冒进的住房租赁贷 “租房可贷百万”靠谱吗？

房价的居高不下和流动人口的不断增加，令国内不少大中城市的租房市场日益庞大，近年“租购并举”住房制度的推进，进一步加快金融产品和服务逐渐从购房领域向租房领域铺开。近期，多家银行密集宣布进军住房租赁市场，其中一家国有银行率先在深圳推出租赁贷款产品，额度上限达100万元，且利率低于购房贷款。该产品对提高居民居住品质等方面有积极影响，但同时也引来争议，有业内人士指出，租房贷款本身并非一种理性消费，在不改变供需的情况下，信贷工具进入租赁市场还可能滋生“炒租”行为，进一步引发租金上涨，低利率的租赁贷款也存在套利空间。

争议：租房贷百万

今年10月30日以来，已经有3家银行表态响应“租购并举”制度，采取与地方政府合作或地产圈龙头企业合作模式，给予住房租赁金融支持及技术支持。其中，一家股份制银行与碧桂园集团签署了300亿元长租住宅保障性基金，一家国有银行与厦门市国土资源与房产管理局联手，为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

比起这二者，另一家国有大行的“搭档”更多，达11家地产公司。据了解，该行在深圳推出首批5000余套长租房源，将11家地产公司部分在售、待售的房源转为长期出租。不过目前可以享受到首批房源的仅有指定的10余家企业员工。该国有行表示，此举可以提高这些企业员工的居住品质，也有利于深圳更好地留住人才。

此般“购转租”的形式并非首创。去年以来，北京市就加大鼓励并引导房地产开发企业将自持部分住宅作为租赁房，目前企业自持面积已超过127万平方米；今年7月初，上海更是直接推出两块只租不售的宅地。

“租购并举”已经不是一个新的概念，不过此次和银行密集布局住房租赁市场同样受到关注的还有首次推出的银行业个人住房租赁贷款产品。

推出这一贷款产品的是上述在深圳“搭档”了11家地产公司的国有大行。从产品的基本介绍来看，该产品对符合条件、有长租需求的个人发放，用于其本人支付住房长租租金等相关需求。目前执行个人贷款基准年利率，额度最高100万元，最长期限十年。该行表示，未来该产品的执行利率也将低于同期购房按揭贷款，同时保障额度供给，旨在大力支持住房长租业务。

推崇者：减少非理性购房

从上述介绍可以了解到，该国有行推出的这款贷款产品，有一个对应的关键词：“长租”。业内人士认为，对租户来说，长租的一个好处是可以锁定租约期内的租金，不用担心租金上涨，尤其对于初入职场的不少年轻人来说，一次性缴纳全部租金也是不小的负担。

这一贷款产品会帮助有长期租房需求的人士缓解资金压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步表示，这款贷款产品也是银行尝试租赁市场融资的一个先行试点，此类金融创新的推出，对于房地产市场的影响很大。“首先，体现了金融机构不断进行业务创新，吻合未来租赁市场的需求；其次，此类贷款也使得大城市租房的承受能力更强，由于大城市房租比较贵，尤其是对于一些高学历人才来说，租房的成本也会影响其在大城市发展的质量，所以此类金融创新会让该群体的租房需求扩大，即更容易也更愿意租房了；第三，租赁需求释放，对于购房市场有很大的分流作用，若房价过高，完全可以通过租房来满足居住需求。”严跃进分析道，更重要的是，后续租赁市场在租售同权等方面若有创新，那么自然会有较大的意义，对于抑制房价也是有积极作用的。

中原地产首席分析师张大伟也表示，鼓励租赁消费、稳定租赁关系、赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房。

质疑者：炒租与套利的温床

不过，住房租赁贷款是否有存在的必要性、会不会给租房市场加杠杆等质疑也扑面而来。

一般来看，租房的人都会选择月租在自己收入承受范围内的房屋，如果一套房整体租金过高，租房者通常会寻求合租。对于这种“量力而行”的表现，张大伟分析称，居住是基本生存需求，如果租房都选择贷款，那么不仅仅不符合中国人的传统，也不利于房地产的理性消费。

众所周知，信贷工具已给购房市场送去杠杆。加杠杆的基本逻辑就是，购房者没有付全款的能力，只需要出其中一部分资金，其余由银行垫付。这一逻辑在炒房者手上更被无限放大应用。张大伟指出，资金进入租赁市场，并不能改变租赁市场供需，而在不改变供需情况下，租金可能会加速上涨。在租赁市场过去的历史上，因为没有信贷工具，所以涨幅相对房价也是慢很多的。

“租赁是不应该有杠杆的。”张大伟明确，上述国有行其实是给开发商变现租赁提供了便利。目前看这种产品的负面作用不大，但如果扩大化，各种负面就会出现，包括和企业的长租贷款，很可能会出现二房东现象，利用杠杆炒作租赁。

此外，具备怎样的条件才能拿到高额度、较低的贷款利率是否会制造套利空间也是市场关注的焦点。

对于申请这一产品具体需要怎样的信用资质、多高的收入水平、为何设置100万元为上限以及实际能够审批多少额度等，该行并没有进行说明。有业内人士提出质疑，即使需要贷款，是否需要用到数十万元甚至100万元的额度，其中的噱头会不会大过服务本身？北京商报记者向该行总行发去采访函，截至发稿未收到回复。

在北京商报记者调查时，曾询问该行深圳地区多家支行，但受访网点工作人员均表示这一贷款产品还没有正式上线。其中一位个贷经理告诉北京商报记者，该产品上周刚刚宣布推出，现在从网点还无法直接申请，但预计很快就会推出来。该经理还透露，申请这一贷款的前提，是通过该行指定的几家房屋中介租房。对于实际放款额度无法确定，需要根据个人具体信用和收入水平以及租房期限和金额等进行综合计算，他同时坦言，批到最高额度的概率确实很小，大概率也就是10万-20万元。

一位股份制银行信贷经理还从利率角度分析称，租房贷款利率低于同期购房按揭贷款，可能滋生一种新的套利方式，即以相对低的成本借出资金后再用于他处，这对银行把控资金去处形成考验。严跃进也提到这一点，他表示，租房贷款实际上是一种很特殊的消费贷款，它和当前的各类消费贷是有一点类似的。所以从这个角度看，当前对于此类贷款需要积极进行管制，尤其是在贷款方面需要进行审核。后续对于违规使用此类贷款的用户，比如说挪用于购房，就要取消此类贷款资格，并收回贷款。他建议，此类产品在发放贷款的时候，资金应该直接打到长租公寓运营机构的账户，而不是直接给承租者或租房者。

在张大伟看来，短期套利空间还没有出现，因为房源提供方都是企业，如果未来扩大到个人业主，那么出现套利空间的可能性就会大幅上升。