北京庄园：“叛逆之花”，还是“红杏出墙”

当北京庄园这块地被端上餐桌之时，多家房企皆磨拳擦掌，特别是龙湖志在必得，最终失意后，吊头转向西三环的西宸原著。如今，西宸原著已经清盘，北京庄园却刚刚开始梳妆打扮上市谈婚论嫁。

北京庄园到底是“叛逆之花”，还是“出墙红杏”，在没有正式亮相之前，尚是问号。但从自媒体的铺排信息分析，这是一场“顶豪意识流”的领跑，一场低调奢华的时尚盛宴。但是，这场领跑和高规格开启的时尚盛宴，似乎来得并不是时候。

立秋之后，楼市政策乍暖还寒，宏观调控之“弩箭”始终高悬。特别是北京庄园强势入市，好比大象闯进瓷器店，市场反应走向两个极端，要么赶在北京庄园上市前出货—多出货，快出货；要么很好奇，干脆暂缓推盘，试图看个究竟，输赢图个明白。

高端市场的暗潮汹涌，逼得平日斯文的地产人，脱下西装，赤膊上阵，拿起刀子削人。

抢在金九银十前，先后有10枚神秘炸弹精准砸向北京顶豪市场。

或是客群置业升级，或是第一居所，或是历史逻辑，或是现实之痛，或是详述产品颗粒度，皆先声夺人，气势如虹。我们一起来看看先后是哪11枚深水炸弹：

1.十年前花一个亿买别墅的人，再买会选什么别墅

2.重新定义别墅：做不到顶级生活形态，别妄称终极置业

3.中国别墅100年发展史

4.不懂顶豪之痛，何治别墅之病?

5.董事长应该住什么样的房子?

6.在北京：用“纯粹”的别墅重新定义别墅

7.伪顶豪“7宗罪”

8.别墅之殇有三，不治何以安居?

9.谁能终结别墅顽疾：拆改建?

10.都是庄园里的故事，为什么贾宝玉的段位高于盖茨比

11.一种产品的两种形态，价值差距却上亿

11枚深水炸弹落地之处，火星四溅：

1.钱多人傻，拒绝再傻；

2.北京别墅要掀起打假风暴；

3.北京无别墅，庄园有点像；

4.抛弃毛坯，立地成佛

……

最终导出幕后主角北京庄园，其Slogen彰显了自己的企图心：为别墅阅历丰富者而生。当然，这篇文章也是为别墅阅历丰富者而写。

市场层面，再来看两军对垒阵势。盘点2017北京顶豪市场，创新案例层出不穷，前有景粼原著，天琅、金茂亦墅，后有棠颂·景庐、和光尘樾、天著春秋，无论是产品形式、总价量级，都止步于容积率这条政策红线，无缘和1亿1栋的新盘北京庄园对话。

如果非要找出竞品，倒也有一些参考项目，第一梯队比如远洋·Lavie，财富公馆；第二梯队则是恒大丽宫、润泽御府。过往清盘对标项目如碧海方舟、东山墅等。细究之下，亦有不同。比如远洋·Lavie，低开高走，多年苦心运营，终成行业标杆；再如财富公馆，几经风雨，轮换主人，最新主人，掀帘待候。反观北京庄园，从诸多媒体释放的信息看，地产大哥却有诸多市场顾虑。

顾虑1

“前二后三”打五折

这在很多人看来，北京庄园无疑是以京城顶豪“第一小提琴手”自居，携0.6容积率及纯粹低密社区，给全行业下了一封挑战书。

“前二后三打五折”的第一层潜台词是，将超大面宽的客厅和花园相连，形成无敌景观；第二层潜台词是，放弃地下室作为客厅的可能性，每一层的功能更为纯粹；第三层的潜台词是，有可能取消南向花园入户，彻底将主入户置于北侧，且将客厅尺度彻底做大，保证挑空，形成一条干净清爽的入户动线。

▲前二后三剖面图

目前，市场的主流做法是，要么在园区内植树造坡，形成台地，人为将花园层置于人工台地形成后的正负零位置；要么直接向下深挖，制造下沉式花园。这种前二后三的做法，虽然造成花园层和客厅隔空相望，但同时也保证了地下室的通风采光，有利有弊。

▲市场上流行的前二后三案例

▲北京某些楼盘实例

虽然北京庄园强调每一层空间的纯粹性，在户型图流出之前，地产大哥却存有问号。一问是地下空间作何用途，如何最大限度保证通风采光，如何保证用途功能上的舒适度?二是保姆房置于何处?如果将保姆房置于地下空间，会不会和主人兴趣空间干扰，谈何纯粹?

顾虑2

“皿”字布局存疑

从目前媒体流出的信息看，北京庄园的平面布局，打个比方，就是“联排横着摆”。不同的是，北京庄园是“独栋”横着摆。

坦率地说，地产大哥认同诸多同行的分析，比如现在的独栋产品平面布局，多是“目”字形，或是“九宫格”，造成“宿舍式”别墅，或“塔楼式”别墅。目”字形实际就是两排卧室+中间一条过道；“塔楼式”就是各个房间把着每个角落。具体的优劣势分析，详见下面图表。

▲目字型平面图及案例

▲九宫格平面及案例

其实，北京庄园的平面，也类似“目”字形横着摆，形成“皿”字布局。不同的是，取消了一排卧室。这样带来的的直接好处是，每个房间都南北通透。

地产大哥前几日拜访某专业大牛，问道富人买房子，最在意什么?这位大牛慢悠悠地说，你问对人了，哥哥做过调查，而且是顶级富豪的入户调查，结论是——最大限度接触大自然的房子，越是好房子；现代科技已经把房子做成“婴儿保育箱”，这是反人性的。

地产大哥虽然没有看到北京庄园的户型图，但有一点可以肯定：“皿”字里的每一个格，地面部分都是南北通透的套房设计。最主要的是，这是一个多变空间，可以根据主人的实际情况灵活组合。举例来说，三楼若是主卧，可以做成双主卧，有交流，且互不打扰；中间可以设置起居厅相连。

但另外一个问题也同步出现：如何保证北侧的动线空间比例，比如北侧动线是过道、过厅、过廊?同样考验北京庄园的设计功力。还有一点，楼梯和电梯的具体摆放位置，也是决定北京庄园“皿”字形布局关键中的关键。

顾虑3

精装存疑

别墅精装，特别是顶级别墅精装交付，一直是地产行业的“哥德巴赫猜想”，开发商一直视为禁区，有心无力，远远躲避。比如远洋La vie就是毛坯交付，业主实际就是买了一块自建地。

▲某已交付的别墅装修现场

墨子说，“江河之水非一源之水也，千镒之裘非一狐之白也。”毛坯交付问题重重，有三大不堪忍受。

一是想不到：要与各门类公司反复拉锯，大量宝贵时间用于投入装修专业学习。装修周期漫长持久，时间成本、精力成本、资金成本、资产空置成本，苦不堪言。

二是想太多：想象力无法落地，反复返工仍无法达到满意，不断产生拆掉重装、甚至推倒重盖的想法。

三是没想到：毛坯别墅社区长期处于大工地状态，居住质量极差。

或者有人以装修个性为由反驳，实则是消费者之不幸，也是顶豪市场诸多问题中的顽疾。别墅精装涉及建筑、硬装、软装、机电、景观、采购、施工7大系统，数千项专业领域，是一个庞杂的大系统工程。

背后反应出中国房企垂直化管理带来的系统横向沟通和协作问题，是标准化产品和终端管理能否二次对话，是全社会顶级上下游资源整合优化问题。总之，精装交付是行业问题，更是社会问题。

除了少数想过别墅装修瘾者，在首次别墅置业的新鲜感后，最终面对的是全社会精装产业链供给端乏力后，明知山有虎，却无奈再向虎山行。

近年来，多家别墅开发商的样板间，却是最先售出，就是例证。

所以，地产大哥认为，高端客户喜欢毛坯交付，实则是给客户乱扣帽子，乱打棍子，乱抓辫子，背后是开发商以及上下游产业链的束手无策。

表面上看，北京庄园以叛逆之花形象现身市场，实则正本清源，追根溯源，逆势出机，知难而进，迎难而上。

北京庄园的精装是一时冲动，还是筹划已久?据媒体报道，一方面，源自开发商自己的调查与分析，二是老板自己不堪回首的多次别墅居住体验。你也可以说，这是一次市场机会，真正的赢家从来都是认清市场，调整市场。

但是，这显然是一次前所未有的挑战。挑战或高低或低调，总之，这在地产大哥看来，精装交付做法非常疯狂：

1.你北京庄园凭什么颠覆市场;

2.你北京庄园凭什么改变行业潜规则；

3.你北京庄园凭什么保证客户就一定喜欢?

据说地产大哥三问被朋友递话到了开发商那里，对方反馈说，北京庄园的开发商，自己将来会住进去，只是想找到232个邻居，没有太多想法。

地产大哥的炮弹发过去，结果对方来个“化骨绵掌”，风轻云淡，无沾惹尘埃之意。

但地产大哥认为，北京庄园事实上，把北京顶豪市场“相敬如宾”的江湖，事实上已经搅成一锅高温沸汤。不过，江湖上的快意恩仇，打斗切磋，皆来源于市场，服务于客户，大家更有职业精神罢了。

根本上， 不朽的只有产品，只有经典的产品才能制造不朽。经典和不朽，一切都要看落地。

俗话说，三分料，七分工。花钱能办到的事儿，都不是事儿。顶级精装别墅更是讲究营造和工法，讲究落地，这也无异于提高全行业的挑剔味口。

据说，9月21日、22日两天，一场名为“欧洲国宝工匠艺术展”将在民生现代美术馆上演。如果没有猜错，这就是北京庄园的全球亮相。选择这种方式，也是胆大之举。开发商面对的，不仅有捧场，更有可能是踢馆。地产大哥极有可能亲临现场，是踢馆还是叫好，皆取决于眼见为实。

当然，写完这篇文章，必然会激起群雄激愤声讨，脱掉防弹衣，地产大哥做好被打成“枪筛子”准备。被打成“枪筛子”之前，地产大哥还是那句话：不朽的只有产品，只有经典的产品才能制造不朽。

（备注：本文相关图片实景及平面图，皆取自北京真实楼盘，欢迎大家后台留言，答复正确者，将会有一份精美礼品，或受邀参展，共赴踢馆之旅（医药费自理）。）