深圳土地新规划出炉 计划3年后住房供应大增65万套

在租售并举的制度体系下，深圳楼市大幅开启供给侧改革，增加土地供应和住房供应；同时，深圳还将继续捍卫产业升级前沿城市的地位，很多区域土地供应向产业用地倾斜。

在深圳市规土委近日印发的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》（以下简称十三五规划）中，深圳计划2016-2020五年内，通过城市更新提供30平方公里用地规模，通过土地整备释放用地50平方公里，新增建设用地87平方公里。

此外，深圳还提出新增住房供应65万套的目标，这大大超过了深圳每年新建住宅的消化量，深圳业内人士指出，如果这些目标顺利完成，将大大平抑未来房价大幅上涨的预期。

产业用地优先

随着近年来深圳地价不断攀高，民间声音曾多次表达高成本土地对制造业发展的担忧。从本次规划看，深圳正在试图扭转这一局面。

根据规划，到2020年，深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%，并通过优化管理政策，以稳定的产业空间规模支撑产业持续升级转型。

具体做法是，将19个制造业基础良好、集中成片且单个规模在10-20平方公里左右的产业园区划设为产业集聚引导区。今后将严控产业集聚引导区内工业用地改变用途，且新增制造业项目原则上将布局在区内。

这意味着，区内“工改商”和“工改居”将受到严格限制，而“工改工”比例有望提高。

从所在位置看，规划的19个产业集聚引导区有18个位于宝安、龙岗、龙华、坪山及光明新区。上述新增的产业用地大部分也将位于这些区域。

这与深圳对各区的定位相吻合。根据规划，罗湖、福田、南山及盐田将重点强化现代服务业发展，兼顾高端研发功能；宝安、龙岗、龙华、坪山及光明新区重点保障先进制造业发展，同步培育生产性服务功能；大鹏新区则发展旅游服务及生态保育功能，逐步降低现有工业用地规模和比重。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉告诉记者，这样的区域分工有助于将产业空间向外围疏导，理顺各片区间关系。此外，通过轨道交通建设，将深圳中心区和外围区域相连，将能创造出更大的空间利用价值。

今年的土拍情况也印证了产业优先原则。目前，重大产业及总部经济等项目用地供应已经成为深圳新增土地供应的主流。

据深圳市规土委统计，今年前三季度深圳商办、工业用地合计成交31宗，总建设用地面积近55万平方米，合计收金超过418亿元。

在今年7月份深圳规土委公布的年度土地出让计划中，2017年安排产业用地供应规模203公顷，商业服务业设施用地98公顷，合共占约22.3%；包括商品房和保障房用地在内的居住用地共计划供应218公顷，仅占约16.1%。

未来，深圳将继续向产业用地倾斜。世联行在研报中指出，深圳未来8-10年将有约3000万平方米的工业用地供应入市，其中正在进行的有1200万平方米，准备报专项规划的约有1000万平方米，未来5年计划新增约800万平方米。

住房供给大增

去年10月开始调控以来，深圳楼市趋于平静，目前已经创下了新房均价连续11个月环比下跌的记录。

而此次规划也大幅增加了未来的住房供应。十三五期间，深圳计划新增住房有效供应65万套。其中，新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房（以下简称“保障房”）供应35万套。

深圳多位业内人士指出，如上述计划得以施行，深圳未来三年的新建商品房及保障房供应量均将大幅增加，这有助于实现“房住不炒”，房价平稳。

这一计划正在逐步施行。2016年，深圳计划供应商品房4.3万套，实际供应4.4万套，最终成交4.04万套。今年，新建商品房计划供应量提高到8万套，保障房计划供应量也由去年的4万套增加到今年的5万套，增长约20%。而深圳楼市截至目前，新房成交不足3万套。

不过，谈及上述住宅供应量最终能否按计划完成，一些业内人士也持谨慎态度。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，由于过去几年深圳住房供应“欠账太多”，未来能否扭转供不应求的基本格局仍是未知数。

过往历史纪录显示，深圳土地供应计划多次未能完成。如去年，深圳计划供应居住用地125公顷，但实际供应居住用地面积98.5公顷，只完成了全年计划供地任务的约78%。

因此，如欲实现65万套的住房有效供应，需要足量住宅用地支撑，未来能否提升住房土地供应是关键。

深圳商品房和保障房的土地供应，大部分用地来源于以旧改为主的城市更新。根据规划文件，“十三五”期间新增建设的21万套保障房中，有13万套来自城市更新配建。

宋丁认为，尽管新增住房用地有助于适度平衡供需关系，但最终能否供应足够的住房用地仍不确定。