冯仑：后开发时代房企需要具备“导演+制片”能力

中国房地产众筹联盟主席冯仑

6月29日，中国房地产众筹联盟主席冯仑在2017第三届中国房地产众筹创智峰会中提出，2016年作为开发时代的风水岭，之前是产品形式单一的开发时代，之后转变为产品复杂的后开发时代。

“在开发时代，每年销售额80%以上都是围绕住宅。”冯仑认为在开发时代，房企呈现三大特点，一是产品以住宅为主；二是商业模式以快消为主，开发了就卖；第三点是，竞争力都围绕着单一产品和快消形成竞争力。规模、成本、速度，就是比谁卖得规模大，谁卖得速度快，谁的成本低。

由于房价上涨、通货膨胀以及城市化进程的发展，只要在规模、成本、速度三方面做好了的房企都赚到了过去20年经济增长的红利。

2016年之后，房企产品线不再只有住宅，有其他产品形态出现。如万达已经转到地产和文化、娱乐、旅游结合。另外，万科提出城市配套服务商，除了住宅，其他的购物中心、写字楼都纳入了它的视野。

另一个变化是，后开发时代的竞争力发生了转移。不再竞争规模、成本、速度。而是运营能力、资金成本以及讲空间故事的能力。

冯仑指出，出租运营的不动产估值方法非常简单，租金乘15到20倍，最后就是它的物业价值。冯仑提到潘石屹的SOHO，认为其销售额并不多，但是资产质量很好，租金收入也很多。

在做各种复杂产品上，谁的财务成本低，谁就能够适应更多不同的产品形态。五大产品形态，除了住宅以外，写字楼、购物中心、物流仓储、健康养老、公共设施，都是后开发时代的主要产品，大部分依赖低成本长期资金。

后开发时代要求开发商导演+制片的能力，就是讲空间故事的能力。假定一个10万平米的建筑，综合商业的设施，可以有不同的组合，甚至说可以有无数多的组合，做一部分住宅、一部分写字楼、一部分酒店、一部分医院、一部分娱乐设施等等，可以无限多的组合，但是组合决定了物业最后的价值。

冯仑认为：在中国有七八万家房地产项目公司，如果今天做一个房地产项目，能找到20多万人，因为一个公司三个高管，大概20万人以上可以来应聘这个职务。

如果要管十个以上项目，有五六种业态，全国也就两三千人能负责。因为只有上市公司做了十年以上的高管，才经历过这些事情

如果在一个空间里有十个以上业态，或者一个大的项目、一个小镇，一个大的社区，这样的高管中国只有三百人。

进入后开发时代的创新，围绕运营能力、长期低成本资金、财务安排能力以及开发商自身的综合的空间、规划、布局和创新的能力。这三个方向的能力将会成为所有开发商在后开发时代的竞争力。