新一轮房改将至 专家:房地产金融高杠杆时代结束

（原标题：新一轮房改将至，专家称房地产金融高杠杆时代已结束）

2017年12月15-16日，全联房地产商会2017年会在北京富力万丽酒店举办。此次年会主要针对房地产行业现状和行业发展趋势进行对话和讨论。

作为国家一级社团法人，全联房地产商会（英文名称：China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC）目前是国内两家在国家民政部登记的全国性房地产行业组织之一。此次会议从百年目标与聚焦十九大、企业家权益与企业家精神、美好生活与养老产业发展、美好环境与城市更新、美好家园与智慧城市、美好世界与一带一路等六个行业热点话题角度，分析了房地产行业发展新趋势。

与会专家指出，新时代，可以预见房地产行业的政策环境和市场生态将发生重大变化，房地产产业集中度将进一步提高。2016年百强房企的销售额已经占到所有房企总销售额的50%以上，至2017年上半年，百强房企的市场销售份额占比已达57%，预计3年内房地产前10强将占市场份额50%。

房改重启背景下的行业走势

党的十九大报告中强调，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

针对新时代下房地产业的新格局，全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，下一步时隔20年以后重启房改，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产行业新的定位；这样的前提下，房地产的功能也会产生变化，将更加强调房子的居住使用属性，这也是支持实体经济、支持社会民生的必然。

聂梅生认为，房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束，要从防范金融风险、经济体制改革、产业结构调整、土地供给制度改变的宏观视角看待房地产行业的新转变，房企要习惯房地产行业从支柱产业的重点向体制改革的痛点转变的位置转变。在土地领域，她专门提到，农地入市政策已经落地，房地产税也即将进入立法阶段。她期待房地产税在2018年以什么样的方式，什么样的步骤来立法，怎么样使全球的减税和房地产税这个新税种的出现能够平衡。

国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军则从宏观角度分析了房地产发展的经济形势背景。李佐军认为当前的经济形势可以用六句话来概括：增长先探底后反弹、价格走势平稳、经济结构继续优化、经济增长功能加速转换、经济泡沫或者风险加速排除或者挤出、经济增长总体偏紧。

面对新的经济形势，李佐军分享了企业发展的解决办法，即认清新形势、抓住新机遇、迎接新挑战、培育新意识、找准新定位、开发新的产品和服务、制订新战略、开拓新市场、培育新要素、立足新空间、塑造新品牌、成立新组织、建立新制度、探索新模式、拓展新管理等。

行业集中度进一步提升

在具体的行业走势判断上，与会企业人士和专家各有观点。

聂梅生认为，可以预见房地产行业的政策环境和市场生态将发生重大变化，房地产产业集中度将进一步提高。2016年百强房企的销售额已经占到所有房企总销售额的50%以上，至2017年上半年，百强房企的市场销售份额占比已达57%，她预测，房地产业将在三年内出现空前的集中度和并购潮，3年内房地产前10强将占市场份额50%。

国睿置业董事长张章笋看来，新时期的房地产历史使命应该是平衡地去解决13亿人口的居者有其屋的问题。其中主要有三个产品结构，第一是为城市的中低收入人群建的保障房和租赁房，用以解决城市还没有房子的中低收入人群的问题。第二，解决新时期城镇化进城的人口或者机制的问题。目前城市还有一定需求中高收入者的住房需求，这种产品今后会受到各级政府更加严厉的控制。第三，新农村的建设，建新村去替代旧村，去改善农村的基础条件、基础环境，去解决农民现代化的机制问题。

全联房地产商会会长、富力地产集团董事长兼总裁张力同样持谨慎态度。他在会议分论坛上表示，政府在调控房地产的同时，还增多了很多限价房和廉租房，这对于经济稳定发展和改善社会民生有非常大的益处；面对新时代的新特征和新机遇，地产商要积极适应新经济的发展挑战。

张力认为，未来两年，房地产行业是比较平稳的，房价、地价不会大涨。在土地市场方面，他提到，一个很明显的现象是，土地拍卖从多家竞争变为联合竞投，“大家手上钱越来越少，未来在买地过程中，还是谨慎一点，我不主张去疯狂拿地”。

据了解，此次会议，包括全联房地产商会会长、富力地产集团董事长兼总裁张力，名誉会长聂梅生，以及王振华、李辙、张宝全、单伟豹等多位商会副会长，以及碧桂园、恒大地产、保利地产、招商局蛇口、复星地产、朗诗绿色地产、三盛宏业、云南城投、链家、远大住工等商会副会长企业，以及融创中国、华远地产、金轮集团、北科建集团等知名房企均派负责人或高管出席。