万达商业地产出售大量资产后，IPO或需重新排队

（原标题：万达商业地产出售大量资产后，旧的招股书需要更新，IPO或需重新排队。）

导读

“甩掉”637亿资产 万达商业地产IPO仍难行

“世纪并购”的交易方案最终确定了下来。

7月19日，万达商业地产股份有限公司（简称：万达商业地产）和融创中国（01918.HK）、富力地产（02777.HK）最终确定交易方案。

万达商业地产原本卖给融创的77家酒店项目，被富力地产以199.06亿元接手，比此前披露的融创接手万达76家酒店的335.95亿元少了136.89亿元。

而融创则以438.44亿元收购13个文旅项目91%股权，并由交割后的项目承担现有全部贷款约454亿元，比此前的295.75亿元增加了142.69亿元。

21世纪经济报道记者发现，在最新的交易中，融创中国表示，接手文旅项目交易额仅属于主要交易事项不属于非常重大收购事项，所以不需要召开股东会。不过，与融创不同，富力地产收购酒店却公告，需经过临时股东大会通过。

而市场关注的万达商业地产IPO进程，或仍旧难行。

重新排队与否待认定

资产有了归属，然而由银河证券和中金公司共同保荐的万达商业地产IPO仍然停滞着。

7月20日，北京一位资深投行人士对21世纪经济报道记者表示：“万达商业地产卖了这么多资产，即便不属于重大资产重组，旧的招股书也需要再更新，看监管层怎么认定，是否需要重新排队。”

根据证监会公布的最新IPO排队信息显示，万达商业地产目前排在第68名，状态显示“已反馈”。而在一周之前，万达商业地产的排名在第65名。

事实上，万达商业地产早在2015年11月递交招股书，拟发行不超过2.5亿股募集120亿元，投资南京仙林万达茂、济南高新万达广场、合肥瑶海万达广场、成都蜀都万达广场、徐州铜山万达广场5个项目。

而此次万达商业地产出售90个项目无疑是笔重大交易，对之前招股书内容也会有重大影响。

相关规定显示，重大资产重组的标准为购买出售资产达到上一个会计年度资产总额、营业收入或者净资产额的50%以上其中之一。

记者查询大公国际评级对万达商业地产的评级数据显示，2016年末万达商业地产总资产达到7511亿元，所有者权益净资产为2234亿元，营业收入为1299亿元。

而富力地产公告显示，77家酒店的净资产不少于331.76亿元。融创中国公告则显示，13个文旅项目净资产为146.23亿元。

若按以上披露的万达商业地产净资产计算，此次出售的项目尚未达到重大资产重组标准。不过，交易并未披露90个项目的总资产额和营业收入，这两个标准无法计算。

IPO清障说难成立

事实上，万达商业地产IPO进程之所以停滞，与房地产企业IPO政策相关。

“从2010年1月‘国十一条’出台，证监会要求房地产公司 IPO 和再融资，都需要征求国土资源部意见，其开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资。从2010年至今，只有2家房地产企业在2015年12月成功在A股上市（招商蛇口融资481亿元，新城控股融资53亿元，合计融资534亿元），境内房地产企业IPO基本停滞。即便是增发也在收紧，2017年2月以来增发收紧，1-5月房地产企业增发融资136亿元，同比减少80%。”民生证券宏观最新7月份研究报告表示。

上述投行人士也表示：“监管层对房地产企业融资是严格控制的，发债难发，IPO也基本过不了。”公开资料显示，万达商业地产上交所300亿债券从2016年10月拖至现在仍未发行。

尽管有媒体称万达商业地产此次出售项目可为IPO扫除障碍，但21世纪经济报道记者发现，万达商业地产或很难抛弃其房地产属性。

即便把文旅项目和酒店出售后，万达商业地产仍然持有大量万达广场。万达商业地产也在招股书中称，其是全球第二大商业地产业主、全国性商业地产开发商、中国最大的购物中心业主和豪华酒店业主。

21世纪经济报道记者还注意到，根据证监会公布的最新IPO排队信息显示，万达商业地产被认定为房地产业。

与此同时，21世纪经济报道记者发现，包括富力集团、金辉集团、首创置业等房地产企业目前在证监会的审核状态中均为已反馈，但也仍在IPO长队中苦苦等待。

此次“接盘者”富力集团同样也是2015年11月申请A股IPO，不过与万达商业地产不同的是，其港股仍未私有化。