楼市三问：新房销售同比下滑 调控就要停止了吗？

（原标题：楼市三问）

（作者系交通银行金融研究中心高级研究员）

房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势，调控范围还将扩大。

3月份，房地产市场进入密集调控期，并呈现出一些新的突出现象。

一问：新房销售同比下滑，调控就要停止了吗？

3月份起，房地产市场调控趋于频繁，截至目前已经有50余城市出台了超过140次调控措施。日前，国家统计局公布的商品房成交数据显示，两项销售指标继续处于回落当中。1月-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1月-2月份回落5.6个百分点；商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。然而央行数据显示，3月份居民部门中长期贷款增加4503亿元，较上月多增699亿元，且占同期新增贷款总额的比重超过44%，接近去年全年的水平。

国家统计局公布的房价数据显示，房价环比上涨还在继续。3月份70个大中城市新建商品住宅均价环比上涨0.71%，涨幅较上月明显扩大，各线城市涨幅均“抬头”。70个大中城市中，仅上海、南京等8个城市房价环比下降，其余62个城市均有不同程度的上涨，其中广州、海口、三亚涨幅超过了2%。二手房方面，仅有南京和乌鲁木齐房价环比下降，合肥、银川等4城持平，其余64城均环比上涨，其中厦门环涨达4.9%，广州、北京次之，环比分别上涨3.3%和2.2%。尽管不排除有季节性因素的上涨，但在调控的“紧箍咒”特别是对新房的限制已收到几乎“史上最紧”的情况下其房价仍然上扬，表明控房价还任重道远。预计涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间。房价上涨压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势，调控范围还将扩大。

二问：三线、四线楼市有起色，去库存快完成了吗？

今年以来，在去库存政策的持续推进下，三线、四线城市房地产市场整体热度逐渐提升，部分城市商品房销售出现明显起色。有一些市场观点认为三线、四线城市呈现出的“火爆”销售局面正带动去库存“接近尾声”。但从数据来看，其总体销售环比和同比离“火爆”尚有差距。若推及全国293个地级市中的其他三线、四线城市，整体成交增速可能更低。可以认为，一季度三线、四线销售的热潮更多的是“散点开花”，被报道升温较快的只是其中一小部分，大部分三线、四线城市还难言走出高库存阴霾。去库存还在进行时，不宜夸大当前三线、四线楼市成交改善的现状。

在这一波三线、四线城市去库存的浪潮中，城市之间会表现出时间和程度上的差异，其中“有题材、有故事”的三线、四线城市更容易借去库存东风从低谷走出。这些“题材”包括：（1）区域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈内核心城市周边；（2）产业经济发展势头向好，地方政府产业政策初见成效；（3）拥有旅游、养老等特色资源禀赋；（4）在城市集群内功能定位明确，具有独特的角色分工等。

三问：开发投资增速超预期，能持续乐观吗？

1月-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1月-2月份提高0.2个百分点。统计局并未公布扣除价格因素的同比实际增长情况，依当前的情况推测，同比增速可能更高。近两个月房地产开发投资的较快速上涨或与土地市场的活跃有关，今年以来地方政府推地动作有所加快，开发企业经过近一年的“饥饿”，补库存意愿也比较明显。1月-3月份，房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%；土地成交价款1359亿元，增长16.7%。

不过这种超预期的增长态势可能不会持久，房地产开发投资增速或于下半年回落。原因有三个方面：一是来自于房企资金来源的缩减。因商品房交易行为产生的个人按揭贷款和定金及预收款在开发到位资金构成中占比约一半，成交增速下行和信贷监管趋严将减少这两项资金来源。政策对房企开发贷、再融资、公司债等融资渠道的监管逐步加强，开发企业资金宽裕程度在降低，融资成本相对提高。第二，从开发投资增速相对销售指标的滞后性来看，销售面积增速的回落将逐步传导至新开工、施工、竣工，房企投资行为偏谨慎。第三，去年供地较少的热点城市可能加大土地供给，对开发投资增速的下滑有对冲作用。