楼市周期转轨轮:未来20年将迎低频长周期？

本报记者 王营 北京报道

导读

在楼市过去20年发展中，实际是三年一轮的波动，楼市会伴随经济的波动情况产生波动。未来则不同，将进入平稳增长周期。未来一二线城市将从增量市场转为存量市场，而住房需求将从量的增长转为质的需求。

旭辉集团董事长林中近期发表了一个楼市长周期论。据他观察，房地产实际上是20年一个长周期。过去的1998年到2017年，是高速增长、高频波动的长周期，但在新的政策、新的形势、新的行业起点下，未来20年是平稳增长、低频波动的长周期。

林中认为，未来十年甚至十五年，中国房地产市场调控方式基本会沿用行政调控+宏观工具调控混搭使用。

如果从长周期角度来看本轮房地产调控。从去年下半年开始算起，本轮调控已经持续逾一年。密集调控自今年3月份开始，持续超半年。按照惯常规律，楼市开始表现出对政策逐渐适应，从而进入平稳周期，并在低谷徘徊。

以北京二手房市场为例。目前该市场价格调整非常明显，从4月至今的6个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅近20%，已近2016年四季度水平。低谷之后，楼市还会再进入大小年的惯常周期吗？

楼市低谷徘徊

按照惯常调控规律，楼市在逐渐适应调整政策之后，开始步入低点稳定周期。

以调控最为严峻的北京为例。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计，2017年11月中上旬（1日-20日），北京全市二手住宅共网签5256套，与10月中上旬相比上涨64.5%，同比2016年11月中上旬下降57.3%。其中，单日网签量在400套以上的有11月6日的428套、11月13日456套、11月20日的452套，整体网签量依旧维持在每日400套上下的低水平。

从调控之后，北京单月市场表现看，3月份时，北京二手住宅中上旬网签量将近14000套；7、8月份时，中上旬的网签量下跌到仅有4600余套，跌幅达67%；交易量在7-8月份触底后，9月份开始出现企稳回升势头；11月中上旬的网签量与7、8月份同期相比回升了13%左右。

根据安居客房产研究院的监测，今年北京二手市场与传统意义上的“金九银十”相差甚远，表现只能用“铜九铁十”来形容。从成交量看，去年9、10月分别有超3万套和超2万套，而今年9、10月份，成交量持续低于1万套， 9月的同比下降幅度达67%左右。

安居客房产研究院分析师朱万鹏实地调查发现，目前北京二手房价已回到去年9、 10月份的位置，也就是第一轮大涨的结束时期。按照现在市场资金转化收益来看，这个价位已经达到一个较低位置，再回落已经不太可能。从最近中介机构访客量来看，看房人群有所增加，但因为高首付、购房资格等门槛的限制，成交量并不会有过大上升。可以说，现在的市场已经达到调控效果，另外“房住不炒”的定位也将持续坚定不移。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京二手房市场目前整体处在低位企稳、稳中有升的态势中，前者是政策调控所致，后者则是市场需求所致。北京二手房市场在低点稳定几个月的同时，房价也在持续小幅下跌，买方话语权逐步增大，部分有首次置业需求或改善需求的客户开始借此机会考虑购房，市场因此回温。不过他指出，在投资投机需求被堵、改善需求购房成本增加的情况下，目前首次置业需求和有能力改善的需求相对较少，这类需求释放也比较缓慢，加上握有主动权，其心态更加理性，挑选也更加慎重，所以市场回温幅度较小。

未来长周期

安居客房产研究院首席分析师张波认为，从国家统计局北京调查总队此前公布的数据来看，北京二手房销售价格已经连续半年呈现下滑，新建商品房销售面积也同比下降44.4%，这和调控政策不无关系。从短期来看，调控政策短时间内肯定不会取消，由于北京的调控政策已是全国最严，再度收紧的几率也极小。延伸到楼市交易活跃度，截止到春节前都不会高增长，到明年3月份后或迎来价平量升局面。

从更长远的周期判断，张波认为，受长效机制影响，未来楼市的波动性尤其是房价的波动性一定会小于2016年前。从这个基本面来看，他表示，楼市未来出现所谓大年或小年的概率也极小，当然由于“五限”类的短期调控措施至少在明年中期都不会有放松迹象，可以预期，明年楼市量缩价平将是大概率方向。

回顾楼市调控周期，从1981年开始在深圳（楼盘）、广州（楼盘）试点商品房开始，国内经历了数次调控。1993年的调控，导致1993年到1998年房地产持续降温，1998年试点住房制度改革到2004年供给侧调控，2005年需求侧调控、2006年调控结构、2009年刺激楼市、2010年再次收紧、2014年再次刺激、2016年再次调控。楼市调控的频繁与其受重视程度可见一斑。

张波认为，长周期的判断要结合人口因素，这一方面是实力购房人群数量的变化，另一方面是不同城市对于人口的吸聚力量。随着人口红利消失，大量人口向都市群聚集，未来20年房地产交易总量将会放缓，不同区域将呈现分化效应。

“人们往往会用日本的房产泡沫破裂和中国对比，但是房产泡沫的形成都是有经济增长、城镇化等基本面支撑，日本房产泡沫形成初期和日本经济成功转型并持续向好有关，但由于城镇化进程放缓（日本1990年77.4%城市化率）、主力购房人群不断减少，使得泡沫最终破灭。相比日本，我们目前在城市化率（2016年底中国的城市化率水平为57.4%）以及主力购房人群的基本面上明显好于1991年泡沫破灭点的日本，但如不以短期调控加之长效机制有效控制，则有着极大风险性。”张波分析道。

林中的观点是，在楼市过去20年发展中，实际是三年一轮的波动，楼市会伴随经济的波动情况产生波动。未来则不同，将进入平稳增长周期。未来一二线城市将从增量市场转为存量市场，而住房需求将从量的增长转为质的需求。“从有房住到住好房。未来好房子、高品质与买得起的改善性住房，市场需求仍将很大。”