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轻重资产分拆 绿城新架构暗藏IPO意图?

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绿城中国内部的业务板块及人员的调整备受行业关注。北京商报记者了解到,此次业务板块的调整涉及重资产和轻资产公司的分拆,明确了十一大重资产公司和五大轻资产公司,关键岗位的高管也有所调整。有业内人士分析称,从绿城中国此次调整内容来看,大股东中交对该公司掌控进一步强化。同时,五大轻资产公司的落地也是绿城中国轻资产转型的体现,最终目的是要谋求独立上市。

轻重资产集团分拆落地

绿城中国相关负责人近日向北京商报记者确认,绿城中国内部确实进行了架构和人员的调整,明确了轻重资产战略,即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地。

根据绿城中国此次架构调整内容,十一大重资产公司包括绿城理想小镇集团、杨柳郡集团、杭州亚运村项目、绿城浙江公司、绿城北京公司、绿城上海公司、绿城济南公司、绿城成都公司、绿城广州公司、绿城武汉公司和绿城海外公司。此外,五大轻资产集团包括绿城管理集团、绿城资产集团、绿城理想生活集团、绿城房屋科技集团和雄安公司。

上述轻重资产公司中,杨柳郡集团、绿城房屋科技集团、雄安公司等为绿城中国新组建的公司。其中,杨柳郡集团负责轨道交通物业的投资和管理,目前包括杭州杨柳郡项目、凤起潮鸣和杭州中心项目;绿城房屋科技集团负责绿城中国的新产品、新技术、新工艺与新材料的研发与应用,以及承接建筑设计,精装修设计、工程总承包、检测等全产业链业务。它成立后,原属于绿城资产下面的绿城装饰集团,以及原属于绿城理想生活集团的绿城房屋4S公司,均划归绿城房屋科技集团;雄安公司则负责绿城中国在雄安区域的发展与项目管理。

在业内看来,此次调整是绿城中国成立23年以来在房地产业务上规模最大的一次变动。对此,绿城中国上述负责人表示,“实际上,早在今年发布年报时,绿城中国总裁曹舟南就已透露了关于‘11+5’的组织架构调整。此次调整并不算是最大的一次变动,而是在原来‘一体五翼’战略基础上的一次调整,是绿城中国战略的一次深入改革”。

资料显示,绿城中国从2015年起就确立了“服务平台化、地产金融化、开发专业化”的发展战略,全面向理想生活综合服务商转型。在2016年“一体四翼”的基础上,绿城中国把“生活服务”放在了企业的战略重要位置,因此进行了组织架构的调整,形成了“一体五翼”的新格局:专注五大板块的业务——投资开发(房产集团)、代建开发(管理集团)、金控平台(资产集团)、小镇建设(小镇集团)、生活服务(生活集团)。

大股东中交加强掌控

“在绿城中国此次架构调整中,大股东中交较为强势,这也符合彼时中交入主绿城时的预期。”除了业务架构的重新布局外,人员的调整也颇受关注,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,绿城中国此次架构调整也是中交对绿城中国的进一步改造。在这轮调整中,重资产公司高管变动不大。更显著的变化是,上市公司绿城中国和子公司绿城房产的管控职能被合并,这实际上使得上市公司加强了集权。

值得一提的是,在人事层面,大股东中交地产向绿城中国空降一位执行总裁,排名仅次于曹舟南,进一步加强对绿城的渗透和掌控。事实上,从入股绿城中国参与这场混改至今,中交对绿城中国的野心不只是简单的第一大股东地位,中交改造甚至重塑绿城中国的计划正在一步步加紧。

从绿城中国董事会名单看,该公司最新的董事会名单里执行董事分别是宋卫平、刘文生、孙国强、曹舟南、李青岸、李永前和一个月前刚出任绿城中国执行董事的李骏,其中,刘文生、孙国强、李永前和李青岸四位执行董事均有着中交的背景。

事实上,进一步加强对绿城中国的管控,一定程度上是中交系地产业务重组的必然。中交地产前总裁杨剑平曾透露,中交的目标是央企前三。不过,相比于“进军央企前三”的目标,2017年中交地产营收约57.94亿元,而排名第三的央企华润置地2017年的营收是1367亿元,中交与央企前三的距离不言而喻。

在中交渴望做大地产规模的情况下,对绿城中国的进一步改造也就在情理之中了。根据中交集团的规划,该公司旗下中交地产(A股)、绿城中国(H股)、中交海外地产(海外)三个房地产开发平台中,中交地产主要为刚需及改善型住宅产品,而绿城则为中高端产品。

摆脱资源资金依赖症

值得一提的是,在绿城中国的新构架中,五大轻资产集团这些非房地产业务多数由绿城中国创始人宋卫平一手提拔的高管负责,对此,有业内人士分析认为,管理层们或正在谋划一场资本层面的操作,轻资产业务独立上市或是最终意图。“绿城中国在业务细分领域做大规模后,很有可能通过资本方式进行运作。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是评价。

严跃进也表示,对于绿城中国而言,五大轻资产集团独立上市是未来一个大的趋势,也有助于房地产市场的专业化运营,同时有助于提升企业价值。

资料显示,与宋卫平一起创业的高管们,借助绿城平台孵化房产以外的业务,再被资本市场认可后,批量制造千万富翁的路径也有过先列。以绿城中国高管个人创业公司绿城鼎益、绿城时代被绿城中国收购案例作为参考。一天内,绿城就诞生了曹舟南、应国永两位亿万富翁和封晓康、李海荣、刘玉明以及余海涛等数十位千万富翁。

对于绿城中国五大轻资产集团是否会独立上市一事,上述绿城中国负责人表示,“除传统地产开发外,绿城中国会对轻资产产业进行探索,不过轻资产产业需要培育,是绿城中国未来发展的依托。不过,公司内部暂时没有将轻资产集团独立上市的打算,上市预期仍较为遥远”。绿城方面强调,该公司“轻重并举”是为了推动公司发展动能,从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变,同时提升风险管控能力,减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

虽官方并未盖章,但是独立上市计划并非不可期。实际上,“轻资产”正在成为绿城中国的主要战略。早在去年,曹舟南就曾对外表示,通过土地增值获得红利的模式已经失去了效用,未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期,再之后则有机会。当时,曹舟南就曾提到,“抛开有质量的增长而追求规模是很危险的”,因此绿城中国正在由“开发商”向“服务商”转型,同时进一步让资产变轻。

于绿城中国而言,轻资产的途径首先是已经成熟的代建业务;其次就是把一些不能覆盖成本的资产进行出售。而从上述五大轻资产集团看,绿城中国更多的是在挖掘产业链上的更多可能。

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