本报记者 唐韶葵 上海报道
4月21日，上海政府门户网站发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（简称“《规定》”），对商办土地出让明确若干新规，该规定的有效期为2017年4月10日至2022年3月31日。
其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店；出让人规定商业、办公物业的持有比例和持有年限；办公、商业可售部分以层为单元进行销售；商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让或进行抵押等。
同策咨询研究部总监张宏伟分析道，这对于进入上海的房企要求会越来越高，将来具备持有能力的房企在商办市场才有生存空间，纯靠销售的生存空间只会越来越少。而随着整治、商业物业持有与分割条件的界定，销售难度会增加，从而进一步增加商办物业库存；但由于上海商办物业库存此前就供大于求，调控后销售不会转好，“情况只会变得更糟，相关房企对此也没有太大反应了”。
此外他指出，目前至少有10个城市在做商改住市场整治，这可能会催生一些创新性的金融工具和产品、手段，如REITs、CMBS等，用于支持房企后续的自持运营操作。
成交量价保持低迷
正如《规定》中提到，“受让人因自身原因未按时开发建设，造成土地闲置；擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除合同，收回土地使用权”，这份文件可谓从源头断绝了类住宅产品的出现。
延续2016年底的整顿效果，《规定》出台对现有的存量商办物业产生影响较大。这包括酒店式公寓等类住宅产品，和已分割成小单元产权售出的商业、办公产品。
业内人士指出，上海对类住宅的整顿，出于两大主要原因：常住人口的增加，不利于上海2500万人口控制目标的实现；以及类住宅产品的价格快速上涨，将直接推高商业和办公物业的价格，提高社会经营成本，不利于产业和经济的发展。
据统计，2016年底上海开始整顿类住宅产品以来，140多个带有酒店式公寓产品的项目销售被叫停，超95万平方米存量待处置。
类住宅的成交量价表现在政策影响下也有明显效果。来自同策咨询研究部数据显示，2017年2月，从酒店式公寓市场表现保持低迷，连续两个月0供应；3月成交2.80万平方米，环比、同比分别下滑20%、56%，创2015年3月以来最低值，成交均价也环比下滑24%至23293元/平方米，同比则上扬11%。
考验自持运营能力
《规定》的出台，意味着房企拿商办类用地，打“擦边球”建酒店式公寓的做法已经被明令禁止。换言之，办公、商业不允许被分割成小空间产权，要卖就整层卖，产权统一，持有运营。
张宏伟指出，这一做法对上海拿商办用地的开发商将产生新一轮“洗牌”。禁止建公寓和分割产权都在很大程度上提高了开发商的运营成本，减缓了资金回笼速度。未来，上海商办市场的门槛将提高，不具备运营能力的开发商将被挤出，具有强大商业运营能力的企业会迎来利好。而投资门槛提升，小单元产权也将迎利好。
另一方面，商办用地的出让新规只允许开发商业和办公类产品，将增加市场上此类产品的供应，也会在一定程度上降低商业和办公产品的平均价格，有利社会商务成本的降低，从而利好经济发展。
房东东创始人全雳认为，上海商办用地新政出台表明了调控政策趋向严厉，进一步抑制炒房；下半年整个市场的风向会转变，从此前的资产荒转向资金荒，建议下半年大量持有货币、现金为王；商办土地一旦缺少改成住宅的用途，会降低企业购买意愿，进而降低投资欲望；此前房企卖出的所谓商改住物业，将导致不少投资客被套牢。综合分析，商办性质物业的价格风险将会凸显。
本文来源：21世纪经济报道
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