普通住宅价格超过别墅 北京豪宅如何定价？

被称为北京最严调控的“3·17”新政自实施起已过整半年。6个月以来，北京楼市发生了前所未有的变化：新房市场频现城区郊区同价；中介门店里的经纪人佣收提成分配比例出现变化；众房屋交易平台虽然恢复了商办项目的代理，却不得不面对零成交量的尴尬；披着消费贷、装修贷等五花八门外衣的首付贷在监管机构的严防死守下依然有生存空间……这些都是新政调控下的楼市点滴变化，也是本期《新北京楼市周刊》将要展现的北京楼市众生相。

调控风暴席卷半年以来，在一波波前所未有的凌厉政策攻势下，北京楼市的既有“游戏规则”几乎被彻底打破。其中，“变天”的新房市场正在出现不同以往的现象：北京新房五环、二环一个价；市场交易量下滑与豪宅楼盘一房难求同时出现；普通住宅价格超过别墅……实际上，这些现象却恰恰是市场和开发商面对价格调整和限购限贷的真实反映，也是楼市进入健康发展周期需要经历的过程。

二环五环都8万

对于北京某高端楼盘销售人员小刘来说，过去的6个月过得并不踏实。年初，从五环外的改善型楼盘调到一家即将入市的豪宅项目做销售，小刘心中对即将上一个台阶的业绩充满期待，然而他却没有想到，“3·17”新政后，他所要面对的是一拖再拖的开盘计划和不断流失的客户名单。

小刘的经历正是北京楼市的真实写照。“3·17”新政提到，严格商品住房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案。随后“8万元红线”之说开始在楼市流传开来。

“一条看不见的红线，拉近了北京二环与五环的价格距离。”亚豪机构市场研究总监郭毅举例称，今年取得预售许可的项目中，位于四五环之间位置的金玉府和泽信公馆两个项目，分别以7.8万元/平方米、7.7万元/平方米的备案均价获得了预售审批，与之相似的是，位于二环附近的中国玺项目的预售价格也不过7.9万元/平方米。

面对新政，一些高端楼盘迫于资金和时间成本，不得不降低心理预期低调入市，甚至一些原本准备按照豪宅销售的项目也不得不“屈尊”，以“改善性产品”的价格入市，甚至不少豪宅居然在毛坯和精装之间徘徊不前，以“毛坯”示人的豪宅在北京消失多年后又再度出现。

郭毅表示，二环与五环，价格上的毫厘之差，与地段位置的天壤之别，评判地产价值的核心要素一朝被颠覆。

现实也在悄然改变，8月31日，北京市住建委发出了一张单价13.5万元的预售许可证，得到该预售许可证的项目为中骏地产位于二环德胜门的中骏天宸。该项目获批销售的120套住宅拟售均价13.5万元/平方米。一些市场人士解读为调控力度正在逐渐削弱。早些时候的8月8日也有三家项目均突破“8万元红线”。

有专家表示，级差地价理论有望恢复常态。对部分楼盘“放行”表明调控以来北京楼市取得了一定效果。但这一信号绝不意味着政策松动，只是地理位置决定的个案现象，而这在某种程度上表明，二环与五环楼盘的价格短期内依旧难以拉开差距。

抢不到的豪宅

新房市场陷入低迷已是不争的事实。中原地产研究中心统计数据显示，前8个月，累计签约新建住宅16822套，这一数据同比下调49%，刷新了历史最低纪录。

然而，市场整体销量持续下行的同时，依然伴随着单体楼盘的快速去化。

“要不是担心枪打出头鸟，项目‘当日售罄’、‘单盘单日销售数十亿’这样的标题依然能够出现在媒体报端。”一位不愿具名的代理机构人士告诉北京商报记者，即使是在当前调控的背景下，北京依然不乏售罄的楼盘，甚至说单日售光都不为过。

刚刚签下一套总价1000多万元楼盘的古先生便经历了上述的火爆场面。?古先生表示，原本以为楼市降温的背景下高端楼盘并不好卖，甚至有挑选房源的可能，然而现实是房源到手一波三折。

古先生介绍，他购买的项目在开盘前选房规则接连修改，原本告知客户是按照排号顺序确定选房顺序，但之后突然改为首付比例高的客户优先选房，最后规则又变成了全款客户先挑选且房源套数已所剩不多。在频频更改的游戏规则面前，古先生只好咬牙掏了全款，这才得以幸运地签下一套房源。

“一房难求在特殊时期正在以特殊形式上演，要知道现在行业内所有的销售数字都是下行。”上述代理机构人士分析，调控让众多楼盘选择暂缓入市，从而陷入蛰伏期，大大减少了市场供应，也是成交大幅下滑的原因。但当前楼市改善性需求在经历一段观察期后势必会出现一定程度的释放，刚好一些新项目开始选择“低调”入市。尤其是在当前政策帮消费者“砍价”这一预期已明朗的情况下，也使得存量豪宅依然受到青睐。

“急转直下的销量数字与单盘速销的现实行情同时存在，折射出了市场的分化，全面热销的时代已告结束。楼市激烈的角逐才刚刚开始。”郭毅如是总结。

别墅意外突围

与北京高端平层公寓多数选择蛰伏不同，调控让北京别墅类产品获得了空前机遇。

一位总部位于北京的知名地产公司集团相关人士告诉北京商报记者，今年该公司在北京的可售项目虽然多，但数个商办类产品几乎遭遇灭顶之灾；而其他几个项目则又面临取得预售许可证的难题；另外在售的几个项目又都是联合开发项目，公司所在权益比例不算高。因此，公司把北京大区的业绩几乎都寄托在几个项目上，尤其是其中一个别墅类产品。

事实上，该项目的确也比较争气，在北京风雨飘摇的楼市环境下一直“连战连捷”，业绩持续飘红，即使是在全北京楼盘排行榜也占有一席之地。

有类似考量和业绩的项目在北京不止一家。机构统计数据显示，截至目前，别墅销量已经占到北京商品住宅总销量的两成，达到北京新房成交占比的历史最高点。北京楼市的格局也罕见地出现了刚需住宅、平层公寓、别墅三强鼎力的局面。

数据显示，从2006年北京开始网签后的十年时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%。但从年初到现在，北京别墅的销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。截至9月初，成交总价在800万-1500万元的别墅产品共售出1224套，占到别墅市场总销量的35.8%，千万级别的别墅在今年成为“刚需”。

有行业人士分析表示，别墅产品成交占比提升首先是受供应端的影响。今年政府对预售价格的监管力度加大，衡量调控效果的条件之一就是年内平均房价不显著增长。北京一条单价“8万元红线”使得多数平层项目推盘计划遇阻。但总价虽高，单价却明显低于平层楼盘的别墅类产品就获得了特殊的机遇。而且对于企业而言，需要平衡区域总体业绩，因此更加愿意选择积极推出别墅类产品入市，以保证公司整体业绩的完成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，除了积极推盘外，随着北京郊区一些交通设施的建设，很多别墅的性价比开始上升。而且别墅保值增值等效果都比较好，所以这会带来很多新的投资机会和交易规模。

专家分析，“3·17”新政实施以来，北京密集出台的18项调控政策措施堪称空前具体和细化，多角度、多维度从“限”和“供”两端精准发力。可以预见，年内量价齐升局面出现的可能性极低。不久前，北京市代市长陈吉宁曾表示，要继续毫不松懈做好房地产调控工作，坚决抑制投资、投机性购房，做好政策储备。因此，上述多位行业人士均认为，未来一段时间内，楼市上一些非常规现象可能仍将存在，但这是楼市调控下的合理反应，是让房企、买房人从长计议的楼市“新常态”。