潘石屹：我的前半生

SOHO中国董事长 潘石屹

文/田晏林

他是拥有1800多万粉丝的微博大V，也是长袖善舞左右逢源的企业家；他成名于地产江湖，却公开看空中国房地产市场；他谦卑谨慎、狡黠敏感，被看做聪明商人的典型，但不吝为公共事件屡屡发声。

带着浓重的西北乡音，潘石屹在公众面前讲话，总是特别温和。即使在业界和媒体对SOHO 3Q的成绩和商业模式产生质疑时，他也没有显出任何的急躁与刻薄。

所有的不良情绪都被妥帖地藏在“潘式”招牌笑容里。从甘肃天水潘集寨到北京，1400多公里的路，潘石屹走了半个世纪。他参演过一些电影，比如爱情片《阿司匹林》，可剧本情节远不及他的前半生精彩。

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“卖卖卖”是近三年，SOHO中国习惯的节奏。10月23日，SOHO中国发布公告称，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。

出售事项的初始代价为29.54亿元，算上于公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元，基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元。

粗略测算，潘石屹通过出售旗下6个地产项目，已套现超过280亿元。将资产向现金转化，或许是为SOHO中国保值的一条途径。

从数字上很明显能看出，积极抛售物业、派息、开展新业务的SOHO中国，其市净率普遍高于合生创展、瑞安房地产等同类持有北京、上海高端物业的公司。

这些钱，潘石屹计划全部用于“SOHO 3Q的业务拓展和分红”。然而只有这样吗？

网易房产了解到，从2011年开始，潘石屹与妻子张欣借家族信托，开始大手笔投资境外地产项目。而家族信托的资金来源主要就是上市公司的分红。转移资产到海外，潘氏夫妇对国内出现资产泡沫依旧保持大概率的判断。

此前，老潘曾公开表示，只有上海外滩SOHO和望京SOHO“永远不能销售”，他把这两个项目，视为验证自己开发商身份的标识。

虽然对中国房地产市场，抱有悲观情绪，但潘石屹还是很眷恋“开发商”的身份。

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两周后，就是老潘54岁生日，距离他计划退休的时间还有六年。在他的前半生里，许多有决定性意义的瞬间，总是和“七”这个数字特别投缘。

1977年，父亲获平反，14岁的潘石屹第一次走出大山；

1987年，辞去公职，前往深圳；

1997年，首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）的概念，开始筹建第一个项目“现代城”；

2007年，SOHO中国在香港联交所主板上市；

2017年，连续三年营业额都下跌的SOHO中国，终于在中期业绩会上，给投资者交出了一张值得期待的成绩单。

在查阅SOHO中国近10年的财报后，网易房产发现了三个足够让潘石屹感到刻骨铭心的时间节点：2010、2015、2017。

它们分别意味着：巅峰、低谷和希望。

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走向巅峰时刻，潘石屹用了15年。

2010年，SOHO中国营业额182.15亿，合同销售金额达到238亿。他惯用的经营投资思路就是挣大钱、挣快钱：大举收购烂尾楼控制成本，以品牌成功的惯性高价转卖，再以散售模式迅速回笼资金。

238亿，是SOHO中国上市后第四年就取得的好成绩，也是近十年来的最好成绩。老潘因此，在临近知天命的年纪时，成为商业地产的头号风云人物。

马云的“处女序”便是为老潘的新书而作。2008年，阿里巴巴在金融海啸下仍旧表现抢眼，总营业收入为人民币30.01亿元。马云比老潘年小1岁，喜欢称呼他为“潘仙人”：“因为他总能嬉皮笑脸地从各种奇怪的角度讲问题，把复杂的东西讲得简单透彻。”

比如，在如何应对全球经济危机的大命题上，潘石屹的角度是：这给SOHO中国创造了可以低价获取最繁华地段的百年不遇的机会。

2008年，全国土地资产的平均价格下降了50%，SOHO中国从少动作转向不动作，没有购进过一块土地和一个项目。“冬眠期”的战略为潘石屹赢得了来年抄底北京、上海市场的信心。

他用现金和银行提供的兼并贷款，耗资106亿元购买了四个项目，分别为：北京天安门南(前门)项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心及上海SOHO东海广场项目，从而使公司可售物业价值达到450亿元。

在一串亮眼数字的背后，是SOHO中国股价的相对低迷。这是股民对企业态度最真实的反应。很明显，投资者对屡创记录的散售商业模式产生了持续性的怀疑。

老潘的客户大部分都是投资客，数山西的煤老板最多。2005年，建外SOHO在两个月内销售近10亿，其中一半是山西人买单。最多的一位一次性买房12套，花费6600万元。

客源看天吃饭稳定性差，这一直是SOHO中国散售模式的最薄弱一环，而政策挤压则加剧了这家公司的坠落。

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2010年5月，北京官方出台禁止物业散售政策，一度让SOHO中国的营销体系出现动荡，甚至在2011年闹出“欠薪门”事件。

从神坛走到谷底，短短5年光景。

内忧外患中，2012年潘石屹高调宣布，SOHO中国将彻底告别散售时代，转向自持管理。

其实在转型前，潘石屹和张欣产生过巨大分歧。张欣主张重产品、轻销售战略，而潘石屹还是开发商的传统思维。

2013年春节前后，随着一大批高管的先后离职，潘石屹18年的主外地位，终于和张欣的主内地位发生逆转，权力互换以张欣胜利宣告结束。?

从销售到持有，不亚于重塑一套商业模式。企业的利润率、周转速度、现金流等关键财务指标都在降低，负债率在上升……

2012年楼市回暖，可转型中的SOHO中国却行走在冬夜的冷风中。老潘知道这是转型必须经历的阵痛，可没想到居然那么痛：大幅下调销售目标后，业绩仍未达标。

他曾公开表示，“2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年租金年收入将超过40亿元。”然而，2015年是SOHO中国十年来的低谷期，全年仅实现营业额9.95亿元。

从当时中国商业地产的运营业态来看，CBD写字楼的租客在逃离；超市的利润周期太长，无法支撑SOHO的地产投资；百货零售企业也出现大面积的洗牌现象。

行业人士都在关注，精明的潘石屹会如何将租金收入在5年内提高到40倍。最后的答案是，“出租办公桌可以赚到钱。”

由重资产变为轻资产模式的SOHO 3Q，被视为SOHO中国的第二次转型，也是潘石屹“下定决心做到底的事儿”。

他瞄准联合办公市场，将SOHO旗下的写字楼办公室以短租的形式对外出租。预订、选位、支付等所有环节都在线上完成，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务。

他拍摄短视频，在微博上传播、打造共享办公的概念。被利润驱动的商人，开始学习用更舒服的姿势拥抱互联网。

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在过去很长一段时间里，潘石屹都活在自卑中：家里穷，个子矮，口音重……14岁才走出大山，来到县城上学的他，当年穷得只有一条裤子，所以整个学期他都在焦虑，害怕裤子磨破了，露出花裤头。于是在校园里他总是低着头，靠边走。

从自卑到自信，潘石屹之所以成为如今的“潘石屹”，源于他的自我救赎。只有认识自己，接受自己，才能改变自己，成为自己。

青年时期的他，不安于室，没有被原生家庭的物质贫穷限制了精神能量。他想要走得更远，见识更多。他以创业者的姿态辞去公职，转身投入商海。

一部史诗级青春励志时代大戏，就在这次转身后，拉开序幕。

“恢复高考，包产到户，中国人都能吃饱饭。”这是潘石屹对80年代整个社会气氛最直观的感受。

他说，1987、1988年，中国在意识形态方面打开了，开始反对资产阶级自由化，开始讨论关于人们异化等各种思潮，实际上反而激起了年轻人独立探求真理的需求。

潘石屹就是这样的年轻人。他在海南炒房，获得第一桶金，加入了冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪等人的团队，合称“万通六君子”。

在那个连公司法都没有的时代，“万通六君子”很苦恼，怎样把日常大量琐碎的经营活动和青年知识分子精忠报国的高尚追求紧密结合起来？这是中国第一代企业家在困境下的思考。

潘石屹说，在当时的背景下，创业之初并没有明确的商业目的。“在他们心中伟大的理想就是能够推动社会，把个人力量融入到社会里面去。”

时势造英雄，英雄也在造时势。于是在《披荆斩棘 共赴未来》一文中，“万通六君子”成为了规则的制定者。

正是这篇文章，让张欣认识了潘石屹，也认识了那一年中国的首批创业者。之后的故事无需赘述：张欣离开华尔街，潘石屹退出万通，夫妻俩在1995年创办“红石实业”，后改名SOHO中国。

无论就业还是择偶，潘石屹始终希望自己能够拥有更广的视角，同行者能给他带来不一样的思想碰撞。

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潘石屹的人生轨迹始于甘肃的山村里，再谈出身，仿佛已经是很遥远的故事了。实际上，即便是在潘石屹出名的第一个标签——“万通六君子”里，他的地位也并不算高。

公开资料显示，当时王功权是任万通的总经理，冯仑和刘军是副董事长，而潘石屹一向排在最后，因为是“管财务的”。

如今，仍然活跃在地产圈的老潘，名声早已超越自己当年的“小弟”身份。几乎所有人对他的印象都是：天生的商人。

他不仅能把收购的烂尾楼拾掇一番，再以高价卖出，还深谙事件营销的真谛。他写博客、开微博、保持高曝光率，让业绩落后的SOHO中国，始终不曾消失在公众的视野里。

优秀的营销大师，往往都是炒作高手。他懂得借助身边一切资源与生意捆绑，助力销售。

出书、拍电影、做主持人，“不务正业”的潘石屹，成了“地产圈里的明星，娱乐圈里的大佬”。

从最早的炒房客，到进入房地产开发；从散售到自持，再到共享办公，老潘的前半生由创业者变成守业者，如今回归二次创业。

在这场跨越30年的中国政治经济发展的时代大戏里，潘石屹正努力扮演好一个商人的角色，时代不停，表演不止。