“豪门盛宴”将启 下半年广州楼价难减上行压力

下半年是房企“收割”、冲刺业绩的关键时期，加速去化是房企的根本举措，合理定价必不可少。因此，即便面临楼价上行的机会，房企也只能谨慎面对。

高考放榜，广州楼市半年成绩单也陆续放榜。据统计数据显示，今年上半年广州一手住宅共成交34765套、377.8万平方米，均价17395元/平方米，同比分别下降32%、32.4%及上涨5%。简而言之，量跌价涨。

上半年的楼价上涨并非终点。本刊认为，下半年广州楼价还将面临上行压力，理由有三：

一是众多高端项目将陆续上市，如同世界杯的“豪门盛宴”，都号称要做区域乃至广州的标杆。与往年高价地多集中在外围板块不同，下半年的高价地项目主要集中在白云、海珠及番禺主城区内，多点齐发。产品有两三百平方米的大平层，也有200平方米以上的别墅，或是单价叫出新高，或是总价刷新历史。不难预见，在这批高价地项目入市的带动下，周边楼价也恐将水涨船高。而且下半年，中心区一手住宅供应量并不少，也会带动全市整体均价呈现结构性上涨。

二是指导价开始松动，刚需买家的首付款压力降低、可贷款额度增加，购房压力有所缓解，入市信心更足，这种现象目前在增城等外围区域均有所体现。下半年的广州楼市，刚需仍是市场主流。在需求量有保证、供应量稳定或者区域性缺货的环境下，楼价难免会面临上行压力。

三是受各种规划及市政工程红利带动。粤港澳大湾区的战略蓝图、各区大规模交通建设（2018年重点交通建设项目多达325个）以及教育、商业、医疗等立体化配套工程的落地，让外围区域价值获得了更大的支撑，对买家的磁吸效应逐步增强。新开通的地铁13号线、21号线、9号线等，对外围区域楼市的拉动有目共睹。随着大湾区建设的有序推进，下半年各区的大手笔工程也将持续建设，楼市也将获得更多的附加值。

不可忽略的是，基于上述原因导致的买家对后市的上行预期，将助推楼价的暗涌。

那么，下半年广州楼价将“勇往直前”吗？也不尽然。毕竟，房企的资金压力同样很大。

今年以来，不止一两个操盘手向笔者坦言，特定环境下，即便楼盘成交再好，回笼资金的速度也遥遥无期。一些只有一两个楼盘可售的房企，上半年人员流失较大，根本原因就在于“出货量、回笼资金均受到限制”。

而大型房企需要资金回笼的速度更快，一旦它们主要依靠的卖楼渠道受阻，只能找寻其他融资渠道支持。中原地产研究中心统计数据显示，今年前四个月，房企海外资本市场融资达到233.2亿美元，同比增幅107%。海外融资加剧，正是房企为应对流动性压力的重要体现。

下半年是房企“收获”、冲刺业绩的关键时期，在融资成本加大、融资环境趋紧的环境里，加速去化是房企的根本举措，合理定价必不可少。因此，即便面临楼价上行的机会，房企也只能谨慎面对。