（兰德咨询总裁 宋延庆）
文／田晏林
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“别装，别牛，五年以后市场要是不好，现在会议室里有40%的人就得失业，你以为你是谁啊！”
面对不谦虚的开发商，宋延庆从不吝啬放狠话。
从事房地产行业24年，创业18年，他是与中国房地产行业同时成长起来的一代地产人，以其专业性被媒体视为房地产领域的“活年鉴”。他的挑剔和直言，也让业内人士又爱又恨。
和网易的对话，是宋延庆近年来与媒体为数不多的正面交流。这位兰德咨询（以下简称“兰德”）的总裁，似乎更喜欢周游在比拼业绩的房企身后，认真扮演业绩助推者的角色。
2007年宋延庆率先向房企提出“高周转”的概念，而这一名词在2011年才渐渐流行。最早接受此战略的房企均在业绩竞赛中，以出其不意之姿，占领高地。
访谈是在一间十几平米的办公室里进行的。宋延庆日常都会在这里和一些千亿级的房企大佬，从产品线一路聊到发展战略。
他用一套成熟的方法论、借助多年行业经验，帮助大佬们治理商业帝国。毕竟咨询行业的本质是专业性，进而高效，经验远比逻辑和理论更为重要。
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熟悉宋延庆的人知道，他鲜少在圈子里谈市场，也不谈房价。
“我能回答的是，从来没有不好的市场，只有不好的企业、不好的产品，未来是能力大于行情的汽车，不管市场怎样，你能把房子卖出去，而且比别人卖得快，卖得贵，就是真本事，其他都是虚的。”
在兰德签下的多个千万级大单中，有很多是关于战略、产品线、高周转模式的咨询，但出身半个建筑世家的宋延庆，骨子里有极强的产品情结。兄弟父辈们的建筑匠心，给他启示：只有从细微处着眼，才有更大竞争力。
这也是2005年，在兰德经历了濒临死亡的阵痛期后，曾经叱咤地产咨询市场的宋延庆，转身着眼更为细致具体的产品线，挽回败局。
1992年，22岁的宋延庆从山东建工学院工民建专业毕业，进入体制内工作，开始了自己与房地产行业解不开的缘分。
也是在那一年，邓小平南巡之后，中国房地产开始讲述自己“春天的故事”。
“一定要感谢所处的这个行业，没有地产业，咱们算什么？”谈及入行，宋延庆一脸庆幸。
初入社会的他，画过图纸，做过设计，搞过施工。27岁被提为体制内房地产部门的副主任，是当时最年轻的干部。
1999年，宋延庆在山东创办了兰德咨询，抢占了当时还处于空白期的房地产咨询市场。凭借业内独一家的优势，很多房企争相找他做咨询，其中不乏北京、上海、深圳等地的大国企和上市房企。
过惯了顺风顺水的日子，6年后他索性将总部从济南搬到北京，并在上海、南京等地陆续开设分公司。买写字楼、招员工、扩张规模……膨胀后的宋延庆，对即将来到的暴风雨毫无察觉。
2005年底到2006年，因为快速扩张，客户太多，加上缺乏资深咨询师，导致兰德的咨询质量大幅下滑。彼时，国内涌现出多家同类咨询机构，开始分食兰德的市场份额。
想要在这场“抢合同”大战中取得胜利，兰德就必须培育和形成“很难被替代”的创新产品，才能迅速提高其咨询服务的价值和实用性。
只有看清问题，才能拿出合理的解决方案。这是行业对咨询师素质的基本要求。
宋延庆看得很清楚：房企的需求在哪，机会就在哪；咨询机构一定要发现并引导新需求。
“开发商不是没钱么，肯定需要高周转，如何实现？那就一定要做产品线开发。”
第一步，让行业先知道并接受“高周转”的概念；第二步，告诉房企只有做好产品线，才能操作好“高周转”模式；第三步，企业按图索骥，就会找到兰德这家专门做产品线的机构做咨询。
于是2008年，宋延庆宣布，兰德咨询从只做管理咨询的单轨道业务，正式开启“产品线咨询+管理咨询”的双轨道经营。
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受某十强房企的委托，宋延庆近期忙着对产品中的室内外照明系统做课题研究。他兴奋地向网易记者介绍起他改造产品的思路。恍惚间，我觉得眼前坐着的并不是企业总裁，更像是位产品经理。
确实，A面的宋延庆沉迷于各种有关房地产的产品研究。
三周前，他主动联系了中国建科院的朋友，发现事实上到现在为止，中国还没有一家开发商能够把社区照明问题解决通透。
他与照明专家的朋友商量，由他提改造需求和创意方案，对方出技术，两家一起研究出一套用于房地产项目室内外照明的全新方案。
初步的思路是从景观、室内、立面、地库四大类入手。“比如景观照明，小区内傍晚和深夜，都可以由中控室直接调节灯光的强弱，更环保省电。”
宋延庆的点子大多源于生活体验。他向照明专家请教，既然紫外线能杀除医院顽固的病毒，难道就没有一种特殊光源可以将小区蚊子消灭吗？
对方表示，这种技术他们确实有。
“那为何开发商不用？”
“开发商不知道，也不琢磨，我们也缺乏推广。”
一手拖两家，宋延庆成了房企和研究院的“红娘”。他“牵线”的举动，可能会让中国就此诞生首个“无蚊社区”。“挺好的景观绿化，总得让业主能下午玩。”
类似的优化产品的例子还有很多，景观中适宠化、住宅屋顶绿化、地库停车、冰箱进不去厨房门、装修中增加不少成本而客户其实又不感冒的冗余细节问题，等等，兰德都研究出了产品标准，并推广给了很多企业。
这是个信号。以客户需求为导向的产品时代或许已经来临。在他看来，每个课题都是一次可能提升行业产品水平的变革。
因为推动企业和产品升级，本身就是咨询公司存在的要义。以至于在对产品变革节奏的把控、相关利益方的协调，以及变革的先后顺序上，都有一番讲究。
目前兰德通过做产品及产品线研究与咨询，总结出了八个方面，合计341项产品测评标准，简称“8341标准”。
通过企业维度的产品观和产品力，以及项目层面的周边环境、园区边界（出入口和围墙）、配套、道路及地下车库、软硬景、建筑（外立面、户型、室内装修）等八个方面，测评一家房企的产品力。
他总是提醒开发商，已经过了“美图秀秀”的时代了。现在拼的不是谁的外表美，效果图好，发布会炫，而是谁的产品真正好，真正对得起客户的房贷，才是开发商的良心。
宋延庆向网易透露，兰德接下来准备开展“项目后评估”和“产品全生命周期跟踪”的新业务。
由于了解房企受思维局限，没法跳出圈外公正地审视自己。宋延庆准备抓住这个痛点，充分发挥第三方专业、客观的天然优势。
他总结，兰德有两种赚钱模式。“一种是挣快钱的，业务熟练，两个月就能挣500万，这属于跑现金流的。”
“另一种是用5个月时间只研究一个照明系统、边界景观系统，可能开发商给50万做研究，但是成果，未来行业能共享，这属于跑利润率的，也符合创新与标准化的逻辑。”
“咱不说50年，就到2022年，咱还能吃上房地产的这口饭，就得给行业做点好事儿，让它持续健康地发展。“
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与几百家房企合作过，宋延庆总结出“两个不能”，作为企业成功的秘诀。
一是不能太重商主义。“一门心思只赚钱，只追求单项目利润，渐渐会被边缘化。挣钱要有道，有术，有度。”
二是不能跟随其他企业。“我能做任何机构做不了、做不好的产品线研究，但是百强排名我做不出来。做咨询要有不可替代的价值。房地产企业也是这样：标杆企业也都有一身毛病，业内企业其实不必效仿标杆，要力争自成标杆。”
积累了大量的企业发展案例后，宋延庆对于房地产开发了然于心。2001、2002年，他曾经尝试过开发地块，但最终也没有将兰德推向更具吸金能力的开发商阵营。后来做了变动，参股了几个开发项目。
一般来说，转型做房地产比较成功的有两类企业，一类是做金融起家，另一类是做建筑的。“他们都属于胆子比较大的。而服务咨询转型做房地产，成功案例非常少。”
坐在网易房产对面的宋延庆，用一句宿命论，回答了记者的提问，“当知道得太多时，就不敢做了，因为考虑的风险因素太多。或许这就是命吧！”。
探险不冒险，是宋延庆的做事风格。
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除了兰德咨询总裁的头衔外，宋延庆还是一位沙漠探险家。
“我曾经走过全国所有的沙漠戈壁，这几年开始转向蒙古、中亚，最终目标是走完全世界的所有沙漠戈壁。”
B面的宋延庆是近乎疯狂的。旅游、探险、打猎、垂钓，这些时候，他是最过瘾的。
他与网易分享了公司投资打造的“大旅游”产业版图。主要围绕蒙古、俄罗斯等周边国家布局，开发以渔猎为主题的旅游度假地产，预计3-4年就可收回投资成本。
虽起于兴趣，但宋延庆没完全脱离做地产的特长。早前在接受媒体采访时，他表示，渔猎区内的度假小屋，正是脱胎于他在国内较早研究的微墅产品。
15年后，习惯站在开发商背后的宋延庆重新走进开发市场。他将自己最大的兴趣爱好和最擅长的职业经历结合起来。
这一次，他或许不会再慌了。
“在最熟悉的领域赚钱，在最喜欢的领域花钱，把最喜欢的最终培育成能长期赚钱的，这是我遵循的原则，也是对转型的房企这么说的。”
办公桌的左手边墙上，挂着几幅他早年拍摄的作品。从天上飞的鸟，到野生植物，宋延庆尝试用镜头记录一个丰富多彩的生态圈。
就像他投资渔猎项目，也是按照国际惯例合法狩猎，避免某些物种泛滥，造成比例失衡，也是保护生态的一种方式。
他说，房地产也是一样。
“就像在热带雨林里，有各种动物、昆虫、树木。每类企业、每个人都在其中扮演不同角色。有人在地下做事儿，有人在天上飞。如果有一个树种灭绝了，多没劲啊。比如缺少潘石屹和冯仑，也就缺少了谈资和新闻稿，媒体会寂寞。”
他曾建议女儿在大学里一定要选修野生动物保护。因为人类最伟大的职业是为人类做事儿，最渺小的是为自己挣钱。
今年6月，他和友人走进局势动荡的高加索地区，在亚美尼亚、阿塞拜疆待了近20多天，为渔猎业务寻找新资源。
临近天命之年，宋延庆也在琢磨退休后的日子，“研究了十多年高周转，如果今后房地产不行了，自己也老了，就得慢下来，和同学、家人，当然还有地产圈儿的朋友们，到我的猎场骑马打猎，到南太平洋海钓潜水，琴棋书画种种菜，伴着鸟声跑跑步，面朝大海吹吹牛。”
一次人生，两种活法。
下一站，他告诉网易，在巴布亚新几内亚区的一个岛上，有二战战场上遗留的残骸，他想去看看。
本文来源：网易房产
作者：田晏林
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