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棚改后房价暴涨 房企三四线城市疯狂拿地建房

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根据官方数据,我国2014年棚改货币化安置比例为10%,2015年棚改货币化安置比例为29.9%,2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年全国棚户区货币化安置比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有乐观估计会超过60%。

刚刚过去的3月份,楼市分化显著,一线城市房价下探,部分二三线城市房价仍然有所上涨。

中原地产指出,受板块轮动影响,一二线热点城市调控后,二三线城市库存去化正在加速。

而棚改及货币化安置去库存的威力,持续在部分二三线和三四线城市显现。根据今年的政府工作报告,未来三年棚改1500万套,虽比过去三年减少了300万套,但整体规模仍然较大。

大型房企也在二三线和三四线城市加速销售和存货周转,今年以来,恒大、碧桂园等在二三四线布局较多的房企均提出了加强高周转策略。

棚改加速去库存

2015年,国务院推出棚改三年计划,从2015年到2017年,要完成改造各类棚户区住房1800万套的任务,同时要求积极推进棚改货币化安置,在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,达到去库存的目的。

数据显示,2015年~2017年,我国棚改规模处于稳步上升状态,全国新开工各类棚户区601万套、606万套和609万套,超额完成了2015年~2017年三年1800万套棚户区改造的任务。

几年来,棚户区改造一直是地方政府每年的重要议事日程之一,被广泛认为在推进中国新型城镇化、改善居民住房条件、拉动经济增长和盘活土地资源方面成效显著。

同时,棚户区改造也为三四线城市房地产去库存提供了一条重要的路径,而货币化安置在这其中的作用不可小觑。

2015年初以来,中央鼓励地方政府提高棚改货币化安置的比例,为棚改居民提供直接或间接的货币补贴、在市场上购买存量商品房住宅(货币化安置),而非建造新的安置住房(实物安置)。

随后,棚改货币化安置比例在逐年提高。根据官方数据,我国2014年棚改货币化安置比例为10%,2015年棚改货币化安置比例为29.9%,2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年全国棚户区货币化安置比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有乐观估计会超过60%。

如民生证券发布的《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告显示,全国棚改的货币化安置比例2017年有望达到60%。

瑞银集团经济学家汪涛指出,棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模,但其有助于加快三四线城市房地产销售、降低库存,进而提振市场情绪、支撑房价,最终支持整体房地产新开工和建设规模。

易居研究院数据显示,货币化安置支持的住宅商品房销售面积(消化库存)在2015年为1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米。2017年货币化安置对住宅销售的支撑作用更为明显,据多家机构判断,2017年棚改货币化安置带来的购买力已消化3亿平方米左右的商品房。

在一些去库存力度大的二线省会城市,棚改货币化安置的比例也较高。秦兵房产律师团执行合伙人徐斌指出,西安是棚改货币化安置的有力支持者。2016年西安棚改货币化安置比例为40%,到2017年已经达到70%。2018年按照西安的计划,还要继续投资棚改及货币化安置。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在棚户区改造中,货币化安置发挥了重要作用,预计今年政府还将进一步提高棚改货币化安置的比重。

今年的政府工作报告提出,启动新的三年棚改攻坚计划,从2018年到2020年,将再改造各类棚户区1500万套,2018年开工580万套。相比过去三年,棚改规模将有所降低,但仍属高位。

21世纪经济报道记者注意到,今年的政府工作报告中未提及货币化安置。

汪涛认为,今年货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。政府已将2018-2020年的棚改目标由2015-2017年的年均600万套降至年均500万套,再加上棚户区改造货币化安置的比例已相当高,进一步大幅提升的难度有所增加。

房企决胜高周转

为了抓住棚改政策的红利,房企加快了在二三线,三四线城市的高周转。

当下一、二线城市调控加码,限价限购严厉,而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松,成了房企竞相追逐的战场。

21世纪经济报道记者获悉,在2017年末,恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件,春节期间恒大启动了一波波促销行动。

近期,碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文,强调继续提升高周转力度,业内人士指出,这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下,碧桂园去年实现全年销售额5508亿元,同比增长78.3%,成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中,三四线城市贡献了约58%,为近年来最高,较上年同期提升了17个百分点。

这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略,碧桂园开创了“456”模式,即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据,可以发现,碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快,在企业周转方面做得比同规模房企要好。

中原地产认为,碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场,因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

不过,过去两年三四线城市房价有所抬升,业内专家普遍认为,由于面临严重的人口流失问题,从长期来看,三四线城市并不具备继续上涨基础。

据海通证券数据,自2011年以来,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。

海通证券分析师认为,房价与人口长期存在正相关性,只有人口长期流入的城市,其房价才有长期上涨的空间。

此外,进入2018年,随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,国内融资环境持续收紧,房企融资面临更大压力。

财报显示,在越来越难获得长期借贷的环境下,不少房企的短期偿债压力上升,房企只有加快周转速度,才能缩短现金回款周期,降低风险。

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