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5500亿之后: 碧桂园不再预设目标 加码长租城市

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本报记者 张晓玲 实习生 袁淑娟 香港、广州报道

从三四线之王到一二线城区挑战者再到全区域覆盖的王者,碧桂园在2017年一举超越万科,成为中国房企销售冠军,亦睥睨全球。

财报显示,碧桂园2017年实现合同销售金额达5508亿元,同比增长78%,在所有中国房地产公司中位居第一;归属公司股东净利润约人民币261亿元,同比增长126%。

这两个亮眼的数字,令碧桂园成为中国房企继万科之后新的引领者。得益于较早布局三四线以及环一线的城镇化策略,碧桂园在2017年的三四线去库存、棚户区改造利好政策下迎来了大爆发。2018年,碧桂园能否继续引领行业?

“2018年碧桂园不会设定具体的销售目标,但会在2017年的销售目标基础上有所提升。”碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”)总裁及执行董事莫斌在2017年业绩发布会上对21世纪经济报道记者表示。

尽管没有透露具体的目标,但碧桂园引领行业之心不减。除了销售,碧桂园还在多元化上作出了表率,同属杨国强家族的博实乐教育在美上市,碧桂园物业也将分拆上市;在2018年,碧桂园将在长租公寓业务上取得突破,其长租城市模式,将力争达到每个2万间的规模。

全线冠军之路

在中小型房企纷纷提出“冲刺千亿”的当下,碧桂园已然同万科、恒大一道,迈入五千亿销售的门槛,这距碧桂园实现千亿销售不过五个年头。

财报数据显示,碧桂园在2013年时首次实现千亿销售目标,达1082亿元,此后两年里逐步上升至1309亿元、1402亿元,并在2016年时一举实现3088亿元的合同销售金额,2017年全年则继续在这个基础上增长78%,达5508亿元。

财报显示,碧桂园在报告期内经营项目合计1468个,进入了全国30个省、220个城市,是全球最大住宅开发商,领跑行业。

在公司新的口径中,碧桂园定位为“卫星城与三四线之王,一二线城区挑战者”,旨在通过布局卫星城市,捕捉一二线城市的外溢需求,同时在三四线为改善性客户提供住房,以及在一二线瞄准首次购房的客户。

碧桂园在财报中指出,“未来将继续深耕各级城市乡镇”。截至2017年底,还未进入但是符合公司投资标准三线城市的56个、四线县级市136个。

这种全域覆盖的布局,令碧桂园受益匪浅。2018年虽然没有预设目标,但碧桂园主席杨国强依然充满信心,“我们在2016年和2017年定下的销售目标,是不是都超过了?”据21世纪经济报道了解,碧桂园内部仍有显著大于2017年的销售预期。

充足的土地储备以及强健的财务状况是杨国强信心的支撑。2017年,碧桂园以4794.5亿元的代价购得地块881宗,总预期建筑面积达14110万平方米,其中归属股东的预期建筑面积为10145万平方米,合计金额为人民币3271.4亿元;通过收并购获取的土地有160宗,占比为19%。

财报数据显示,目前碧桂园土地储备总量为约2.82亿平方米,公司股东应占部分约为1.89亿平方米。

碧桂园集团副总裁、营销中心总经理程光煜透露, 2.8亿平方米土储足以支撑2018年的销售业绩,但也会在市场有购买机会的情况下寻求新的土地储备。

值得关注的是,碧桂园已在逐步降低其位于三四线城市的土地占比,2017年三四线城市拿地金额占比为47%,较2016年的49%下降2个百分点。

随着销售的大幅增长以及土储的合理规划,碧桂园的财务状况也保持稳健。2017年公司销售楼款现金回笼5003.3亿,回款率达91%;截至报告期末,公司现金及银行存款约1484亿,还有约2485亿的银行授信额度尚未使用。

与此同时,2017年碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%,这是该指标连续五年下降,为其上市以来的历史最低水平。

碧桂园净借贷比率则较2016年有所上升,从2016年的48.7%增长至56.9%,不过仍处业内较低水平。

摩根士丹利报告称,碧桂园2017年业绩超预期,预期2018年销售持续增长,土地储备位于低级城市,整合能力强劲。

强力布局长租市场

除了房地产开发主业,碧桂园的其他业务板块也在逐渐体现出其价值。

在业绩发布会前夕,3月19日,碧桂园宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市,这距离其撤回在A股的IPO申请不过3个月的时间。

碧桂园副总裁兼首席财务官伍碧君表示,将物业板块分拆上市,是希望为股东创造更多的价值;此外,以介绍方式分拆上市,是因为近期暂时没有募资需求。

根据财报数据,目前碧桂园的物业运营覆盖中国大陆超过240个城市,合同管理面积约3.94亿平方米,在管收费面积为1.23亿平方米,服务业主数量约为100万户;报告期内物业管理业务的对外收入约为人民币26.6亿元,经营利润为人民币4.9亿元,同比增长分别为36%和20%。

碧桂园还大力发展产业地产和特色小镇,实施产城融合战略。报告期内与政府签订的科技小镇协议项目共56个,落地项目8个,主要集中在长三角、珠三角、京津冀等区域。

莫斌表示,科技小镇是房地产主营业务的有力补充,此外还是优质资产,能够成为公司长期的盈利来源,同时还能够参与进优质企业的投资和孵化之中。

最为重头的业务则是租赁业务。在近两年政策鼓励发展租赁的背景下,碧桂园通过与金融机构合作,加速发展长租公寓,提出了3年百万间的计划。

与其他房企不同,碧桂园在长租公寓的金融化方面动作凌厉。2月,碧桂园发行了规模达100亿元的碧桂园租赁住房一号REITs,并设立中信银行-碧桂园长租保障基金,授信额度达到300亿元,同时还与建设银行上海分行展开战略合作,获得了200亿元授信额度支持。

莫斌指出,公司积极响应政府号召,2017年正式成立长租事业部,在北上广深以及武汉、厦门等一、二线城市筹备项目,在建房间数已经达到2963间。

目前名为“BIG+碧家国际社区”的长租公寓项目在报告期内已获取项目24个,预计转化量为8000间以上。

至于长租公寓项目的未来规划,碧桂园方面称,未来项目会向长租城市演化,每个长租城市的规模会达到2万间以上,并会视市场情况推进。

莫斌称,公司希望通过有质量的发展,成为行业内最有竞争力的企业。

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