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北师大教授钟伟:为什么房价暴涨说仍不绝于耳?

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北京师范大学教授 钟伟

随着2016年第三季度楼市调控以来,全国楼市并未迅速降温,在过去的两个季度,一线城市楼市有所降温,但三四线却相对热闹。2017年下半年,预期楼市运行仍然平稳,全年商品房的销售面积和金额均将创历史新高。看起来严厉的调控并没有立即改变楼市的运行轨迹。“房价暴涨说”至今也不绝于耳。为什么?一些新现象令人深思。

新房和二手房的价格倒挂。从年初以来,一线城市二手房交易量萎缩了至少一半,中介机构大量关闭门店,同时以市区老破房和远郊房为代表的二手房交易价格有约15%的跌幅。与此同时,新房和二手房价格倒挂现象蔚为奇观。由于无法取得较高的预售价格,使得拥有市区优质土地的开发商在行为上发生了剧烈扭曲。一是好地块的新房质量普遍不高,开发商将房屋质量的减法做到了极致,只求能够通过政府房屋质检的最低投入,成品交房迅速被毛坯交房所取代。好地块的应有价值受到很大损害。二是市区新房销售变得诡异,要么是低价新房仅卖给熟人关系户,要么开发商选择凌晨或者深夜开盘。对一线城市和重点城市新房的严厉限价政策,在带来一二手房价格倒挂的同时,滋生一些新房品质问题和销售乱象。要缓解之类乱象,要么二手房持续跌价,要么对新房的品质和价格有理性容忍。一二手房价格倒挂是当下“暴涨说”的重要依据。你不能总是将房价下跌的希望,寄托在开发商熬不过财务成本和业绩兑现而被迫低价开盘上。尽管价格倒挂现象主要存在于少部分一线和准一线城市的核心区,但它确实折射出:在这些核心区,价格的弹簧被行政力量强行压迫着。

地价继续高歌猛进。不少开发商在过去6个季度陷入土地争夺战之中。重点城市许诺了更大规模的土地出让,但只有部分落到实处。因此土地出让放量和地价上涨主要是集中在三四线城市。这带来了一系列的隐患。一是从过去6个季度全国开发企业的土地购置看,规模是明显偏小的。2016年初至2017年上半年,全国商品房销售面积逾23亿平米,但累计土地购置仅3.2亿平米。整体性的“地慌”现象确实存在。尤其上市房企需要为连续经营保持1-2年土地储备。二是在开发商整体土地购置不足的背景下,新供地集中在三四线并往往冠以“特色小镇”之名,冷酷的现状是三四线的财富和年轻人在不断向都市圈流失,而一些特色小镇几乎没有任何特色。这造成了未来房屋库存去化的困难。三是地价上涨给予了房价上涨很大的借口。尽管房价是由地价、税费、建安、财务等一系列成本共同组成,但人们还是会愿意相信地价推动房价,而不是开发商拿地策略措施会带来自身亏损。土地放量上涨集中在了三四线,这不仅有可能使得中小城市生活成本推升,也使其更难以留住未来的财富和人口。或者说,如果高房价的“祸水”流向了三四线,那这可能不是好事。

持续恶化的销竣比。我们需要谨慎地看待由销竣比折射出的供求状况。一是我们的经验数据是,销竣比在1.2-1.5之间,市场处于大致正常的紧平衡,高于2则陷入无房可售的恐慌和涨价。当下市场销竣比接近1.8。这是一个意味深长的指标。二是如果我们结合其他指标观察,商品房供不应求并没有销竣比体现得那么夸张。以待售面积观察,2016年底和2017年6月底,分别为7亿平方米和6.5亿平方米,大约相当于5个月的房屋销售面积,而正常情况下待售若超过3个月的房屋销售,则市场供过于求。以房屋当年新开工和当年销售面积看,去年年底为16.7亿平方米和15.7亿平方米;2017年6月底则分别为8.6亿平方米和7.5亿平方米。新开工持续高于销售折射出库存去化平稳而已。从房屋施工面积看,去年年底和今年年中,分别为76平方米和69亿平方米,相当于市场的5年去化量。因此从销竣比看房屋供不应求,从库存和待销变动看房屋供过于求。由于下半年三四线销售节奏可能趋缓,一线局部不足,全国整体过剩的国土面积没有根本改观。

啰啰嗦嗦写了这些,我们究竟想要说什么?一是从一二手房价格倒挂看,一线和准一线城市核心区新房确实存在涨价压力,如果我们承认这些核心区新房的价格,对全国房价并不具有代表性的话,那么将其视为非普通房屋,提升品质要求,适当放宽限价也许是必要的。对有雄厚财力和人脉关系者而言,现在是在大城市核心区“卖旧买新”的良机。对绝大多数普罗大众而言仅仅是望楼兴叹而已。二是中国楼市“地慌”有所抬头,一线土地供应不足,三四线土地量大价高未必是好事情,由于年轻人和财富都在从三四线流失,因此过去六个季度在大多数小城市小县城抢地的开发商可能会有麻烦,小县城地价上涨并不构成未来房价上涨的充分理由。三是看楼市供求情况不能只看销竣比,也需要看其他同样有说服力的指标,楼市整体过剩,局部紧张仍是大格局。你应当清楚地意识到,京沪核心区动辄每平米10多万元的房价,丝毫不意味着小县城不足万元的房价有什么巨大上涨空间。

综上,“房价暴涨说”为什么不绝于耳?根源在于一线和重点城市的核心区确实存在新房涨价压力这一事实,也在于不少人期待三四线房价也能持续大涨一轮的强烈幻想。从房地产销售额和投资额观察,2016和2017年房地产行业将出现每年约1.5万亿元-1.8万亿元的正现金流。从土地购置和销竣比看,再有1-2年去库存化将回到良性水平。中国楼市仍运行在历史高位,行业风险在持续释放,行业洗牌、集中度的提高和龙头企业的崛起在加速。也许中国大约12个GDP过1万亿元加之人口过千万的大都市及其周边,有可能房价尚有余地。对中国330多个地市和2850个县区而言,房价暴涨说已是海市蜃楼式的期许。

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