，市场稳定下来，高价房管控或许会更宽松一些。