北京租赁市场新变局:未来5年供应1千公顷集体土地

（原标题：北京住房租赁市场迎来新变局 未来5年供应1000公顷集体土地）

本报记者 宋兴国 实 习 生 张玮钊 北京报道

11月16日，北京市规划国土委、北京市住建委联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（以下简称《意见》）提出，今后5年北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

今年4月，北京曾发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，提出在今后五年的时间里提供约1300公顷的租赁住房用地，其中大部分将通过集体建设用地安排。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《意见》的提出，既给予了集体土地发展租赁住房的政策导向，有助于此类土地资源的盘活和土地价值的提升，也为租赁房源增加了更多的用地支持，对于北京未来租赁房源的供应和租赁市场的培育发展都有积极的作用。

集体租赁住房只租不售

集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。

《意见》在确定了未来5年的试点土地供应计划外，还划定了集体租赁住房项目建设原则，规定了三类申报主体，对项目租赁专业化运营和产权管理作出规定，被认为是此次试点工作的“落地”性指导文件。

《意见》明确了集体租赁住房项目建设的基本原则，即符合规划原则、市场对接原则、只租不售原则、维护农民权益原则。

在规范租赁模式方面，《意见》鼓励签订长期住房租赁合同，规定单次租期一般不得低于3年，不得超过10年。与北京此前试点经验类似，《意见》同样鼓励趸租作为公租房房源，

即国家统一集中租赁农民回迁楼的富余房源，约定租金、租期，统一装修为公租房，面向公租房备案家庭或人才配租。

对于申报主体的界定，《意见》明确了集体建设用地租赁住房的镇级集体经济组织、有条件的村级集体经济组织和集体经济组织与国有企业合作开发的三种形式。其中，集体经济组织与国企合作时，需以其土地使用权入股，此模式的申报主体可为集体经济组织也可成立新企业，需注意的是，集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，《意见》中对国有企业的强调主要有两方面原因。其一，发展租赁市场主要是政府职能，目前租赁市场开发因资金回报、周转不如销售市场好，有诸多难点，特别是租赁房的出租利润能否达到预期效果未知。因而，政府的试点任务首先落实到国企。其二，相对而言，国有企业的融资相较民营企业更加便利，具备优势。

产权管理方面，《意见》规定，此类住房仅用于租赁住房建设和运营，未经批准不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。为杜绝变相开发建设小产权房，包括土地使用权和房屋所有权在内的不动产权利证书将按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。

此外，《意见》还提出在项目选址上注重职住平衡，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。

增加超10%租赁房源

今年8月，在国土资源部与住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中，对承租人获得基本公共服务的权利做出探索。此外，还按照地方自愿原则，明确了包括北京市、上海市、沈阳市、郑州市等13个城市在内的租赁住房需求较大的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

作为楼市标杆和最早进行集体租赁住房试点的城市，北京相关政策的推出和落地，对租赁市场将产生深远影响。在传统开发商和租赁平台企业积极参与的同时，一些互联网企业和国有银行，同样开始主动寻求介入租赁市场。

链家研究院院长杨现领表示，在政策利好和市场蓬勃的大环境下，租赁市场还将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。

此次《意见》的影响主要体现在土地供应方面。杨现领认为，未来租赁市场的供应主要来自于三部分：一是土地招拍挂市场中的纯自持地块或自持面积，供应主体是政府，代表城市是上海；二是以北京为代表的集体土地供应，或以深圳为代表的老旧城中村整体收储改造，供应主体是村镇集体或个人；三是通过对老旧住宅小区、闲置商业、废弃厂房等升级改造带来的存量供应，供应主体是国企或相关存量资产持有方。第三种方式是目前供应的主体，一、二则代表了未来的趋势。

在中原地产首席分析师张大伟看来，《意见》对北京租赁市场的影响将首要体现在增量上。北京现有租赁房源250万套左右，1000公顷的地约能建成30万-40万套租赁房，若计划如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的房源量。

张大伟指出，应当密切关注集体租赁住房土地供应的分布区域，除了增量影响，若区域分布情况好，《意见》对北京租赁市场带来的影响会更大。