任志强指出，到2018年，房地产行业将迎来还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超1万亿。
2017年是房地产行业全面调整的一年。
不仅短期调控开启“五限”政策、长期实行租购并举，房企的融资格局也发生巨大变化，银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧，高昂的海外融资因此成为房企纾解融资的重要渠道。
中原地产数据显示，去年全年，房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%，这一趋势在今年还将持续。
21世纪经济报道记者查询发现，伴随着2017年销售创下新高，房企的负债总额和负债率也在不断走高，繁荣之下，风险隐现。
随着2018年步入集中还款期，房企资金到期集中兑付压力加大，部分中小房企将面临资金链压力。中原地产首席分析师张大伟指出，2018年将是房企4年资金压力最大的一年。
境内融资空前艰难
据中原研究中心统计，2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元，同比2016年的140.6亿美元大幅上涨176%。
除恒大、碧桂园、绿地等大型龙头房企之外，海外融资的主力是鑫苑置业、新湖控股、国瑞置业等部分中小型房企。
克而瑞研究指出，2017年由于信贷逐步收紧，扩张中的中型房企增加了海外发债，“TOP30-TOP50房企”境外发债占比从2016年的8%增长到38%，“TOP10房企”的比例则缩减到36%。
中原地产指出，虽然绝对值仍然不高，但境外融资需求量已在明显上涨，重要性持续加强。据同策研究院统计，去年12月，房企海外融资总额折合人民币230.61亿元，绝对值及占比已为9月以来占比最高的月份。
2018年伊始，房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬，就已有泰禾、时代地产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划，总规模达42.5亿美元。
不过，海外发债的票面利率相对较高。据统计，去年1-11月108家房企的境外发债平均融资成本达6.72%，与2016年全年相比增加1.34个百分点。其中，中国恒大、佳兆业发行的几笔海外债券利率甚至超过9%。
整体来看，2017年房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显上行。
招商证券分析师徐寒飞表示，尽管海外融资成本偏高，但出于维系资金链的考虑，房企“被迫”发债的格局料将维持，境外发债将会延续攀升态势。
高昂的海外融资受到青睐的背后，是境内融资全面收紧。
首先是传统的银行信贷。融360数据显示，2017年，无论是商业银行开发贷、个人按揭贷，还是消费贷流入房地产，都受到严格限制，很多银行在年中就停止了开发贷和个贷，贷款利率也不断走高。
房地产信托在2017年也是全年被严控。银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》再次提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。
北京一信托公司管理人士认为，之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式为房企融资，就是违规业务，这种都要被禁止。
此外，在监管部门严控下，过去一年房企境内发债几乎取消。据克而瑞统计，2017年前11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元，较2016年全年大幅下降91%。
国泰君安首席固定收益分析师覃汉预计，2018年地产信用债的发行弱势格局还将延续，这会进一步加剧房地产企业的分化，甚至会有些小房企可能出现信用事件。
“去年银行开发贷、房地产信托、信用债这些渠道都很难做，很多公司非常依赖销售回款，包括首付和按揭贷款，尤其是首付比例越来越高。”1月17日，广东一家大型房企高管对21世纪经济报道记者表示，2017年楼市的一大变化就是首付比例大幅提高，有些房企项目以降低价格、牺牲利润为代价，也希望购房者全款买房。
“整体看，融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，房企资金链依然宽裕；但如果调控持续，房企压力将越来越大。”张大伟指出。
2018年的还债高峰
即使房地产销售在2017年再创新高，也掩盖不了房企巨量的债务和升高的负债率。
过去一年里，多家房企的负债总额和负债率在走高。据Wind资讯统计数据显示，截至2017年三季度末，136家上市房企总负债达6.04万亿元，同比增加1.40万亿元，增幅为23.21%。
即使是龙头房企如万科，负债也在上升。财报显示，万科A截至去年三季度负债为8506.56亿元，前年三季度为6123.96亿元，同比增加2382.6亿元，增幅38.91%。
WIND数据还显示，截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，再创近年新高；而净负债率达到113.3%。其中，京投发展、泰禾集团等29家房企的资产负债率已超过80%，高于行业资产负债率。
而2018年又是房企的还债高峰。同策研究院总监张宏伟表示，鉴于2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大。
任志强指出，2010-2014年的5年间，房企债务只有8000多亿。2015-2016年两年间，房企新增债务达到8500亿，他估算，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度达到4700亿，2017-2019年房企还债规模将超一万亿。
中诚信国际企业融资部二部总经理王雅方指出，2017年房企已到期的总债务规模仅500亿。而在2018年，若按100%回售比例测算，房企将有4000亿以上的公司债要到期。即便按50%回售比例，到期公司债也达到2500亿。
王雅方认为，这些风险目前在2017年财报中难以反映。一方面，房企财务结算较为特殊，收入确认存在滞后性。另一方面，即使风险在财报中呈现出来，房企真实的债务负担也可能比财报反映得更严峻。因为房企的所有者权益里可能存在一定规模的明股实债，而近两年，房企的合作项目逐步增多，通常联营项目都不并表，因此房企的财务报表里看不到真实的债务负担。
作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款，在2018年并不乐观。中原地产指出，2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市的调控已开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但中小房企在2018年将面临全面困境。
“若2018年上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险，”平安证券指出，2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期，个别房企或将面临危机，收购兼并市场会存在大量机会，行业并购整合浪潮将延续。
本文来源：21世纪经济报道
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