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凭房租月付发行5亿ABS 自如加速抢占租赁大市场

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脱胎母体的自如,正为链家帝国输送更多价值

凭房租月付融资5亿 链家自如加速抢占租赁大市场

自如CEO熊林

文/刘乾超

政策利好之风频吹之际,自如资产证券化取得关键进展。

8月15日,网易房产独家获悉,长租公寓品牌——自如以资产服务机构身份,成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS。这项名为“中信证券-自如1号”的房租分期信托受益权资产支持专项计划,即将在上海证券交易所挂牌。

自如ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构,期限两年,首期发行规模5亿元。其中优先级获得AAA信用评级,占比90%。

凭借房租分期这一创新资产类型和结构,自如首次亮相金融市场。该计划优先级票面利率为5.39%,共计超过14家机构投资者参与。

创立于2011年10月的自如,主打都市青年高品质居住产品及生活服务,即将走过第六年。截至2017年8月1日,自如覆盖北京、上海、深圳、杭州、南京五地,管理房源40万间、自如寓8栋。产品系包含自如友家、自如寓、自如整租、自如驿、自如民宿,在长租、短租等领域都有涉及。

根据网易房产打探,按地域划分,自如北京目前已实现微利,上海、深圳等新拓展城市还处于成本投入期。这单成功发行的ABS,来源于自如变租金“季付”、“半年付”、“年付”为信用“月付”的管理方式。

在精细化管理和数字化、科技化风控的基础上,自如为租客提供了租金“月付”方式,从而修正租房支付体验。租客使用自如App租房时,除享受保洁、维修等租住服务外,通过实名认证、信用等级达到一定水平后,可选择通过分期方式支付房租,享受按月支付带来的轻松与便利。

自如的ABS产品,乃以租房分期消费贷款为底层资产。2017年1月,魔方公寓曾发行我国首单公寓行业ABS产品,引起轰动。网易房产查阅资料后发现二者有所区别。

魔方公寓的ABS产品,是基于北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流,采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计,发行规模3.5亿元,当时实现了全部优先级证券的AAA评级。

自如的ABS产品,同样采用双SPV循环结构,但不依托未来租金收入,转以分期消费贷款为突破口,依托独特消费场景,需要更成熟的信用风险识别能力和机制保障。这对自如的资产服务能力、完备的交易结构都提出了更高要求。

接近自如的人士分析,自如房租分期消费贷款现金流较为稳定,在贷款额度和底层资产池分布上,呈现小额、分散两个特点;风控体系和分期消费场景优势,导致该类资产违约率极低、安全性较高;更适合走房屋租金分期路线。

“租金支付是城市青年十分重要且频次稳定的持续性日常消费,也容易收获市场欢迎和认可。”

作为ABS产品的资产服务机构,自如以后将负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务,来确保持续生成优质的底层基础资产。

于2016年6月1日从链家事业部体系内拆分,链家后实现独立运营。尽管已脱胎母体,但在今年全国二手房买卖业务遭调控波及背景下,自如作为链家三大业务中资产管理业务的核心支撑,正释放越来越重要的战略价值。

链家创始人左晖、链家研究院院长杨现领今年以来多次发声“租赁崛起”,为自如和链家普通租赁业务站台。中国拥有2.45亿流动人口,自如的目标客群为每年超过700万名毕业生和城市白领,与普通租赁客群有所区分。

政策层面,越来越多的利好正向租赁、资产管理方向释放。国务院办公厅于2016年6月印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,2017年7月18日,住建部证监会等九部门又联合发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。关于住房租赁市场的一系列培育、发展正在加快,相关配套金融服务也获得支持。

自如有计划向市场输出更多优质租房类消费金融资产。自如CEO熊林内部发言称,下一步自如将通过互联网及数据技术,进一步加强底层资产的风控能力, 做好消费金融的场景、客源及服务提供方。

“下一阶段,自如的目标是持续打磨产品和体验。”自如方面向网易房产表示,“不管是过去、现在还是将来,自如都会做一家服务于客户和实体经济的公司,而不是一家金融公司。”该人士表示。

点击阅读以往深度报道:

独家|自如今日宣布独立  左晖权力收放始末

地产壹线 | 和左晖对谈90分钟,揭开链家被神化的背后

左晖的算盘 链家的大数据生意

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