朗诗董事长田明：朗诗今年慢下来的原因是什么

文/张心梦

“朗诗已经不是一个运行在旧轨道上的公司，董事会对管理层的考核都不一样。”董事长田明试图为转型中的朗诗寻找一条全新赛道。

2017年上半年朗诗销售额为96.869亿，与之前同级别的房企相比，朗诗似乎慢了下来。对此田明的解释是，“上半年确实好像销售收入少了一点，每年都是下半年占全年的3/4，上半年只有1/4”。他同时判断“今年比去年高一些，利润有一个比较大的增长”。

规模之外，这家发轫于南京的房企，似乎对“绿色”越来越感兴趣。从2004年开发第二个项目时进军绿色科技地产，朗诗不仅将旗下住宅赋予绿色环保功能，甚至还专门成立了提供绿色建筑相关技术服务的公司朗绿。

逐渐看淡传统地产排名的朗诗，如今希望从资产轻型化、产品差异化、市场国际化三个方向寻找新的突破口。

面对严苛的调控，田明坦承“会对朗诗这样的公司影响大一些”。这一点从朗诗今年的销售情况就可见一斑：今年朗诗卖的快的都是不限购地区，包括三四线城市或大城市边缘。 在预售证上的受限也让朗诗放缓了销售节奏，对此朗诗不追求规模指标、开发面积和现金流。

轻资产：目前朗诗没有一个项目是100%操盘

2014年是朗诗的转折年。

在此之前，朗诗的项目均百分之百持股并且亲自操盘，直到2014年年底提出资产轻型化，朗诗在操盘项目中所占股份比例连年下降。2015年朗诗在所有项目中的股东权益大概占到70%，2016年减少至40%，预计今年这一数字会降至30%。

在田明看来，未来朗诗项目的持股比例将维持在20%-30%之间，保持小股操盘模式。虽然持股比例呈下降趋势，但轻资产和服务部分的收入，田明要求每年需达到35%-40%的增长。

对于合作开发的品牌选择，朗诗坚持产品和销售两端由自己负责，“做不到这一点宁肯不接”。拥有了朗诗品牌，就可以纳入朗诗操盘口径，后续朗诗的物业和设备就会进入，而后者才是朗诗目前发展的重头戏。

转型轻资产，朗诗的资金模式也做出了相应调整，“去杠杆”是过去两年的关键词。“近三年，朗诗在去杠杆方面进展明显，虽然今年资金环境明显趋紧，但朗诗并没有这方面的压力。”田明表示。

从去年到现在，朗诗实现了融资方式多元化，发行了境外发债、境内公司债和ABS。此外，在项目上，朗诗更多采取与合作伙伴共同投资的形式，进一步降低资金占有率。

另外，民营房企中以低资金成本著称的龙湖，去年成功发行40亿绿色债券，对此朗诗旗下投融资平台的青杉资本负责人表示，朗诗也在积极筹备境内外的绿色债券。

对于当下房企热衷的扩张并购，田明表达了开放意愿，“朗诗现在的现金流比较充裕，如果有好的机会希望将手上持有的现金都能发挥出来”。他认为，并购还有很多市场空间，各类规模的企业还有很多，并且房地产领域最后不会只有几家万亿级企业。另一方面，他也承认目前并购风险很大。

“硬碰硬”：长租公寓资金门槛并不高

众多利好政策加持的长租公寓近来收到众多资本热捧。相比万科、龙湖这类自己拿地做长租公寓的开发商，朗诗目前选择的还是“二房东”模式，租房再转租出去。

曾经的蓝海如今已有多方势力角逐，除了早期的魔方、YOU+等创业团队，后期又涌入了开发商以及类似链家这类地产服务商。

长租公寓是一个“今天竞争很激烈，明天血流成河，后天赚钱的市场”，尽管瓜分者众多，但田明依旧看好这块蛋糕。他的依据是，从长远看中国人解决住的问题不可能永远是买，以后在大城市、年轻人会越来越多的出现租房的情况，就像美国、日本、欧洲一样。

除了通过租金获利之外，养老、商业、长租公寓这类业务也可以提升传统地产价值，在田明看来也是“一个生意”。借助旗下的青杉基金公司，朗诗可以通过资产的投融管获利。目前朗诗已经在北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、南京、武汉、成都多个城市布局长租公寓。

朗诗之所以选择长租领域市场与其他开发商“硬碰硬”，原因在于相比传统房地产市场，长租公寓的资金门槛并不高，少买一块地就能把全国布局下来，任何大的开发商都不能确认在这个领域比别人强。一方面从房东租来时有免租期，另一方面出租时又能提前预收半年甚至一年的房租，田明认为在这场竞争中，钱不再是唯一的决定性因素，最后靠的是综合实力。

政策：开发商压力持续时间会非常长

“经营企业不是赌博，该保守的时候就保守一点，赌博可能会胜一两次，但是终究会淹死。”

坚持“保守一点”的朗诗最近在大本营南京与保利以13.4亿联合拿下青龙山地块，田明表示这块地楼板价不高，但是利润也不大，会通过合作模式进行开发，原因在于“市场有波动、风险，没人愿意把这么重的资产抗在身上”。

对于地王，田明认为“让做产品的公司去高价拿地，显示是不合理的”。虽然有的土地价格很高，但开发商还在拼命抢地，很大程度上是因为没有其他路走，如果不抢货就没事干，面对政策调控，田明悲观的认为，此次调控下的开发商压力持续时间会非常长，拿地王蕴含的风险极大。

作为去年楼市火爆缩影的“四小龙”之一，同样也是朗诗的发源地，南京市场今年缩水明显。从销售数据来看，田明认为南京的需求量并没有想象的那么大，卖的好的就是几个热点板块。

在今年资金缩紧的情况下，销售端又受到政府的管控，影响了房企现金回流。田明预计，只要调控不放开，货币继续保持紧张，房地产形势很快会发生变化。

坚信走产品路线的田明认为，在当下市场环境中朗诗价值将更加凸显。相反，市场火爆时朗诗反而“占不到太多便宜，最多是跟着走而已”。