房地产信托逆势增长 6月收益率升至7.67%

21世纪经济报道记者梳理了2018年上半年的集合信托产品成立情况，有三大显著趋势：一是成立规模下降，二是房地产信托规模逆势增，三是收益率快速攀升。

用益信托网数据显示，上半年集合信托成立规模合计7280.4亿元，同比下降19.41%。同时，信托产品的结构也发生了变化，如主动管理占比抬升、通道费率上升等。

值得注意的是，房地产集合信托规模逆势增长，上半年房地产集合信托成立规模占规模的36.34%。“目前几乎只有房地产风险相对可控，且是信托公司一直深耕的领域，加之房企融资需求较高，促成了房地产信托继续维持较快增长，下半年或有所放缓。”资深信托研究员袁吉伟认为。

去杠杆之下，信用收缩，企业融资成本攀升，6月集合信托产品平均收益率较去年同期上升约1个百分点，达7.67%。“预计未来信托产品年化收益率大概率继续小幅攀升。”用益信托研究员帅国让称。

信托总体规模快速萎缩

用益信托网数据显示，6月成立集合信托产品规模1450.69亿元，同比下降14.47%；上半年合计成立7280.4亿元，同比下降19.41%。

不止集合信托，总规模也在下降。21世纪经济报道记者从中国信登获悉，前6个月信托资产规模基本呈逐月下降态势，6月份募集规模创登记系统上线以来新低。与此同时，主动管理类信托产品占比基本逐月增加，前6个月平均占比涨幅9.7%。

分析人士认为，这是监管部门加大信托通道乱象整治、督促信托业回归本源的结果。今年以来，多家信托公司响应监管政策，自主控制规模和增速，信托通道业务规模大幅缩减，行业过快增长势头得到遏制。

受访人士普遍预计，未来信托资产规模增速将延续下降态势。“目前通道占比还在六成左右，没必要这么多。”一位华南地区信托公司人士称。

袁吉伟亦持相同看法：一是资管新规实施细则下发后，新产品要按照新规要求执行，由于涉及业务流程调整，新业务需要逐步适应。二是下半年到期量增大，信托公司风险管控压力升高，风险偏好会有所收敛，尤其是风险多发的信托公司。三是下半年企业融资需求或许会弱化，业务拓展难度加大。

上半年房地产集合信托

增长54%

最受市场关注的仍是房地产信托。

“我们同业交流时候，除地产增加以外，别的几乎都在下降。比如通道、平台被限制了，证券业务不好做。”前述华南地区信托人士称。

用益信托网数据显示，6月房地产集合信托成立规模为580.07亿元，同比增长29.43%；上半年成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%。

信托业协会数据也显示了相同趋势：截至一季度末，房地产信托规模为2.37万亿元，较2017年4季度末上升3.87%，占总规模的比例也有所提升。

业内人士认为，房地产规模增长符合预期。对房企而言，发债、银行贷款等融资渠道受限，短期对信托融资的需求难以降低。目前，部分房企融资成本达15%-16%，高成本也反映出其融资困难程度。

今年以来，信托公司传统的证券投资业务在杠杆水平方面受到压制；政府平台业务禁止新增债务，加之平台风险上升，信托公司更为审慎；另外，实体企业违约风险出现上升。因此，房地产成为信托营收的重要支柱。

有多位信托公司高管对21世纪经济报道记者表示，正寻求在一些重点城市做房地产真股权投资。

“目前真实股权合作已经多起来了，我们最近也在推动项目，包括与万科、绿城等公司合作。这个市场空间很大，现在房企面临降杠杆，其中一个需求就是把一些项目拿出来与社会资本合作，而信托公司是他们最好的伙伴。”一位西北地区信托公司负责人称。

平均收益率7.67%

今年以来，信托产品收益率攀升较快。用益信托数据显示，6月集合信托产品平均年收益率达7.67%，同比上升0.95个百分点。上半年平均年收益率7.53%，同比上升约1个百分点。

而部分三方推介的信托产品收益率达到9.5%。比如，一款国企信托发行的百强地产项目，资金用于住宅项目，2年期投资额在300万以上，预期收益率为9.4%，1000万以上收益高达9.6%。

一位信托公司财富部门负责人认为，收益率攀升的原因在于债务到期，续接遇上去杠杆、严监管。当年货币投放后，企业大量借钱投资项目是“因”；目前企业还不上钱，高息借新还旧是“果”。

他解释称，2015年股市调整后的资金投放通过各种渠道进入地产和融资平台，这些债务基本在2018-2019年到期，在当前银行表外资金投放受限的情况下，企业应对债务压力有三种选择：一是股市融资（增发），二是发债（公募或私募债），三是信托资管。现在股债都面临压力，最后的渠道就是信托和资管。

“价格也不是我们说了算，而是资金方说了算。目前资金稀缺，而需求强劲，所以价格只能越来越高。若现在的监管趋势持续，到今年12月信托产品收益率可能还会上涨千五。”上述财富部门负责人说。

“收益率是来自于资产端提供的成本，有多少行业真的能承受10%以上的融资成本？当大家逐步回归服务实体时，资产端能给出的水平也就是10%左右，这样信托获取合理报酬后，能给出来的收益率就在8%左右。”一位华东地区信托公司总经理认为，未来产品收益率不会再有大幅上涨。