自如CEO熊林
文／刘乾超
政策利好之风频吹之际，自如资产证券化取得关键进展。
8月15日，网易房产独家获悉，长租公寓品牌——自如以资产服务机构身份，成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS。这项名为“中信证券-自如1号”的房租分期信托受益权资产支持专项计划，即将在上海证券交易所挂牌。
自如ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元。其中优先级获得AAA信用评级，占比90%。
凭借房租分期这一创新资产类型和结构，自如首次亮相金融市场。该计划优先级票面利率为5.39%，共计超过14家机构投资者参与。
创立于2011年10月的自如，主打都市青年高品质居住产品及生活服务，即将走过第六年。截至2017年8月1日，自如覆盖北京、上海、深圳、杭州、南京五地，管理房源40万间、自如寓8栋。产品系包含自如友家、自如寓、自如整租、自如驿、自如民宿，在长租、短租等领域都有涉及。
根据网易房产打探，按地域划分，自如北京目前已实现微利，上海、深圳等新拓展城市还处于成本投入期。这单成功发行的ABS，来源于自如变租金“季付”、“半年付”、“年付”为信用“月付”的管理方式。
在精细化管理和数字化、科技化风控的基础上，自如为租客提供了租金“月付”方式，从而修正租房支付体验。租客使用自如App租房时，除享受保洁、维修等租住服务外，通过实名认证、信用等级达到一定水平后，可选择通过分期方式支付房租，享受按月支付带来的轻松与便利。
自如的ABS产品，乃以租房分期消费贷款为底层资产。2017年1月，魔方公寓曾发行我国首单公寓行业ABS产品，引起轰动。网易房产查阅资料后发现二者有所区别。
魔方公寓的ABS产品，是基于北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模3.5亿元，当时实现了全部优先级证券的AAA评级。
自如的ABS产品，同样采用双SPV循环结构，但不依托未来租金收入，转以分期消费贷款为突破口，依托独特消费场景，需要更成熟的信用风险识别能力和机制保障。这对自如的资产服务能力、完备的交易结构都提出了更高要求。
接近自如的人士分析，自如房租分期消费贷款现金流较为稳定，在贷款额度和底层资产池分布上，呈现小额、分散两个特点；风控体系和分期消费场景优势，导致该类资产违约率极低、安全性较高；更适合走房屋租金分期路线。
“租金支付是城市青年十分重要且频次稳定的持续性日常消费，也容易收获市场欢迎和认可。”
作为ABS产品的资产服务机构，自如以后将负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，来确保持续生成优质的底层基础资产。
于2016年6月1日从链家事业部体系内拆分，链家后实现独立运营。尽管已脱胎母体，但在今年全国二手房买卖业务遭调控波及背景下，自如作为链家三大业务中资产管理业务的核心支撑，正释放越来越重要的战略价值。
链家创始人左晖、链家研究院院长杨现领今年以来多次发声“租赁崛起”，为自如和链家普通租赁业务站台。中国拥有2.45亿流动人口，自如的目标客群为每年超过700万名毕业生和城市白领，与普通租赁客群有所区分。
政策层面，越来越多的利好正向租赁、资产管理方向释放。国务院办公厅于2016年6月印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017年7月18日，住建部证监会等九部门又联合发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。关于住房租赁市场的一系列培育、发展正在加快，相关配套金融服务也获得支持。
自如有计划向市场输出更多优质租房类消费金融资产。自如CEO熊林内部发言称，下一步自如将通过互联网及数据技术，进一步加强底层资产的风控能力， 做好消费金融的场景、客源及服务提供方。
“下一阶段，自如的目标是持续打磨产品和体验。”自如方面向网易房产表示，“不管是过去、现在还是将来，自如都会做一家服务于客户和实体经济的公司，而不是一家金融公司。”该人士表示。
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本文来源：网易房产
作者：刘乾超
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