8月27日举办的全运会将成为未来一段时间内天津的名片
文/张心梦
紧邻北京对天津是把双刃剑，虹吸和外溢的双重影响正在重塑这座城市。
当北京疏解大旗高高挂起时，天津却在一边悄然吸纳外溢人口，“吸泵”就是户口和教育。
与燕郊、大厂、香河等其他一些更常被提及的环京区域相比，京津两地落户门槛的巨大落差，由此衍生出的教育资源成为天津独有的优势。
不同于游走在北三县的疯狂炒房客，子女上学则是北漂们更迫切的刚需。天津教育圣地和平区5万的均价让那些见惯了北京十几万学区房的家长心动不已。
得益于半小时京津城际，近几年绝大多数北京人都曾踏足天津，100公里之外的天津在北京人眼中的轮廓渐渐清晰。
8月21日，京津城铁迎来“复兴号”，不同于以往的城际列车，复兴号提供免费WIFI
超越了麻花、狗不理、相声这些刻板标签，公司合作、商务谈判、甚至落户上学，天津不再只是一个可有可无的旅游城市。城市发展的外溢效应，上有政策力量的产业迁移，下有市场自发形成的资本流动，更多北京人的选择已经与天津产生了密不可分的联系。
天津“331”新政出台已经过去5个月，抬高了“外地人”购房门槛之后的天津楼市是否如北京一样陷入低谷？就读天津最牛小学成本有多高？网易房产走访天津当地楼市，希望在售楼处、中介门店处还原这片容易被忽略却又真实存在的环京市场。
“有的学区房50%都被北京人买走”
虽然是工作日，但上午九点多从北京开往天津的城际列车上还是满座行驶，车厢连接处甚至还有零星站着的乘客。尽管没有座位，但他们并不觉得辛苦，因为这或许比每天在地铁上花的时间还短。
一下火车，随处可见的全运会宣传牌渲染出整座城市“积极备战”的状态。一场大型赛事对中国城市发展意义重大，各项基础配套设施都会赶在“重要节点”前集中上马。售楼小姐们当然深谙此道，因此在天津河西区某售楼处现场，工作人员都会向前来看房的人说一句，“我们这是全运会示范区”以此来暗示项目未来前景。
随处可见的全运会标语
与珠三角、长三角两大城市群相比，京津冀城市间的发展并不协调。尽管京津两地正处在历史“蜜月期”，但长期以来两地在政治经济发展的不对等致使天津一直处在北京光环之下，于是才会出现王石此前提出的“北京吸干天津资源”观点。
坐落在北京边上，对天津而言犹如一把双刃剑，受到虹吸效应和外溢效应的双重影响。高录取率、低门槛的户口，更具性价比的教育资源成为天津吸引北京外溢人口得天独厚的资源。
“我们这50%的学区房都被北京人买走了，均价10万，天津人觉得贵，北京人能接受，不觉得贵”。中介口中的学区房是天津实验小学对口的一个80年代小区。
如果说史家小学、景山小学、人大附、中关村三小这些小学都算得上北京最牛小学，实验小学就是天津唯一的“最牛小学”。
排名第一的天津市试验小学
“第一是实验（小学），第二是中心（小学），第三就是好几个学校轮流，不过都在和平区”，操着近乎一口纯正天津方言的中介对网易房产介绍。但事实上他并不是天津人，用他的话说，“天津话好学，而且本地人就认这口音。”
与北京一些实行对口直升的初中不同，天津实行的是多校划片。尽管如此，依旧有许多家长对实验小学趋之若鹜，原因在于其所在的和平第二片区包含的四所初中都是天津市一流中学，因此无论如何划片，孩子都能接受最好的初中教育。
“尚友里、益寿里、福林里”，与天津大多数小区名字一样，实验小学对应的这些“铁片”小区名字中大多都带有“里”字，所谓“铁片”就是每年铁定能进入对应小学。
为了迎接全运会，一些临街的学区房特意做了粉刷
尽管有学区概念加持，但政策收紧后的“尚友里们”也经历着低潮期。“一些房子从过年之后就一直挂着，之前有人诚心想买，业主想抬价，结果到现在都没卖出去。”中介对当下冷淡的市场环境并不避讳。
不仅需求端的数量有所下降，银行在贷款上也开始缩紧。从今年8月份开始，二手房批贷时间最短也是4个月，这让着急用钱的业主只能寻找全款或高首付买家。
“我去年年底申请的贷款利率还是95折，银行一直没有批，结果业主着急，我重新申请了一次，利率上浮10%，过了一个星期就通过了。”正在中介门店办理手续的购房者张力一直在吐槽自己没有“踩对点”。
教育资源最集中的和平区也是天津经济、商业最发达的区域，寸土寸金的土地资源让学校的扩展受到了一定程度的掣肘。排名第二的中心小学校就被分成了四个校区，因为没有一块完整的土地可以用于整个学校的建设。
坐落于和平区的中心小学是天津市重点小学 附近就是滨江道，天津著名购物中心
随着2016年天津房价一波猛涨，许多老天津人的财富也翻了倍，准备出售自家学区房的张大爷就是其中一位，他向网易房产说到，“现在看我们房子的一半都是北京来的，基本上是妈妈全职陪孩子在天津上学，爸爸在北京赚钱”。城市不断发展，家庭结构也慢慢生出新的形态。
城市型公寓：“政府现在鼓励”
落户上学，“老破小”不是唯一选择，“城市型公寓”则是另一条更具天津特色的路径。
与北京、上海相继对“商改住”出台最严限购政策不同，天津40年产权的“城市型公寓”正大行其道。
城市型公寓集中的新八大里版块 也是天津全运会示范区之一
熟悉当地市场的人士向网易房产透露，天津近几年出让了一批商业性质土地，这些地块主要集中在河西区新八大里地区。伴随这些土地的出让以及相关项目陆续入市，天津市城乡建设委员会、天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局联合下发了《天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法》，明确规定新八大里区域规划方案中确定的“城市型公寓”，土地使用权出让年限为40年，期限届满可参照住宅类依法自动续期，且可以落户。
网易房产在走访新八大里某公寓项目时，工作人员多次提及上述《管理办法》，“上头都发红头文件了，肯定没问题。虽然不能保证上哪所小学，但是能落户，毕竟也不是所有北京家长都能买得起和平区学区房”。
与同地段动辄4万的住宅相比，不到3万的公寓，可落户上学、显然比昔日不能落户的北京“商住”要诱人的多。如果说购买和平区顶级老破小学区房的父母看中的是孩子成绩单，那么瞄准新八大里的北京人则更看中投资潜力。
“北京人的收入当然不能承受北京的高房价，但是全中国的人却可以，因此北京房子对标的是全国人民。天津房价也是如此，光靠天津人肯定支持不起来，对标的是北京过来的人”。天津某新房项目渠道负责人谈到目前房价时说到。
今年愚人节前一天，天津连夜出台的限购政策给热了一年的楼市踩下了急刹车，不仅如此，为了抑制土地市场火热，政府也下足了功夫，熔断，停牌，各种竞自持，终于让面粉高于面包的局面有所遏制。
售楼处摆放的近两年天津市出让的土地价格
从区域上看，新出让的土地已经逐渐向环城和远郊区域发展。甚至被许多天津人视作偏远农村的蓟县，今年上半年都出让了五宗地块。城市的发展逐渐让老天津人开始重新审视西青、武清、东丽这些早年间“不入眼”的区域。
值得一提的是，雄安新区确立之后，有人曾怀疑天津在京津冀一体化中的地位有所下降。但不得不承认，与河北相比，经济基础更雄厚的天津在承接产业转移上的能力更具优势。
“天津跟北京发展至少差10年，现在还在吸引人口阶段，所以政府会鼓励城市型公寓，之前允许成建制企业职工落户天津也是如此。”一位熟悉当地市场的业内人士向网易房产表示。
本文来源：网易房产
作者：张心梦
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