莱坊：全球商业地产四分之一交易来自私人投资者

近日，知名房地产咨询公司莱坊发布了2017年《活跃资本》报告，报告显示，私人投资者在全球房地产市场中的地位与日俱增，在2016年全球所有商业地产交易中，27%的交易涉及私人买家。私人投资者的四分之一私人财富是用于投资房地产领域（不包括首套住宅和二套住宅），是自有记录以来最高的资产分配。

报告显示，随着私人投资者的重要性与日俱增，机构投资者意识到他们是非常重要的一类买家，但其投资动机因与机构投资者自身的动因往往截然不同，所以需要深入挖掘；有时，他们很可能在采购谈判中与其竞争，而有时在希望退出时又尝试向其出售资产。

莱坊资本市场研究部主管Anthony Duggan表示：“我们预测，私人投资者将因为富豪人数及其资产的增长而继续在全球市场上占有一定份额。而超高净值人士的数量（拥有3,000万美元或以上净资产）仅在2016年就增加了6,340人，总数达193,490人。”

“我们预计私人投资者对商业地产的胃口将持续扩大。事实上，据莱坊《活跃资本》报告显示，未来两年将有32%的超高净值人士投资跨境房地产交易。”

莱坊大中华区研究与咨询部主管纪言迅表示：“亚洲将开始挑战美国作为拥有最多超高净值人士地区的地位。目前，亚洲的超级富豪比美国少27,020人，但到2026年，这个差距将缩小到7,068人。尤其是中国在未来十年的增长名列前茅，将超过美国，美国可能不会拥有最高的增长率，但在2026年仍然将是超高净值人士最大的聚集中心，并且增长仍将超过其他众多的发达经济体。”

“在中国依旧引领亚洲的情况下，越南、斯里兰卡和印度等地区也将出现大幅度的增长。”

虽然这些购买行为背后的推动因素将视个体的动机而各有不同，但是莱坊发现该市场有如下几大投资主题：

风险缓解：风险，尤其是政治风险和经济风险，在2017年仍将是投资者考虑的重点。个人投资者寻求投资组合和地域分布的多样化，而房地产则能在地区、行业和租户构成方面有利于投资者制定有针对性的投资决策，还能提供固定收益和一份拥有剩余价值的资产。

资产控制：全球金融危机导致许多投资者寻求对所持资产增加控制。房地产因其直接所有权结构、地块面积的多样性和资产管理方式的可选择性而吸引着那些不愿将决策权交由第三方或受封闭式基金模式限制的投资者，因为封闭式基金不仅只能在特定时间交易，而且还需要在投资者之间达成一致意见。

货币多元化：虽然外汇收益并非是推动房地产投资的一大因素，但是货币波动和资本管制的确在某些情况下成为投资者寻求资本出境的一个诱因。

投资组合全球化：许多超高净值人士都已直接或间接地将投资组合中的部分资产分配到房地产领域，因为随着财富的积累，他们几乎已投资遍及国内市场，因而寻求新的市场来实现投资组合的多样化。

莱坊高级董事及中国国际资本市场部主管王璐女士表示：“基于以上投资主题及个人投资者的特殊动因，全球房地产将继续吸引私人投资者。顶级投资市场主要是指那些在租户需求、流动性和透明度方面根基雄厚的市场；因而各大超级城市名列榜首。”

“然而，我们会更多地建议客户投资标的不要仅限于这些城市的顶级写字楼、零售商场和酒店资产，不妨在城市物流产业、休闲产业以及包括学生公寓和多户式租赁住宅项目在内的专人运营资产等新兴产业开展战略投资。总体而言，房地产作为一种资产类别仍将在2017年成为私人投资者的首要投资项目。”