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险企资百亿元直接购地买楼 房地产仍是投资标的

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近期,中国太平约16.45亿元摘得杭州两地块消息引起业内关注。据《证券日报》记者不完全统计,年内包括中国平安、中国太平、泰康人寿、国华人寿、渤海人寿、恒大人寿、国联人寿7家险企大手笔购置不动产。从投资金额来看,7家险企竞买土地、购置写字楼合计耗资达117亿元。

引人注意的是,近期上市险企披露的半年报显示,今年6末,中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险四家上市险企投资性房地产合计达604亿元,较2016年年末新增57.17亿元。其中,中国平安该项投资今年6月末为470.07亿元,新增46.11亿元,投资余额及新增投资额均占四大上市的七成以上。

多险企密集购地

本报记者获悉,9月4日下午,中国太平保险集团旗下太平投资控股有限公司代表太平人寿、太平财险、太平养老竞买联合体参加杭州市土地出让挂牌现场会,并以起拍底价8.73亿元、7.72亿元分别摘得杭政储出〔2017〕46号、47号商务用地。

据了解,所竞购地块位于杭州市钱江新城,距市政府直线距离约500米,是杭州市核心金融商务区内仅存的优质地块,合计土地面积2.2万平方米、规划建筑面积9.9万平方米。

实际上,除中国太平之外,年内多险企密集购置不动产。

从耗资金额最大的中国平安来看,一季度末济南集中出让15宗地块,其中的2017G001—011这11宗地以43.8亿元的起始价被中国平安收入囊中。此外,1月13日,深圳福田中心区定向保险业总部企业地块B116-0028宗地,平安财产以11.22亿元底价成交。1月4日,深圳安创投资管理有限公司(平安子公司)摘得的郑州市165号地块,成交价为1.65亿元。这几宗土地合计耗资56.67亿元。

今年以来,国华人寿与泰康人寿也大手笔出手土地市场。1月24日,武汉P(2016)158号地块以32.6亿元的底价销售,竞得单位为国华人寿全资子公司平华置业。3月21日,武汉挂牌的二七滨江商务区地块,最终被泰康人寿以底价15亿元拿下。

除上述几家险企之外,恒大人寿于2017年2月27日签订了《武汉?恒大御园楼宇认购书》,交易价格为1.21亿元,认购武汉市江汉区CBD中心商务区写字楼;当天同时签订的《武汉?恒大御景湾楼宇认购书》,交易价格为3.5亿元。

引人注意的是,今年以来险企购置的写字楼中,不少为自用写字楼。例如,成立两年多的国联人寿于今年7月6日与国联集团签订了一笔3.31亿元的自用性不动产转让协议。相对于每年数百万或数千万元的租赁成本,自购办公楼无疑成为新设险企的选择。

再如,2月15日,津滨保(挂)2016-1号地块迎来摘牌,最终渤海人寿以3790万元摘获此地。挂牌文件要求该项目为企业自用办公楼,不得分割销售,国有建设用地使用权出让年限为40年。

相较于每年数百万或数千万元的租赁成本,自购办公楼无疑成为新设险企的选择。国联人寿认为,购置自用性不动产有利于进一步提升国联人寿品牌形象,有利于进一步优化公司增效节支水平,从长远来看是公司节约经营费用、控制经营成本支出的有效方法。

值得一提的是,除购置各类不动产之外,险企也以借款形式向地产子公司项目“输血”。根据某寿险公司与其房地产子公司签订的《股权转让协议》相关规定,该险企应逐步向地产子公司提供74.9亿元资金支持。今年1月4日该险企以股东借款方式向子公司不动产项目追加投资,金额为13亿元,用于项目建设。

四上市险企新增投资51亿元

从上市险企来看,今年6月末四大上市险企投资性房地产合计为604亿元,较2016年年末新增57.17亿元,同比增长约10%。

其中,中国平安投资性房地产6月末为470.07亿元,较去年年末新增46.11亿元;中国人寿该项投资为13.72亿元,新增1.81亿元;中国太保该项投资为84.96亿元,降低1.9亿元;新华保险该项投资为35.3亿元,新增1.35亿元。

从行业来看,本报记者获悉,一季度末险企投资性房余额就达到1597.97亿元,同比增长13%。对比来看,上市险企投资性房地产投资额占行业的三成以上。

此外,从半年报反映的数据来看,投资性房地产在险企各类投资资产中占比均较低,比如中国人寿今年6月年末与去年年末的占比均为0.05%;中国太保今年6月末占比仅为0.8%,较去年年末下降0.1个百分点。

尽管占比不高,但投资性房地产为险企带来了可观的的租金收入。中国平安提到,总投资收益包括分部利润表中的投资收益、公允价值变动损益、其他业务收入中的投资性房地产租金收入等。其中,今年上半年的投资性房地产租金收入为11.52亿元,较去年同期的7.93亿元大幅增长。

值得一提的是,有险企因为投资性房地产尝到了“甜头”,也有险企因为投资性房地产而收到监管函。

保监会官网显示,由于子公司投资性房地产计量违反偿二代相关规定,某险企近期“吃”下监管函。监管函显示,该险企子公司江苏某科技发展有限公司将持有的安科科技大厦由固定资产调整为投资性房地产,并以公允价值进行计量。经审查,该项资产公允价值计量不符合偿二代监管规则和会计准则规定,评估增值依据不足。

为此,保监会对该险企提出监管要求,包括:责令其对江苏某科技发展有限公司持有的安科科技大厦采用成本法计量,对投资性房地产不得使用公允价值计量;责令其重新编报2017年2季度偿付能力报告,并于9月20日前通过偿二代监管信息系统报送保监会。

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