房地产“势能”加速转换 新存量周期到来

（原标题：房地产“势能”加速转换：新存量周期到来 资本急抢“赛道”）

每经记者 杜冉乐 每经编辑 曾健辉

去年，全国商品房成交额和成交量远超2013年那个小高峰，创下历史新高。一线房企去年下半年喊着要“补库存”，今年上半年在三四线占比较高的房企也高频补仓，这意味着始于2015的全国房地产“去库存”趋于尾声。

另一个显著的现实是，从房子的源头也就是拿地开始，房企高比例自持成为普遍现象。权威数据表明，国内部分典型的一二线城市已进入或正在进入存量房市场，意思就是二手房成交已超过或正在接近新房交易，未来租房将成为潮流。新存量时代的来临，会对市场各方产生什么样的影响呢？

　　从增量到存量的时空大挪移

从国家统计局披露的数据来看，2016年无疑是一个重要的楼市节点，当年全国商品房累计销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%，实现商品房销售额11.8万亿元，同比增长34.8%。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，房地产市场都有一个周期性，尤其是中国房地产市场。大周期可能就是三年，小周期可能就是一年半。2013年是一个高峰，2016年又是一个高峰。两个高峰相比，后一个峰要高于前一个峰。

与新房市场的增量成交数据相比，3月24日，链家研究院披露的《租赁市场系列研究报告》称2016年我国二手房交易量占比首次超40%，同比大幅提高。

链家董事长左晖此前曾表示，按2016年的市值估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计，市值超过200万亿元。

记者查阅资料发现，世联行董事长陈劲松在公司2015年年报《致股东信》中明确表示，“如果说过去十年存量市场只集中在二手房交易上的话，那么规模高达200万亿元以上的存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场”。

左晖指出，今天存量物业流通率大概只有2%。他认为，中国房地产发展前景应更多依赖于盘活存量。这一指向似乎与陈劲松说的“存量资产运营、买卖、租赁和金融化”形成了共鸣。

保利投顾研究院今年2月下旬对外披露了一份《2016年全国存量房白皮书》，称当前我国典型城市存量房交易量已超新房，且仍有较多城市存量房交易增速快于新房，流量规模超越只是时间问题，意味着存量房市场的动能和势能已然凸显。

从具体数据来看，《每日经济新闻》记者注意到，北京、上海、深圳与厦门已进入存量时代，去年二手交易量已是新房的2~3倍，南京、苏州、广州和成都等地新房和存量房规模相当，发展空间巨大。

　　住房消费大军需求加速切换

保利投顾研究院表示：“我国商品房市场起步相对较晚，房改至今发展时间并不长，然而我们几乎是用了不到20年，就完成了发达国家曾经50年甚至更长时间的积累。”

伴随中国房地产市场快速崛起及发育趋于成熟，市场消费主力人群及需求结构也悄然生变。记者观察到，新房市场快速成为改善型需求市场，原来的刚需型住房也快速进入二手房交易。一个摆在面前的现实问题是更多住房需要提升潜在价值。

相对而言，当前有改善动力和支付能力的更多是具备一定经济条件的“70后”、“80后”住房消费群体。对于“90后”而言，有相关研究数据显示，他们从学校毕业后并不急于购房而成为房奴，一段时期内更喜欢租房消费，形成属于自己圈层文化的社群空间。

近日，《信息时报》援引《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》中的数据称，“90后”租房人群已经占比39.9%，首次超过“80后”，成为租房主力。

面对新的消费需求，房企的产品创新挑战并不小。万科集团董事局主席、首席执行官郁亮早先就敏锐地观察到了这一重要现象，并表示：“对于企业来说，必须相信‘90后’，根据他们的选择来做，产品的创新、房子的创新应该是有客户共同参与的，小米手机就是这样一个例子。”

　各路资本涌进“赛道”

从链家、世联等中介大鳄明确发出存量房市场切换信号，并闷声进入存量房市场斥重金布局。

如围绕二手房交易中的小贷与理财等金融服务需求，让各路资本垂涎欲滴。

2016年以来，从国家鼓励培育租房市场到支持发展租房市场，特别是近期，广州“租购同权”、无锡“租房落户”、北京“共有产权房”等新政先后出炉，早些年进入分布式或集中式长租市场的专业机构开始崭露头角。其中如魔方、you+、优客逸家、蛋壳、乐乎等企业较为活跃，个别已启多轮资本融资，甚至开始了横向并购整合。

急于从重资产脱身的开发商们也不甘落后，从间接入股到直接参与投资，甚至从拿地环节就介入高自持地块。从地域来看，北上广深及南京、杭州、成都等重点城市高自持地块的竞拍明显增多。

记者注意到，以链家为例，从融创斥巨资战略入股，再到万科参与战投，远洋集团也紧随其后。以深圳为例，郁亮说在深圳16%是新房，84%是二手房。如果万科只盯住16%，未来会失去很多机会。目前存量房市场在核心城市都远远超过新房市场，这种转型会带来一定的机会。对万科形成一个挑战，万科要提前布局。

从万科泊寓，到龙湖冠寓，再到更多销售排名TOP50强的房企纷纷杀入租房市场。龙湖集团副总裁袁春公开透露，今年龙湖大概开业1.5万间公寓，预计到2019年公寓带来的收入能到10亿元。

对于资本押注长租市场，排名国内前三的某大型私募股权投资机构西南一位负责人告诉《每日经济新闻》记者，目前由地价、建筑成本、装修及运营等主要成本构成的资产价格偏高，而租金递增率有限，投资回报率很较低，很多靠羊毛出在羊身上的思路难以行得通。

除住宅之外，商业、酒店、物流与文旅、医养等产业地产领域也成为资本掘金的重点目标。以物流为例，前不久，万科领衔的中国财团拟斥790亿元收购号称物流地产巨无霸的普洛斯。

多种迹象表明，当前中国房地产市场已进入新存量时代，以往粗放的“开发+销售”并快速获取丰厚的资产增值收益的旧模式将逐渐被另一种以客户服务为核心导向，以投资与运营为链接纽带的收取租金+资本增值的新模式所取代。围绕房地产价值链，开发商、投资商和运营商等各环节需要有效协作，分享收益，而非吃独食。