地产转型金融样本：中天金融310亿入股华夏人寿

因筹划重大资产重组而停牌已超三个月的中天金融，在转型金融业务上有了重大进展。

11月20日公告显示，原名中天城投、前身为贵州房企代表的中天金融，拟收购华夏人寿21%～25%股权，收购代价约310亿。

如果该项交易达成，中天金融将成为华夏人寿第一大股东，其还拥有中融人寿，以及银行、证券等金融牌照，构建起以保险为核心、庞大而完整的金融版图，成为一站式综合金融服务商。

多家券商认为，此次入股华夏人寿，意味着中天金融的金融版图进一步完善，未来将受益于华夏人寿业务结构优化与后期业绩释放，同时也为其产融结合助力。

不过截至目前，中天金融的收入绝大部分仍源于地产业务，收购所需的310亿巨额资金，以及收购是否获批尚不确定。

着力保险

与恒大集团进入金融相似，中天金融的转型路径也是重仓保险业务。

据华夏人寿偿付能力报告披露，中天金融与华夏人寿第一大（并列）和第二大股东签订框架协议，中天金融或其指定的控股子公司，拟以现金购买二者持有的21%～25%股权，本次标的股权交易定价不超过310亿元。

中天金融在公告中称，若成功入股华夏人寿，将以此为契机，加强推进以保险为核心的金融产业的可持续发展战略。

华夏人寿并不是中天金融入股的第一家保险公司。到目前为止，中天金融还持有中融人寿36.36%股份，且持股比例可能进一步增加。

连续入股两家保险机构，存在政策上的合规问题和不确定性。根据现行保险公司股权管理办法，两个以上的保险公司受同一机构控制，或者存在控制关系的，不得经营存在利益冲突，或者竞争关系的同类保险业务，中国保监会另有规定的除外。

这意味着，中融人寿和华夏人寿共存，只能“一参（股）一控（股）”，或者经过保监会特批实现两者均控股。在公告中，中天金融对此表示，“若本次重大资产购买事项获批，公司还将依据监管部门的相关要求，调整公司相关金融类资产的股权结构。”

安信证券天津分公司投资顾问负责人祁泽金认为，若收购事项成功，华夏人寿和中融人寿应该有一方会逐步退出或降低持股比例，但对中天金融的金融业务不会有大影响。

“保险目前仍处在业绩爆发期，”祁泽金表示，保险盈利空间较大，且牌照较为方便获取，是房企优先发展保险的关键。

除保险外，中天金融的金融帝国还涵盖证券、基金、银行等多块金融业务牌照。据财富证券报告，其金融业务牌照的获取，主要通过旗下贵阳金融控股开展。

在银行方面，中天金融此前持有的贵阳银行和贵州银行参股比例均较小，今年7月，中天金融发布公告称，拟以每股1.56元的价格认购贵阳农商行本次增资不超过3.2亿股。若增资成功将成贵阳农商行重要股东。

证券方面，据安信证券统计，中天金融目前持股94.92%的中天国富证券（原海际证券）是贵州省第一家民营证券公司，以投行业务为核心。其经纪业务、自营业务和资管业务牌照正在申办过程中，预计未来将更加多元化。

据2016年年报显示，中天金融还以第一大股东身份发起设立了华宇再保险股份有限公司、百安财产保险公司、中天友山基金管理公司等。

安信证券认为，公司未来将持续完善“大金融”产业布局，创造利润增长点。

“地产＋金融”之路

中天金融是区域型房企转型的样本之一，由中天城投在今年3月份更名而来，作为贵州房企，中天城投以土地一级开发和房地产开发起家，是贵州省首家上市企业。

为了配合贵州的产业发展，中天金融在2015年宣布启动战略转型，提出在确保地产业务稳健发展的基础上，以“并购重组、创新发展、产融结合”为战略手段，推动“大金融”产业布局。

尽管转型金融很积极，但截至目前，中天金融地产业务仍占据收入绝大部分。公司上半年96.02亿元营业收入中，地产收入达92.23亿元，占比96.05%。

中报显示，目前中天金融在建的地产项目总建筑面积为680.5万平方米，主要项目有渔安安井温泉旅游城“未来方舟”、贵州金融城、中天会展城、遵义万里湘江等，仍是贵州龙头房企。

不过，以贵州为核心的中天金融地产业务拓展性并不强，在房企市场集中度大幅提升的背景下，难以规模化发展。

因此，在转型金融的同时，中天金融对其地产业务也有思考和处置。转卖地产资产成为第一步。

11月24日，中天金融宣布，拟出售公司持有的中天城投集团有限公司100%股权和全资子公司贵阳金融控股有限公司所持有的部分房地产类资产。

“贵阳的楼市情况不太好。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，中天金融此举，可能是在剥离其认为不好的资产。

中天金融另外一重对地产业务的考虑就是产融结合。以贵州中天金融城为例，这是中天金融打造的产融结合项目，目前共有150余家金融及类金融机构、金融服务企业正式签约入驻，集传统金融与创新金融于一体的大数据金融中心格局已经形成。

据中报显示，上述项目上半年累计实现收益25.9亿元，项目进度已完成46.07%，预计能带来共计60.97亿元收益。

此外，在布局银行、证券、保险等金融生态圈同时，中天金融也在积极关注大数据、云计算、区块链、人工智能等科技应用。

黄立冲表示，房地产公司转型金融公司，主要目的是在于突破房地产开发模式，从估值较低的开发商商业模式，向高估值的基金管理人商业模式转型。

黄立冲认为，中天金融走的可能正是这种轻资产、重运营+金融资管的基金管理人商业模式，即通过从事房地产基金管理业务，担任资产管理人，因而金融属性很强。同时又有自己的地产经营公司，对资产的运营操作能力要求也很高。

“这个模式的门槛非常高，”黄立冲表示，没有相关的专业经验和管理团队很难做。