开年预测: 房地产或迎来"三元供应模式"新时代?

（原标题：楼市开年预测： 房地产或迎来 “三元供应模式”新时代？）

本报记者 王营 北京报道

2018年开年以来，兰州楼市微调为市场带来一丝不同的气息。除此之外，自2017年10月以来，短短3个月时间，全国有近20个城市和地区发布了人才引进政策。而这些政策大多采用落户以及购房优惠等措施。

对于房地产市场环境发生的变化，21世纪经济报道记者采访多位业内人士。业内人士普遍认为，房地产调控正在发生微小变化，但总体趋紧的基调并未改变。人民日报于1月15日撰文指出，部分地方楼市政策调整属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。在“房子是用来住的，不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下，中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。

仲量联行中国研究部总监周志锋1月15日接受记者采访时则认为，从刚刚结束的十九大来看，中央没有像以往一样给中国经济发展定出具体的经济增长的目标，而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。这样的转变有望重塑中国未来的经济政策，过去几年依托大规模的投资驱动经济增长的模式或将一去不复返。在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位下，随着监管的加强和宏观调控政策的深入，中国的房地产行业将在2018年开启一个“新时代”。

开启“一城多策”

2017年这一年，中国房地产调控政策密集程度前所未有。总体而言，在“房住不炒”总基调之下，各地政府密集发布“一城一策”，甚至是“一城多策”调控政策。然而，这一基调将因市场环境变化而转变为“一城多策”。

中原地产研究中心统计数据显示：2017年，年内全国接近110个城市与部门（县级以上）发布房地产调控政策，发布的调控政策次数多达270次以上。

总体来看，2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

不过，进入2018年以来，自兰州开始的楼市微调政策引发了业界对调控是否放松的再次思考。兰州市近期调整房地产市场调控政策称，核心区买房三年后才能交易，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时，城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

除此之外，包括青岛、南京等近20个城市发布了吸引人才的政策。而这些政策大多与落户和购房优惠有关。

1月15日，新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，总体而言，调控松动是必然的，但调控松动的逻辑与过去不同。“以前调控的逻辑是，市场好的时候拼命压，市场不好的时候就拼命拉。但在‘房住不炒’前提下，未来调控松动将围绕住的前提大做文章。”

究竟如何围绕“房住不炒”进行调控呢？具体而言，欧阳捷认为，吸引人才就是一种方式。调控不可能不让城市发展，而各大城市群也需要依赖发展赢得城市间的竞争。因此，各城市还需要做大经济。通过吸引高新技术产业人才就是一种方式。此外，欧阳捷认为，以去库存的名义放松调控也是一种方式。

业内人士普遍认为，2018年楼市调控将开启“一城多策”模式。

供给端细化

调控适度修正并不意味楼市未来会迎来上涨行情。

其中，信贷是影响楼市未来的重要因素。中国指数研究院认为，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

欧阳捷也认为，随着全球量化宽松结束，央行也在收紧信贷政策。房地产所能获得的资源渠道越来越少，而利息却在走高。限贷不可能放松，一旦放松将会对房地产市场产生重大影响。因此，欧阳捷认为，房价在2018年不具备暴涨基础。不过，欧阳捷预测，限价在2018年可能会在相对合理范围内放松。房价环比不上涨在2018年不会再被强调。因2017年过度限价而造成的市场扭曲在2018年可能会得到修正。

“展望2018年，随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入，加之国家货币政策的收紧，我们预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。然而我们必须看到主要的一、二线城市库存量目前还是处于历史低点，大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下，从而导致开发商在短期内继续拥有一定的定价权。” 仲量联行中国研究部总监周志锋表示。

从成交量上看，欧阳捷预测，2018年，非都市圈的中小城镇的城镇化将会接近尾声，而一线热点城市“无地可供、无房可售”的情况也将很难得到缓解，二线热点城市将会维持常态。因此，总体而言，房地产销售总量将会整体走低。

此外，易居研究院预测，2018年，全国商品房销售面积预计下跌7%左右；全国房地产开发企业土地购置价格预计2018年增长10%左右；全国商品房成交均价预计2018年增长3%左右。

2018年，需要注意的是，房地产多主体多样化供应格局将导致市场发生重大变化。易居研究院认为，补库存的政策思路会强化。在总量刺激的同时，结构调整也会积极开展。尤其是结合住房体制改革的思路，在供给端上会有细分领域的划分。比如说2018年会在三元供应模式上发力，即形成完全产权概念的商品住房供应体系、部分产权的共有产权住房供应体系、零产权的租赁住房供应体系。相关的住房供应体系也会引导不同的资金和资源导入。

“在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下，租赁住房将会成为中国的下一个市场关注点。从长期来看，中国的房地产开发商和投资者将迎来许多富有吸引力的商机。”周志锋乐观表示。