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上调目标至5千亿仍被说保守 莫斌“喊冤”

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文/梁爽

碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩会上宣布,将2017年国内合同销售目标从4000亿元上调至5000亿元。

这已经超过恒大年初提出的4500亿元销售目标,暂居目前房企销售目标第一位了,然而还是有媒体追着莫斌问,目标是不是定的有点保守?

第二次被问到同样问题时,莫斌终于忍不住了。

“我不知道为什么,大家老是认为我们5000亿目标非常保守?!”

然而这样的追问并没有中止。媒体会后紧接着是投资者会议,来自外资机构的投资者同样对销售目标表示出强烈的兴趣和“不满”:5000亿目标太低了,能说一下为什么定那么保守吗……

上调目标至5千亿仍被说保守 莫斌“喊冤”

碧桂园管理层。从左至右依次为:财务资金中心副总经理左莹、总裁莫斌、CFO伍碧君

“不排除会完成得更好”

“不一定追求第一”

这是一个耐人寻味的场面。提问的起因,是因为碧桂园往往会对内部设定一个高于销售目标的“尖叫目标”,而且目前行业内的普遍看法是行业集中度增强、龙头房企将抢占得更大的市场份额。碧桂园是今年上半年销售额最大的房企“龙头”。综合以上多种因素,人们似乎习惯性认为,这家房企定的目标“有点保守”。

当然,莫斌的回答也并未完全否定上述提问。他说:“5000亿元销售额符合公司发展状况,也不排除会完成得更好。实际完成率超过目标多一点,这是我们的努力方向。”

今年上半年,碧桂园销售额同比上涨131%至2889.1亿元,为房企上半年销售冠军。莫斌表示,下半年将新推2469亿元货值,加上上半年的剩下的货值,碧桂园下半年有3612亿元货量,足够支撑全年业绩增长。

以此计算,碧桂园下半年达到58%的去化率,就可以完成5000亿元年度目标。

就目前来看,行业下半年走势并不明朗。在调控收紧、房价增速和房企开发增速减缓的预期之下,碧桂园能保证上半年销售额第一的态势吗?

“不一定追求第一。”这依然是一个留有余地的说法,既不肯定也不否认。莫斌表示,政府宏观调控的目的都是为了保证房地产行业持续健康发展,他对政策的连续性有信心,对市场也有信心。

“不管政府调控与否,中国新房市场的年销售额都在10万亿上下,市场有足够的空间给碧桂园发展。”

他还补充说了一句话,内有玄机。“中国房地产市场目前存量空间很大,即使新房销售不增加,光是存量的市场空间都适合碧桂园发展。”

上调目标至5千亿仍被说保守 莫斌“喊冤”

8月22日的半年业绩会开场,莫斌率先上台。

1.2万亿元“潜在货值”

通过一级土地开发继续“曲线”拥抱一二线

碧桂园今年拿地速度依然很猛。上半年碧桂园共新增土地5084万平方米,土地投资金额合计1686.4亿元,其中碧桂园权益部分约1295.2亿元。在新增土地储备中,目标一二线城市的占比为67%。

今年上半年,碧桂园的拿地宗数为292宗,相当于平均每天拿地1.5宗。他透露,今年全年碧桂园的土地投资预算为2200亿元。而且,“今年拿地(宗数)将会比去年还多!”

网易房产发现,碧桂园的土地投资重心似乎在悄然转变。在这场中期业绩会上,莫斌将公司在国内的土地储备分为“已披露”和“潜在的”两类。其中,已披露的可售资源货值约1.5万亿元;而潜在的可售资源货值与已披露的货值相当,高达1.2万亿元。

在这1.2万亿元的潜在可售货值之中,包括了已签署MOU(指“谅解备忘录”)、暂未完成工商登记的可售资源约1500亿元,以及参与一级土地开发的可售资源10563亿元。

显然,所谓“潜在”货值,提示的正是碧桂园一级土地开发的能力。

莫斌表示,一级土地开发是公司为了持续发展而做的战略部署,他要求公司的土地储备要有长、中、短期搭配。

根据碧桂园半年报披露,1.2万亿元的潜在可售货值中,一二线城市是绝对重心。其中,河北、贵州、西安、太原、长沙5城拥有的潜在可售货值约1804亿元,剩余的10259亿元位于深圳、东莞、惠州、广州、佛山、上海、北京和郑州。

关于碧桂园的潜在可售货值在一线城市的一个更具体数字是:深圳有101个项目,潜在可售货值约5574亿元;广州22个项目,潜在可售货值约1765亿元;上海5个项目,潜在可售货值约562亿元;北京2个项目,潜在可售货值约67亿元。

今年年初撤销一线事业部之后,碧桂园将区域公司从三级管控变为四级管控,并鼓励多家分公司对一线城市进行“分头占领”。而一级土地开发,也许是碧桂园“曲线”拥抱一二线的成果的展示,相比公开招拍挂“硬闯”的方式而言,一级土地开发和收并购也许更适合过去以“大盘模式”著称的碧桂园。

莫斌表示,一级土地开发的资源基本围绕在一线城市或者周边来布局,1可能需要三年、五年、八年才能面市。他还说,碧桂园在一级土地开发、城市更新、旧城改造甚至工业项目方面都会做战略布局。

未来碧桂园的发展重心会在几线城市?有人问。

“一二三四五线都看重。每个地方都要做成功。”莫斌笑称。这个答案已经在碧桂园多场业绩会上出现过,而今年依然不变。

跟同行对一二线的趋之若鹜相比,碧桂园对各级城市的一视同仁,似乎是有意“收敛”其对一线城市的承诺和欲望。但正如莫斌所说,一线城市的刚性需求永远存在,也永远不容忽略。对碧桂园而言,这依然是一个值得开拓的市场,碧桂园必须找到更好的突破方式才行。

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