地产寒冬到了？一线城市二手房价首次出现下降

4月18日，国家统计局发布数据显示，今年第一季度，房地产业增加值为13845亿元，同比增长4.9%。自去年第二季度以来，已连续四个季度低于同期的GDP增速，相比去年一季度7.8%的增速，也明显下降。

房地产业增加值增速下滑，说明行业对经济增长的贡献率出现下降。房价走势企稳乃至回调，正是其中的一个直观表现。

国家统计局在当日发布了70大中城市的房价变化情况。今年3月，15个热点城市的房价走势平稳，部分城市房价下跌。领涨者继续由二三线城市占据，但最高涨幅并不大。这都显示出，整体房价在调控的作用下逐渐企稳。

过去几年来，因行业规模高速扩大，以及对GDP增长的高贡献率，房地产业曾被称为国民经济的“支柱产业”。从数据上看，在过去两年（2016年和2017年）连续创下历史交易记录之后，这种地位已经动摇。分析人士认为，行业正进入供需关系逆转后的稳定发展期，楼市调控扩围和长效机制酝酿，将使得价格和成交量进一步企稳。从长远看，房地产业对经济增长的贡献率将可能继续下滑。

热点城市房价平稳

今年3月，15个热点城市新建商品住宅销售价格（不含保障房）总体保持基本稳定。从环比看，7个城市新房价格下降，降幅在0.1%至0.4%之间；2个城市持平；6个城市微涨，涨幅在0.1%至0.2%之间。同比看，有9个城市的新房价格降至去年同期以下。

其中，一线城市的新房价格平均同比下滑0.6%，连续两个月出现下降；二手房平均价格则首次出现同比下滑。

15个热点城市的房价涨幅明显低于70城平均水平，说明分类调控的效果显著。按照国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读，这是由于“各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性”。

在热点城市以外，房价表现略有起色。海口、秦皇岛、长春成为房价（环比）领涨者，延续了去年以来“一线城市平稳，二三线城市领涨”的大格局。

但即便是涨幅最大的海口，新房价格环比涨幅也仅为2.1%。且海南房地产市场向来缺乏稳定性，这一涨幅也被认为很难延续。

总体来看，今年3月，70个大中城市新房价格平均环比上涨0.42%，涨幅比此前两个月有所扩大。按照中原地产的观点，这是由于此前压抑的需求正在谋求释放所致。其中，经过几年的“去库存”进程，很多二三线城市的库存降至低位，供需关系逆转，使得房价有抬头的动力。

另一方面，板块轮动效应仍在继续，部分起步较晚、房价基数不高的城市成为新一轮热点。如随着东北楼市的反弹，东北城市的房价涨幅已连续多月名列前茅。

在大部分机构看来，二三线城市房价虽有上涨压力，但涨势并不会持续太久。今年的政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控。”全国两会结束后，大连、阜阳、长沙、沈阳、海南等地纷纷出台政策，摇号买房、分区域调控等做法，说明楼市调控正不断深化和细化。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者指出，房地产调控政策将进一步向三四线城市蔓延，并呈现出“打地鼠”的特征。因此，热点区域的房价涨势将很快被打压，今年的整体房价水平将继续企稳。

经济增长贡献率缩小

除房价外，成交量也因各种因素被遏制。今年一季度，全国商品房销售面积同比增长3.6%，销售额同比增长10.4%，增幅双双降至2015年7月以来的新低。

按照市场人士的观点，量、价受挫，说明房地产行业的活跃度出现下降，并将直接影响到其在国民经济中的贡献率。

国家统计局数据显示，今年第一季度，房地产业增加值为13845亿元，同比增长4.9%，低于同期的GDP增速。

国家统计局将房地产业列入“服务业”的范畴，并细分为70个大类，涵盖新房、二手房、租赁、物业等领域。房地产业增加值是指依靠房地产买卖、租赁、维护等形成的各项收入（包括佣金等）。因此，这一指标虽不同于量、价等直观指标，但能够在同口径下，与GDP做出精准的对照。

自2000年以来，房地产业增加值呈逐年扩大的趋势。其中，从2004年土地出让市场化改革后算起，增长较快（增速大于7%）的年份分别是2005年－2007年、2009年－2011年、2013年、2016年。由于这些年份均为市场“大年”，说明行业增加值与交易市场——而非租赁、物业市场——的关联度更大，且有一定的正相关性。在其中的多数年份里，房地产业增加值增速高于同期的GDP增速，说明当市场向好时，房地产业对经济增长的贡献率也较大。

实际上，过去多年来，房地产业在宏观经济中享有的“支柱地位”，正是由来于此。

2017年，楼市成交量创下历史新高，房价涨幅也一度达到阶段性高点。但由于基数较高，房地产业增加值增速仍然下降，当年二季度已低于同期的GDP增速。2017年全年，房地产业增加值增速降至5.6%，同年的GDP增速则是6.9%。

“房地产业对经济增长的贡献率正在下降。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，从表面上看，这源于楼市调控政策的延续和深化，使得成交量趋于平稳、房价增长乏力。

但从大周期的角度来看，整个行业已经从供不应求过渡到供大于求阶段。虽然棚户区改造仍会对三四线楼市带来刺激，但市场爆发式增长的基础已不存在。且这种变化是不可逆转的。即使租赁、物管市场崛起，其对GDP的贡献率仍然不及交易市场。

严跃进同时指出，这种变化并不是坏事。房地产市场进入稳定发展期，使得其周期性波动不会传递到经济发展中，使得经济增长更为平稳。与此同时，经济增长对房地产业的依赖度下降，也会倒逼一些城市的经济转型。