定位城市运营金融服务专家 金茂资本助力集团进军千亿

在上个月的中期业绩发布会上，中国金茂提出，2019年进入房地产行业第一梯队，销售目标提高至1000亿元。对于千亿目标，中国金茂信心十足，这主要得益于集团“由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变”战略思路的转变。

同样的，不久前刚成立的金茂资本也定位为“城市运营金融服务专家”。在业内人士看来，中国金茂从上而下战略的转变体现的是运营模式的调整，开发与持有并重、金融与服务并举都是支持城市运营商定位的基石，在新的金融渠道支持下，集团无论是开发还是持有物业均有望实现利润和规模有质量的增长，从这一点上来说，金茂资本或许是千亿规模的信心之源。

管理见长 金茂资本多元化布局

如果按照传统思路发展，房企生存空间将愈发狭窄。因此，金茂资本本身就可以说是中国金茂的一种金融创新尝试。

据金茂资本CEO周立烨介绍，金茂资本定位“城市运营金融服务专家”，它是一个境内外投融资都打通的真正的国际化机构，而且在今后将代表着基金投资人的利益，将业务类别从住宅开发和商业持有逐渐延展至PPP和产业投资类，同时会积极探索包括医疗、健康、养老、长租公寓等在内的地产相关领域。

据了解，截止2017年8月，金茂资本在管人民币基金规模已达到150亿元， 9个在管项目，实现基金退出规模40亿元。其未来五年目标是累计基金管理规模30亿美金和300亿人民币。

值得一提的是，房地产行业去杠杆化的趋势让国内的房地产基金开始告别“假股真债”的模式。金茂资本目前大部分在管的项目都是真正的股权投资，因为金茂资本可以把投资人的利益与中国金茂的专业运营能力做更好的联接，与股东的战略形成呼应关系，并成为投资人与项目之间的沟通桥梁，这样就使合作的效率变得更高，周立烨认为这种主动管理的能力正是金茂资本现在和未来的核心价值所在。

周立烨认为，目前公司取得的突破是建立在对投资人需求不断耕耘的基础上的，而金茂资本近期的发力点，将聚焦在PPP产业金融、资产证券化、并购基金以及满足大股东痛点的服务层面。

产融结合 助力集团千亿目标

众所周知，中国金茂是资金高度密集型的公司，走的是高毛利、高品质、资本上相对稳健的道路，不会像一些房企那样运用太大的杠杆去支撑公司的发展，在资金需求方面除了银行和资本市场支持以外，也需要更多的投资人来对接其业务拓展。

因此，早在在金茂资本正式运营前，国内第一例交易所挂牌的符合国际标准的商业物业按揭支持证券（CMBS）产品——“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”发行成功。该产品规模高达40亿元，创造了资产证券化产品最低发行成本的记录，3年期优先级成本仅为3.3%。

业内用了这样一系列评价来赞赏此产品的意义，诸如“信用等级最高的央企做担保”、“长安街上最优质的核心资产”、“第一次在资产证券化产品中出现了资产服务商角色”。

“房地产发展这一阶段，资产证券化是一个很好的主题。”周立烨对此表示，一方面是整合金茂自身的资产，包括大型城市综合体和酒店，吸引投资人特别是境外投资人的加盟；另一方面则是房地产相关行业的投资，比如PE投资，这些都是满足当前投资人核心痛点的方向。

可以预见的是，这仅仅是一个开始，更汹涌的资产证券化浪潮正在袭来。地产金融化叠加地产存量时代的机遇窗口已经打开，金茂资本如若能在“投、融、管、退”四个基本环节实践出创新案例，未来也势必助力中国金茂地产业务的创新发展。

数据显示，金茂拥有二级开发部分1743万方，接近3000亿的销售货值，持有型物业包括酒店、商业购物中心以及写字楼也为金茂的业绩升涨带来裨益。由此可见，金茂资本的可想象空间巨大，而集团千亿目标也不在话下。