文/田晏林 张心梦
头条的位置太拥挤。5年后的东城再度挂牌，风波后的金科挥金拿地。
8月1日，北京市出让东城区及平谷区3宗限价宅地，一宗是时隔5年才出现的北京“内城”地块，从诞生之日起就自带光环，但最后却场外低价成交，快速成交应为几个竞买人内部协商的结果，另一人士甚至评价为“捡漏”。
而地块的另一有力竞争者首开，就在竞拍当天，正在通过转让下属全资子公司股权收益权的方式进行融资。
另外两宗的主角，是近被收购的金科，在当天连夺两幅平谷地块。举牌坚定的金科，对网易房产表示，“你们应该能感受到我们的气势吧”。
背后原因无论是官方式回复的“扎根京津冀”，还是特殊时期急于证明自己价值的“小心思”都得以窥见。
碧桂园京东京西公司立功:长驱直入北京腹地
在朋友圈里，华润置地用“永定华章”四个字为项目定调，招商蛇口则打出“永定新禧”的宣传语。获胜后的碧桂园则显得有些安静。
不过，这倒也符合碧桂园在北京的一贯性格。
当天深受媒体和业内人士关注的东城区永外大街地块意外爆冷，直到地块竞拍前的最后时刻，也无房企前来拿号码牌参拍。据了解，该宗地挂牌出让起始价为人民币382000万元，竞价阶梯为人民币2000万元整，开拍前共有两次报价。
最终，时隔5年重新挂牌的东城区永定门外的宗地，由“碧桂园+华润+招商”联合体以在官网报出的最高竞买价格38.4亿元成交，溢价率仅为0.5%。而此前官网上关于东城区最早的住宅用地成交信息依然停留在2012年的香河园项目上。
网易房产在现场获悉，此次参加竞拍的是碧桂园位于京东、京西的项目公司。碧桂园方面向网易房产确认，联合体成员在开场前已到达土拍现场，“房企没进拍卖厅，直接在国土局内签字成交。”
今年5月，碧桂园以2.2亿拍得密云新城地块，通过土地公开拍卖形式首次进京。据克而瑞研究中心的数据显示，碧桂园今年1-7月完成流量金额3339.1亿元，占据中国房企榜首之位。
此次携手华润、招商斩获东城二环区域的稀缺地块，从线路布局上看，碧桂园在北京市场上又狠狠地迈出了一大步。
拍地现场有匿名人士表示，东城地块保证金设置为11.5亿，相对较高，房企报名意愿普遍不高。快速成交应为几个竞买人内部协商的结果，另一人士评价为“捡漏”。
在调查中网易房产发现，“保利+首开”对东城地块的获取意愿不够强烈。就在竞拍当天，作为竞拍对手的首开，正在通过转让下属全资子公司股权收益权的方式进行融资。
8月1日，首开股份发布公告：向国金证券转让其所持有的首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰及海门锦源100%股权收益权，转让价款为人民币60亿元。接近首开人士认为，现金流吃紧的主要原因，在于上半年在北京土地市场拿地太多，“所以干脆别跟华润争这个（东城）了，也算卖个面子，让他们低价成交得了。”
另据一位不具名人士向网易房产透露，类似首开这样的企业，正在通过融资的方式，收集筹码。下半年可能会继续在北京土地市场上有所行动。
据悉，该地块的竞买条件相当严格，挂牌文件中明确要求，碧桂园+华润+招商联合体在获得这块土地后，必须执行：（1）90/70政策；（2）50%商业自持20年；（3）建设不低于7000平方米博物馆并免费移交东城区文化委员会。虽然该地处于核心城区二三环之间，但是再好的区位优势，面对复杂的地块运营，也要让竞得方棘手一阵。据了解，未来该地将由华润主要操盘。
公开资料显示，该地土地面积约为4.2万平方米，未来商品住房销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米，这是目前“限房价、竞地价”的地块当中限价最高的项目。
现场有开发商表示，“这块地很散，不好开发，利润太低，不过38.4亿拿下还是很划算的。”随后，亚豪机构市场总监郭毅给网易房产简单算了一笔账。
据挂牌文件显示，该宗地一级开发公司名为鼎能置业开发有限公司，土地开发建设补偿费总额为人民币339002.44万元。郭毅表示，虽然在地价款中包括土地开发建设补偿费，但该地块中50%商业自持、7000平方米博物馆的建设，以及对2棵古树的保护要求，依然会叠加影响到拿地企业整体成本的增加。
“相比同属二环位置的使馆壹号院今年超过12万元/平米的成交均价来说，该地块限价较为‘亲民’，但是从限价上限来看该地块未来仍将是高端豪宅。”
由于住宅部分执行90/70政策，这也成为地块本身最大的弊端。因为纵观2017年高端住宅的成交量，8万+的成绩背后，套均面积在90平米以下的占比仅4%，而200平米以上的产品占比则高达40%。
“8万+豪宅项目所面向的客群为高端改善型客群，这部分群体对于生活品质的要求相对较大，居住面积的扩大是实现居住品质的基础要求，而该地块中小户型的面积限制，与定价倒推而成的高端改善客群对于面积尺度的升级要求之间，存在着无法调和的矛盾。”郭毅分析，未来的产品定位与市场去化也将存在一定难度。
三宗地块的竞拍，碧桂园均显示出明确的拿地意愿。然而收获了东城，落空了平谷。
平谷区夏各庄镇的两宗地块均达到地价上限后，在进入竞自持面积比例的环节，碧桂园两次都被金科以超出2%的比例pk掉。
特殊时期拿地意义:我们老板还是想做大做强金科
“你们也看到我们现场的气势了”。负责此次拿地的金科负责人对网易房产略带得意地说到。
8月1日的北京房产头条原本是留给那些参与东城地块竞拍的房企们，毕竟时隔五年才出现的北京“内城”地块从诞生之日起就自带光环。
但是，由于东城地块最后按照网上最高竞报价格成交，使得当天连夺两幅平谷地块的金科意外成为拍卖厅内主角。
最终金科挥金近20亿全部拿下。其中土地面积为48594.466平米的平谷夏各庄镇二类居住用地代价是8.23亿元，24%自持。另一块土地面积为86606.767平米的二类居住和基础教育用地代价是11.67亿，28%自持。
从近期拿地情况来看，京津冀在未来金科版图上将占据越来越多的位置。2017年金科相继摘得天津团泊地块和河北正定地块，为此前确立的京津冀经济圈“123”战略提供支持。“123”战略，即1个百亿、2大区域和3年战略。
20岁的金科要想在京津冀大有作为，首先需要做的准备就是拿地。单从此次参战的房企阵容来看，金科要想拿下难度不小。其中夏各庄镇03-04纯二类居住用地吸引了包含金科在内的12家房企参与竞拍，分别是首成置业、首创、保利+首开+龙湖、招商+吉林天茂、中海、万科、旭辉、万科、金地、石榴、碧桂园。
另一宗平谷夏各庄镇03-11、03-13、03-14二类居住用地和基础教育用地地块吸引了上述房企中除石榴之外的11家。其中既有老牌的强势联合体，也有进京意愿强烈的房企巨头。
两宗地块未来销售限价均为均价不超过26014元/平方米，且最高销售单价不得超过27315元/平方米。
似乎不想给对手任何机会，金科现场举牌相当迅速。特殊时期的金科希望用北京国土大厅的这场胜利为战队鼓舞士气。
在北京土拍规则改变后，大多数竞地价环节已经不能展现房企拿地的真实意愿，竞自持才是暴露房企真实企图的关键环节。
此次争夺中，竞自持环节金科几乎毫不犹豫的多次举牌将其决心展露无遗，在其中一幅地块的竞自持环节， 10次举牌里金科占据了5次。
平谷、北京远郊、限价2万+，单从地块品质来看，这一战似乎不太会成为北京土地市场的长期焦点，但对于它的新晋得主金科来说却是一次“重大事件”。
面对网易房产 “你们今天很猛啊？” 的提问，金科现场拿地人士用兴奋的语气回答“我们扎根京津冀的决心很大”；拍卖结束后十分钟，金科的大红色庆祝海报刷爆朋友圈。
此时此刻的金科表现很迫切。一方面如他们自己所说，“在北京项目不多，所以比较迫切，而且价格很可以”。
“京津冀”是现场金科人士提的最多的一个词，“我们在北京目前有四个项目，天津河北也都有”。目前金科房地产业务布局基本围绕长三角经济圈、京津冀经济圈、成渝经济圈和长江经济带形成“三圈一带”格局。
金科对于未来规模的图谋不小。今年6月金科公告显示，在2017-2020年期间，金科计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。也就是说，2019年金科要迈入千亿门槛，而2016年金科销售额为319亿。
拿下平谷地块后，金科显得异常兴奋的另一个原因是关乎他们所有人内心深处那一根敏感的神经。2016年9月，融创以40亿元代价认购金科股份非公开发行股票9.07亿股，持股比例为19.96%，此后，孙宏斌多次增持金科，截至目前累计持有金科股份25%的股份，为金科股份第二大股东。
面对孙宏斌的步步紧逼，此时的金科迫切需要快速找到一切机会证明自身价值。
这一心思在金科内部人士回答网易房产关于孙宏斌敏感话题问题时得以窥见，“金科要大发展，我们老板还是想做大做强金科”。
另外对于刚刚收入囊中的平谷地块，金科认为，“2020年在平谷召开的世界休闲大会对于这片区域是个利好”。另据金科透露，此次拿下的平谷地块未来也将采取跟投机制。
资料显示，金科跟投制全部用于2015年6月30日后首次开盘销售的项目，公司不得为跟投员工的跟投资金提供贷款以及任何形式的财务资助，包括为贷款提供担保。
截至目前，8月还有11块地要拍卖。更多房企将在接下来的日子里成为北京国土局的过客抑或主角。
本文来源：网易房产
作者：田晏林 张心梦
责任编辑：
张心梦_NO5587
