“告别”旧恒大

文／梁爽、王静

以赎回全部1129.4亿元永续债为标志，恒大正在与过去的恒大告别。

在8月28日的中期业绩会上，恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧大部分的交流时间用来描述恒大未来如何降负债、提效益、“降土储”。这些指标与恒大过去的经营风格大相径庭。

对，你没听错。在同行争相扩大土地储备应对“房企规模战”的当下，恒大提出未来几年土地储备可能会出现5%到10%的“负增长”。他们不再一味追求规模第一，改用了新的口径，声称要做“权益销售额的第一”。

夏海钧还透露，继引入700亿元的战略投资之后，恒大或将在9月之后引入第三轮战略投资，估计引战金额在300亿元到500亿元之间，第三轮战投对恒大地产的估值将高于前两轮的估值。第三轮引战的速度也将影响到恒大地产回A的进展。

恒大先后两轮引入战投700亿元，占恒大地产扩大后股本的26.1%。夏海钧透露，恒大目前已经在酝酿第三轮战投，资金规模在300-500亿之间。第三次与前两次的区别主要是恒大地产估值提高，因此价格会比前两轮高。

“大家对恒大回归A股非常有热情，机构和企业非常希望参与到战略投资中，考虑到各方面利益，公司正在实施第三轮战投。”

夏海钧透露，“正在进行土地估值的盘点，要用9月30日的评估值。完成以后，尽快完成A股上市的申报问题。”

这段话透露了几点信息：首先，引入第三轮战略投资者要在今年9月之后才能完成；其次，完成第三轮引战之后，正式向上市主管部门递交申请文件。

值得一提的是，9月14日是深深房停牌满1年的日子，在8月上旬，迫不及待的小股东们不断在深交所网站上追问其复牌日期。而以目前的信息推测，恒大回A重组还需要一段时间的筹备。

今年上半年，恒大逐步赎回共计1129.4亿元的永续债，带来净负债率的大幅降低以及股东利润的大幅提升。去年6月末，恒大净负债率高达432%，到今年6月末，这个指标已经同比降低192个百分点至240%。

恒大制定了以一年为节点的降负债目标，即到2018年6月末，净负债率力争由目前的240%降至140%左右；2019年6月末，净负债率力争降至100%左右；2020年6月末，净负债率力争降至70%左右；并争取未来净负债率力争长期维持在70%左右。

夏海钧说，这是恒大上市以来第一次就负债率的指标对投资者作出承诺。

这个战略性的转变在今年年初的2016年年度业绩会上已现端倪。许家印当时表示，将在两年时间内还清永续债。如今他们超预期兑现了这个承诺。

降负债的举动，反映的是恒大多年坚持的战略发生变化。夏海钧不惜用“历史性的转变”来表述。

“我们多年来都是追赶者的角色，把规模扩张作为公司发展的首要战略。规模扩张只能实施‘三高一低’战略，即高负债、高杠杆、高周转、低成本。过去20年来，恒大借助金融手段，从一家小型地产公司快速追上全中国前几名的龙头老大，这个追赶过程很辛苦。负债率不高，公司没有钱，不可能发展到现在的规模。”

夏海钧认为，恒大用高负债换来的土地，牢牢抓住了中国房地产的黄金20年，成就了今天恒大的龙头地位。

“但这个战略是不能持续的。”他说，“进入稳定发展时期，恒大需要战略转型。三低一高，低负债、低杠杆、低成本、高利润，可以看到我们未来的经营模式发生变化。”

在喊出“由规模增长转变为规模到效益并重”的口号后，恒大交出了一份“整容式”的半年报，其中多项数据都出乎市场预料。

根据恒大公告，截至2017年6月30日止六个月，公司收入由2016年同期的875.0亿元上升114.8%至1879.8亿元。

报告期内，公司毛利由2016年同期的247.7亿元上升171.7%至673.0亿元，毛利率由2016年同期的28.3%上升7.5个百分点至35.8%。净利润为231.3亿元，较2016年同期上升224.4%，净利润率为12.3%，较2016年同期上升4.2个百分点。股东应占利润为188.3亿元，较2016年同期上升832.2%。

值得注意的是，根据此前恒大地产与战略投资者的对赌协议，预期2017年至2019年净利润分别达到243亿元、308亿元、337亿元。而恒大今年上半年核心业务利润为273亿元，较2016年同期上升249.6%，已经超过协议中的今年净利润目标。

考虑到下半年房企结算利润往往较上半年高，恒大预计全年净利润将达到500亿元，由此推算，恒大有望超额完成三年888亿元的业绩承诺。

夏海钧认为股价没到合理水平。他表示，按照上半年的利润，恒大PE不过4、5倍，跟行业内大房企的8倍PE还差得远。未来，恒大向效益转变后，利润会有较大增长空间。

“华人置业应该舍不得卖掉恒大的股票。”他说。

追求效益的“副作用”也很明显，今年上半年，恒大从销售额第一的宝座上跌落。

今年上半年，恒大的合约销售额为2240.9亿元，低于碧桂园的2889亿元和万科的2772亿元。

夏海钧的态度是：不追求销售量第一名，而是要追求利润第一，追求“属于恒大的权益销售金额”第一。

“把别人的销售算到我这里没有用。”他们引用克而瑞的数据：恒大今年上半年权益销售额为2291.6亿元，高于碧桂园的2051亿元，以及万科的1963亿元。

龙头房企不言明“争做榜首”，相互间较量依旧激烈。碧桂园在上周的中期业绩会上宣布上调全年销售目标至5000亿元，高于恒大年初定下的4500亿元目标。火药味甚浓。

“自己给自己上目标没有意义，”夏海钧说，“我们给资本市场承诺要销售4500亿元，相信会超额完成，但我们没有设定更高的目标。”

夏海钧表示，恒大会把销售价格和利润率做为考核手段，这是恒大盈利能力的保证。今年上半年，恒大合约销售均价为9862元/平方米，同比增加15.5%，他希望下半年销售均价维持在1万元/平的水平，毛利率和净利率跟今年上半年持平。没有必要再提高销售目标。

“我们追求的是效益。如果目标第一，那效益还是放在第二位了。这违背了我们的效益为中心的战略。”

这并不代表恒大放弃对规模的追求，夏海钧反复强调，恒大在整体销售规模上不会掉出中国房企前三甲的水平，只是增速会从过去的50%以上放缓到20%左右。

更重要的是，“按照权益销售额，我们仍然是第一。”夏海钧说，

海量的土地储备，是恒大转变经营模式的底气所在。

半年报显示，截止到今年6月末，恒大拥有2.76亿平米的土地储备，而且有7成分布在一二线城市。这些土地的拿地金额为4576亿元，根据世邦魏理仕的评估，如今土储价值已经翻倍，达到9059亿元。

用过去低价买下的面粉，来制造今天的贵价面包，恒大似乎认为，这些年的土地储备到了变现为利润的最佳时期。夏海钧直言，现在地价太贵，未来地价还会继续稳步上升，恒大不会争夺贵价地。

正因如此，在全部同行都在拼命提高土地储备以应对日趋激烈的“房企规模战”之时，恒大反其道而行之，提出土地储备“负增长”。

“公司目前已拥有2.76亿平米的土地储备，以后每年土储会有5%到10%的负增长，即每年降低土地储备1～2千万平米。”

他算了一笔账。按照1万元/平的售价计算，恒大如果以年销售额4～5千亿的规模来推算交楼量，每年将消耗掉4～5千万平方米的土地储备。根据土地储备总量每年负增长5%到10%的速度来反推，即每年要减少1～2千万平方米，意味着恒大未来每年新增土储的量在2～3千万平方米左右。

拿地策略也有变化。夏海钧表示，经济发达的二线城市和围绕核心城市的周边卫星城，受限购限贷政策影响较少，将成为恒大未来布局重点，主要是为了保证公司毛利率、净利润率、销售增长不会受到国家政策太大的影响。