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潘石屹:共享办公还在婴儿期 我做的生意都要赚钱

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这个不拿地、不收购、不盖房的开发商告诉我们,时代正在发生巨变……

“二房东”潘石屹:共享办公还在婴儿期 我做的生意都要赚钱

文/田晏林

商业资本运动的直接目的是追求利润。这点,SOHO中国董事长潘石屹从不含糊。

8月16日,在SOHO 3Q城市拓展招标会上,有记者告诉潘石屹,“毛大庆说你们走偏了。”潘石屹当场霸气回应“走偏了的人,总看着别人走偏。”

同是传统房地产的高手,如今潘石屹和毛大庆又成为共享办公的同行。

有评论认为,毛大庆和他的优客工场讲了一个为创业者提供办公空间并给予五星级服务的故事。

可潘石屹和他的SOHO 3Q并不认可外界给他定义的“服务中小型公司、创业公司”这一说法。老潘试图给SOHO 3Q贴上“一个开放的,人人平等的未来”的标签。

作为SOHO中国旗下的共享办公品牌,SOHO 3Q经过两年多的发展,目前已成为北京、上海最大的共享办公空间,拥有19个中心、17000多个座位。

潘石屹也用了整整两年,终于回答清楚了经营SOHO 3Q,4000平方米的建筑面积是保证不赔钱的临界点。

此前,中关村SOHO 3Q,丹棱SOHO 3Q、上海的东海广场3Q难以盈利,让老潘开始反思。

他向网易房产坦言:“低于这个面积,再小就没有(共享办公)气氛了。现在所有项目开发的前提条件是不能亏本,凡是我们要开的,都要赚钱!”

老潘的逻辑是:租用一、二、三线城市整栋物业,将其改造后,再部分或全部转租给第三方,用于“共享办公服务”,从“包租公”变成“二房东”。

此次SOHO中国城市拓展招标,是以整租并按照合作协议支付租金的方式,租赁期限是5+5,按照5年签约,5年期满后,SOHO中国有权选择是否再续租。除了由SOHO中国承担的物业管理费、水电费、采暖供冷费、燃气费、电视电讯费之外,其它所有的费用都含在租金之内。

早前,通过出售北京光华路SOHO、上海凌空SOHO、SOHO世纪广场等项目,潘石屹想让更多资源向SOHO 3Q业务倾斜,用更低的成本,获取更多的收益。

7月初,他向媒体透露,接下来两个月内,SOHO 3Q还要进行一轮融资,“不是因为我们缺钱,而是要把3Q的价值体现出来,为下一步发展做铺垫。”

截至去年底,SOHO中国净借贷占归属股东权益的比率约32%,债务融资成本降至约4.4%。“对我来说融资不是问题。”

面对激烈的市场竞争,老潘的这次转身真的容易吗?

“正确的路只有一条,不要瞎跑”

两年时间,两年试验。

在调研了全国的共享办公市场、走访了杭州、南京等城市之后,潘石屹正式宣布SOHO 3Q的全国拓展计划,首批城市锁定在北京、上海、杭州、南京。

16日的SOHO 3Q城市拓展招标会,依旧是他的试验场。

“第一次我报的希望不大,想先把招标程序运转起来。如果这四个城市能够有5-10个项目,就是我们最大的目标。第二次招投标可能对标书有所修改。”

“二房东”潘石屹:共享办公还在婴儿期 我做的生意都要赚钱

(《SOHO 3Q城市拓展招标书》关于招标项目的说明)

耗时两个星期,潘石屹和他的团队制定出的这份招标书,对招标项目的选择从层高,精细到室内空间净高,甚至对空调系统的技术指标都提出了严格要求。

作为新兴业态,共享办公正确的路究竟在什么地方?

潘石屹给出的答案是:“正确的路只有一条,就是能静下心来,不要瞎乱跑。”在他看来,选址需要深思熟虑,同时产品和服务也应该考虑到市场所需,“不是你头脑中想象出来的,这点是我做了20多年生意最重要的感受。”

今天启程深圳,明天奔赴广州。老潘正在寻觅下一批“猎物”。

至于“捕获”哪些城市,老潘有四个维度的考量:一是GDP总额、二是服务业和第三产业占GDP的比例、三是人均GDP值、四是GDP的增长速度。“我们衡量城市的时候就是这四个,而且是国家统计局都有的指标,衡量起来会比较方便。”

采用租赁的合作模式,用招标的方式进行拓展,像采购土地、钢材一样去采购适合的项目,潘石屹希望用这种公开透明的方式帮助SOHO 3Q实现快速的大规模发展。

虽然在老潘看来,相比房地产项目的利润,SOHO 3Q简直就是低利润率的“小生意”,但以他的从商经验,把“小生意”做成“大规模”,是永恒不变的盈利诀窍。

“我希望有10-20个城市,能覆盖40-50个项目,这样就大规模推开了。不过这次我的预期就是3-5家,试一下我们的流程能不能转得通。”

“这些话你要转告给毛大庆啊!”

招标会现场,有记者告诉潘石屹,毛大庆对他提出“可能走偏了”的质疑,老潘回应说:“走偏了的人,总看着别人走偏。”

“我还是强调一点,只有几万个座位的时候,比谁大,没有任何意义,我们都是做过大生意的人,就拿着一万个,几万个座位觉得成了最大的,都可笑。”

处在婴儿期的共享办公市场,还在慢慢成长。“三年、五年慢慢看,有50万个座位、1000万个座位的时候再来看,这才叫生意。”

“今天我们在实验室探讨人类未来工作方式和办公方式的时候,如果我们要有50万个座位、100万个座位,对中国的贡献和影响才有意义。这些话你要转告给毛大庆啊!”

SOHO 3Q始于2015年2月,彼时SOHO中国拿出自持的170万平方米物业中的10%,改造成共享办公空间。

据网易房产了解,SOHO 3Q一直采取向SOHO中国支付租金的方式取得其旗下物业使用权。对于已出售的项目(如光华路SOHO二期)的3Q来说,持有人的变更,并不影响它向新的持有人继续支付租金。

纵观国际市场,成立于美国纽约的WeWork,目前已经在12个国家、32个城市设立了100多个办公地点,可租赁空间超过90万平方米。美国的联合办公空间的数量已经从2010年的250家增长到2015年的近3000家。

在英国上市的灵活办公空间提供商Regus,其办公网络覆盖全球超过100个国家,1000座城市的3000个地点,但因其纯粹的二房东模式,基本没有对核心办公市场产生冲击。

目前中国已有近300家本土共享办公品牌,据办公租赁平台“马上办公”发布的《北京共享办公空间市场透视》显示,截止至2016年底,北京共享办公空间一共303个,分布于11个行政区,成交热点集中在核心行政区域。

以此次北京SOHO 3Q拓展区域为例,招标书中要求,优选区域为城市核心区、中关村、望京&酒仙桥,次选区域是奥北、朝北和南城。

潘石屹认为,和网约车一样,共享办公也会烧钱,“进入门槛低,尤其是现在空置面积比例高的,会有竞争比较激烈的压价过程,可是SOHO 3Q除了有互联网的性质,还有房地产性质,它是不动产,所以不会像共享单车这样争得你死我活。”

“SOHO 3Q是租赁市场的一部分”

据高力国际发布报告显示,2017年上半年,有五个新项目完工进入北京甲级写字楼市场,合计租赁建筑面积为23.7万平方米,总存量半年环比扩大4.0%至约621万平方米。其中,北京甲级写字楼市场的空置率仍攀至8.6%,半年环比上升0.6个百分点。

对中国房地产形势,潘石屹给出了自己的判断:“都觉得住的价格高,如果一出台房产税,房子的价格就降下去了,所以还是房子多。SOHO  3Q就是租赁市场的一部分。”

老潘欣赏国外的Airbnb,“这是全世界最大的租赁市场。可是在中国行不通。因为在中国,自己家里面闲着一个房子,搬到外面住,观念上接受不了。可我觉得这是一个过程,全世界别的国家都能够行得通,中国一步一步也会行得通。”

在他看来,Airbnb跟SOHO  3Q一样,“都觉得没有私密性,敞开了办公,年纪大的人接受不了,年轻人觉得挺好。”

基于这样的判断,潘石屹如今基本不盖房子了,按他的话讲,已经那么多(房子)了还盖什么呢?“建一个平台,把已有的房子充分利用起来,这就是我们为自己做的事情,也是为这个社会做的事情。”

在业内人士看来,共享办公最重要的是看到创造了什么价值。“3Q是国内空间档次品质较好的一批,这行业本质还是出租率和服务溢价能力,类似酒店的平均房价。”

经历过90年代,在海南房地产危机中死里逃生的潘石屹,面对前途未知的险山和急流,他说他能做的就是兵来将挡,水来土掩。“做生意就是不断克服困难的过程。”

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