建设用地接近天花板 上海城市更新背后的需求逻辑

（原标题：建设用地接近天花板 上海城市更新4.0背后的 需求逻辑）

6月21日，在戴德梁行《城市更新4.0：迈向卓越的全球城市》白皮书发布会上，同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师徐磊青指出，上海建设用地规模已接近规划天花板——上海市截至2015年已推出建设用地3145平方公里，到达2040年总体规划确定的建设用地规模3200平方公里之前，只有55平方公里余量。

但在另一方面，戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正指出，在土地集约趋势下，国内还是可以借鉴西方国家一些经验，挖掘更多利润。他以上海为例，相对于东京和纽约，上海土地总量中有大概20%左右是工业用地，而东京和纽约工业用地占比不到5%。但是从土地产值来讲，一平方米土地的产值，国内只有东京或纽约产值的一半。这意味着国内土地很多为闲置，工业土地上产生的价值还可以有很大发展的空间。因此，张国正认为，城市更新可以看作是上海迈向卓越城市的一个重要的战略。目前，锦沧文华酒店改造、幸福里、K11、南丰城、港中旅大厦及东海商业中心等均是成功的城市更新案例。

政府与市场同样面临挑战，徐磊青指出，政府的难处在于公共利益落实难、自上而下规划指导落实难，城市更新政策条例会导致监管与开发矛盾，市场则面临多元化的更新方法与技术储备开发手段的挑战。

面临挑战

中国房地产协会会长刘志峰指出，从提升土地利用、使用价值，节约用地的角度来看，城市更新主要为了解决土地资源紧张的问题。城市里面还有大量的土地被闲置和浪费。特别是商业地产库存较大，除了调整就是盘活，可以逐步把落后产业转变为新的高端产业，可以利用新经济、新业态、新模式的发展。

以上海虹桥商务区与闵行开发区为例，这两个比国内众多开发区都小的开发区，土地面积只有412平方公里。但它们在“十二五”期间共完成产值超过6000亿，税收350亿，如果没有城市更新和盘活存量，这两个开发区便不会有这样好的成绩。

戴德梁行在城市更新方面提出对项目全生命周期进行服务，也为此搭建了平台，希望寻找一些最合适重新整合的项目，将之盘活、更新，并充当资产管理的角色。

张国正指出，城市更新4.0一个关键词是存量更新发展，它的基础在于城市更新2.0时代的大量新项目。由于当时没有一个前瞻性的规划，同时建筑物也没有得到维护，这些项目整体管理水平下降迅猛。这就是今天房企、机构重新整合这些资源，把楼宇经济大力释放的机遇。国内旧城改造源于上世纪80年代，可以称之为城市更新1.0版本；2.0版本的90年代城市更新倾向追求经济效益。

与此同时，城市更新4.0存在多项挑战。首先是如何将存量推向市场，国企手上掌握不少存量项目或土地；其次是利益平衡；再次，资金、民生、建筑保护等问题均还没有形成体系。

近期，上海南京路上很多商业地产项目就进入停业调整阶段，张国正认为，这是属于城市更新的范畴。大量出现此类情况，背后的原因是消费者的需求升级，对于商业有不同于之前的要求，对消费的环境、空间、商品、服务、内容等都有着不一样的期待。可以说，市场需求的不断变化，很大程度地推动了城市更新。

张国正接受21世纪经济报道记者专访时透露，上海这两年的城市更新速度逐渐加快，很多项目开始上马，这一方面得益于政府在原先城市更新中最难突破的规划环节开了绿灯，另一方面国企开始觉察到自己的资产可以通过城市更新焕发更为可观的价值，在这两方面的影响下，上海的城市更新，特别是涉及到工业用地向商办用地调整的城市更新项目越来越多。

三类企业关注城市更新

正如刘志峰所言，城市更新需要投入大量资金，需要一定的杠杆，但杠杆过大就会积累风险，甚至引起系统性的金融风险，所以要提升金融创新，探索新的融资方式，特别是当前商业地产库存较大，要盘活这些市场还需要遵循政府引导、市场运作、统筹规划、公平公开的原则。使更多沉淀的资源资产发挥作用。

张国正认为，关注城市更新的房企大致分三类：以旧城改造为主营业务的管理运营公司；手上握有大量存量资产，并需要对其进行改造升级的国企和央企；传统开发商，由于土地供应减少导致新建项目减少，转而关心城市更新市场的。他介绍，戴德梁行也深入城市更新的进程，与宝钢、光明、上港等国有企业及万科、华润、金茂等开发商都有深入的长期合作。

2013年的12月25日，宝华企业集团收购锦沧文华酒店，作为南京西路上屈指可数的高端酒店之一，将重装改造更新为写字楼。三年半过去，项目已进入关键时期。

宝华企业集团副总裁杨健坦言，当年区政府也非常支持宝华将之改造成办公楼，但是拆掉重建还是直接改造却变成了一个难题。作为投资商，宝华更愿意拆掉重建；最后还是觉得必须把建筑基本的元素保留下来，基本的框架保留下来。作为人们对上海城市发展的见证。“所以在这样的基础之上，我们开始大量改造的方案，不下几十轮。请的境内境外的专家无数，我们专门飞到新加坡去拜见了原来的建筑设计师，征求他的意见，通过三年的时间形成新的改造方案。尽管投入翻倍，但宝华觉得意义非常重大。”

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成透露，通过对去年成交的大宗交易标的研究发现，大部分项目均是通过更新改造获得物业升值机会再出售。