人在他乡，始于城中村。对于不少在深圳打拼的年轻人来说，城中村充满了勃勃雄心的力量。由于深圳是全国唯一一座没有农村的城市，城中村又因为紧邻市区，交通便利，无不是他们临时的“家”。不过，随着城市更新的加速，城中村也在岁月的打磨下千变万化。
“房租又涨了，连农民房都进行‘美颜’，快住不起了。”正在找房的小媛（化名）苦笑着说道。
在大力发展租赁市场的政策利好下，深圳城中村的农民房也开始迎来新面貌，例如房企整治改造、政企合作改造成人才公寓、房东个人改造等。但随着居住环境的改善，租金也在上涨，租户压力倍增，如何权衡企业、业主、租客等之间的利益，成为必须面对的问题。
岗头新围仔社区农民房 董青枝摄影
农民房“升值”矛盾滋生
根据深圳市住建局摸底调查结果显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。
在发展租赁市场的政策利好下，2017年8月，深圳提出“十三五”期间，深圳将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
农民房既是城市综合管理的难点，又隐藏巨大的商机，例如租赁、社区服务等，资本已悄然进入。
记者近日以租客身份（下同）走访深圳龙华白石龙社区、坂田、福田水围村等多个城中村时发现，不同地段的农民房租金差异很大。
但值得一提的是，区别于以往脏乱的农民房，部分农民房被企业或机构改造后焕然一新，不仅外貌升值，租金也升值了。
记者走访白石龙社区时，注意到一排墙体被刷新的农民房，且墙上贴着“本栋招租一房一厅二房一厅”的横幅告示。记者来到白石龙商住楼管理处进行咨询，工作人员告知，自己是皇嘉物业的员工，公司刚接手33、34栋的农民房。至于租金，记者通过工作人员获悉，目前有房源出租，租金区间约1700元~2800元/月，押二付一，半年签，物业管理费是100元/月，5月份会统一给房间配备热水器和空调，房源均是8层的楼梯房。
记者在看房时注意到，部分租户门上贴着补缴房租、管理费、押金等通知，补缴金额有的达2500元。工作人员表示，这些是老住户与原来的房东签的租房临时协议，现在公司接手后，有些住户准备搬离，部分住户续租。
同时记者注意到，附近还有农民房改造的窝趣轻社区，均是单间，拎包入住，租金为2280元~2780元/月，现在没有空房源可租。但是，不同于这些被改造的农民房，同片区未被改造的农民房，约40平方米的一房一厅包含物业费租金约1700元/月，不过是空房出租。
有租客坦言，相比原来的农民房，这些改造过的农民房租金明显上涨，不得不搬家。
在长租公寓高速发展时，也有公寓“浑水摸鱼”，借机涨租。记者了解，白石龙片区的鑫海公寓现在已不出租空房，全部都带家电或家私，空房只针对以前的老住户需要续租的，根据张贴的租赁价格表可知，鑫海公寓的一房一厅家私房租金为3700元/月，管理服务费为150元/月。该公寓的住户告诉记者，这里每年都要涨租，今年的月租金涨了600元，还是押二付一。
针对借机涨租等乱象，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，新事物发展必定会涉及多方利益，如何平衡各方利益，这是一个很难做的事情，但也是必须做的事情。目前大力发展租赁市场关键还是在政府多提供政策，针对未来的长租市场有法律保障和政策导向，要有法可依，有法必依，这样的租赁市场才会稳定安全。
58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，应该理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在诸多安全隐患，通过整治和改造，农民房的居住环境得到明显提升。由于装修成本等因素会带动租金的短期上涨，一方面可以考虑通过政府政策扶持，来降低运营方成本从而缓解租金上涨，另一方面租客的低租金房源需求，可以从更多的相应房源供给上做配置。
农民房需机构化规模化改造
据深圳规划国土委的数据统计，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。
深圳规划国土委认为，深圳住房租赁市场亟待解决的问题是发展机构化、规模化的住房租赁企业，解决租赁市场特别是城中村租赁秩序混乱、消防安全隐患严重、租赁关系不稳定与租户无法享受同等公共服务等问题。各区要加大城中村综合整治，提升城中村的消防、质量安全和卫生条件。
业内人士认为，万科提出的万村计划，整治改造农民房，深业集团也与政府合作改造水围村，这些都是农民房改造的典范。
就万科来说，万科早已率先入驻龙岗坂田街道、华为边上的新围仔村，并设立了“综合经营办公室”，实行“统租运营+物业管理+综合整治”。
万科岗头新围仔村农民房改造项目 董青枝摄
记者近日走访新围仔村时被万科泊寓工作人员告知，房源2月底3月初放出，两星期就满租了，新的房源正在改造，要到6月才会有，目前的租金是800元~1400元/月，均是约15~20平方米的单间，带装修，不过不带冰箱和洗衣机这类电器，半年起签，有公共的洗衣房和厨房。
据了解，万科在不同区位的城中村租金水平是有差异的，租金是按照市场化原则进行定价，一般给付的租金相比原业主之前收取的租金提升10%上下。
记者注意到，附近还有几栋农民房已无人居住，周边的业主告知，这些也是要被改造的。同时记者了解到，周边未被改造的农民房，空房一房一厅950元/月，单间700元/月，可租房源较少，基本都是满租状态。
此外，在同一街道还有魔方公寓，均是30~40平方米的单间，可短租一个月，也可长租，租金约2400元/月，分为月付和季付，还有270元/月的物业管理费，拎包入住。目前也仅剩6楼的几套房源，其他都满租。
魔方公寓相关负责人此前告诉记者，魔方公寓的租金一般是根据地段来定价，深圳的出租率还是蛮高的，公寓经过3个月的爬坡期后基本就是满租状态了，有些房间会因换租因素出现短期的空置。
除了万科以外，深业已将水围村的29栋农民房改造为水围柠盟人才公寓。改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向区内重点企业和社会组织配租。水围柠盟人才公寓是首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。
深业水围村人才公寓项目 董青枝摄
据了解，公布的租金水平是75元／平方米，低于同区域市场价，另外有75元／平方米的租金补贴由政府支付给深业。
业内称，将农民房改造为长租公寓，不仅为解决历史遗留下来的农民房消防安全问题提供了新思路，也为政府筹集保障性住房提供了新来源。
记者近日实地探访水围村得知，目前人才公寓已开始登记入住，街区的商业部分已开业，还有部分在装修。同时，除了人才公寓外，还有4栋水围1368国际公寓可对外出租，复式套房，拎包入住，2300元/月起，但现在已满租。
另外，记者在农民房片区看到水围实业股份有限公司3月26日贴出的告知书，通知住户水围村的天然气管道已全覆盖，根据福田区人民政府消防安全指示精神，按规定从4月1日起水围社区内禁止瓶装石油气进入及使用。
宋丁坦言，企业改造农民房，提高了成本，势必会在租金上反映出来，这是正常的。从市场需求角度来看，随着房价的上涨，租金必然也跟着会有一个涨幅，且低价又缺乏管理的房子可能越来越少，所以租客要有充分的心理准备迎接新的租赁市场的到来。
本文来源：每经网
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