<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 新闻 > 正文

解码2017:房企新一轮军备赛

0
分享至
解码2017:房企新一轮军备赛

本报记者 唐韶葵 上海报道

经历2016年房企融资规模高速增长、融资成本下降之后,2017年行业的融资情况不容乐观。

德晟资本战略发展部总经理喻姿玮就分析道,过去一年随着利率的调整,社会整体融资成本在逐步下降;此外,房产企业适时采取借新还旧,以债务置换降低了成本。去年10月份开始,房地产市场在高热中骤然迎来严厉的调控政策,自此,融资环境似乎一夜之间由夏入冬。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为,随着2017年第一季度多家房企完成发行第一期中期票据(7笔总额共计131亿元),3月融资总额有所提升。在境内房企发债环境仍不宽松的情况下,个别房企选择海外发债,而海外有担保优先票据的成本较低,无担保且评级一般的优先票据利率相对较高。在当前情况下,多数房企的融资额度、融资渠道都受到限制,除了境内银行贷款,中期票据和海外发债的市场化融资方式仍是房企融资的重要手段。

来自同策咨询研究部的数据显示,2017年3月已披露的大部分融资案例中,成本均高于同期银行贷款利率。

流动性管理箭在弦上

据德晟资本REITs事业部总经理车阳介绍,在2016年,AAA评级房企融资成本从2014年的7%下降至2016年底的4%;AA+评级的证券利率中枢由2016年初的6.5%下降到5%,AA评级则由2016年中的6.5%下降到年底的6%。

他指出,去年房企融资利率的下调,一方面是利率的下降趋势,另一方面是不同水平的信用评级证券的分化非常明显。主体信用较弱的房地产企业将面临更高的成本。

分化必然会加速行业洗牌。车阳指出,房企流动性管理或成2017年的主题词。“2017年对于大多数企业来说,流动性管理是第一要务。并购重组、债转股和资产证券化,将成为这场去杠杆化大潮中的主角。”

房企近年来也开始尝试各类创新融资方式,较多试水的方向就是类REITs和CMBS。

在国务院2016年10月发布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中,REITs就被推到了前台:“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。

前述分析人士认为,中国推出REITs的考量,很大程度上是为了以风险收益作为对价的“股权”替代传统债务,打破地产融资的“刚兑”,为整体经济降杠杆,也降低金融风险。

创新融资工具待“升级”

据同策咨询统计,自2014年4月,国内首单交易所类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来,截至2017年4月,共有25单类REITs及CMBS产品在交易所及机构间发行,累计发行规模753亿;其中REITs产品19单,规模455亿;CMBS产品6单,规模298亿。

尝试早已开始,但国内目前发行的各类创新型金融产品,并没能做到真正的“创新”。

据业内人士分析,国内的类REITs,在很大程度上是主体信用维持的类债性产品,与海外标准化的权益类REITs有较大差异。这与国内投资人对“固定收益”的青睐,以及缺乏对房地产项目的专业判断有关,因此还是要抓主体信用,希望保固定收益。而国外REITs在本质上是一种“权益”,主要通过租金收益与资产增值来兑现权益的价值。REITs的“真”与“假”,关键在于资产到底是“真出表”还是“假出表”,产品的实质是“股”还是“债”。

行业分析人士表示,对房企而言,REITs不仅是一种融资方式,更是企业从“资产所有权”到“资产管理”业务模式的转化,这有助于企业改善财务报表和走向专业化的不动产经营管理之路。“假REITs”只是做了一项“明股实债”的表外融资而已,这在2017年后会慢慢淡出舞台。

CMBS严格来说是对抵押贷款的证券化,其基础资产是分散化足够好的商业地产抵押贷款。通过产品分级和资产分散,来降低资产组合的整体风险。这就可以通过产品构造来降低违约风险,进而提高信用评级,降低资金成本。

而国内的CMBS,贷款是在产品中临时构造出来的(往往是信托贷款),也多是单一贷款,没有分散性。这种CMBS从违约风险上看,与银行抵押贷款同质,并没有起到降低企业融资成本的功能。因此有业内人士指出,国内目前阶段的CMBS,只得其表,“未来真CMBS”会越来越多。

相关推荐
热点推荐
不管楼层多高,这7个楼层是“最吉利”楼层,并非迷信,而是共识

不管楼层多高,这7个楼层是“最吉利”楼层,并非迷信,而是共识

说故事的阿袭
2025-06-27 03:30:13
砍下18分7板!贝利:第一场比赛太紧张了 今天我放松了心态

砍下18分7板!贝利:第一场比赛太紧张了 今天我放松了心态

直播吧
2025-07-08 16:28:20
防贼似防狼!英国F-35B滞留印度:飞行员拒吃饭只要椅子守战机!

防贼似防狼!英国F-35B滞留印度:飞行员拒吃饭只要椅子守战机!

boss外传
2025-07-05 14:10:03
天津人社局原副巡视员刘维新被查

天津人社局原副巡视员刘维新被查

上观新闻
2025-07-08 17:22:11
成都母女畸形关系曝光,引发热议:两个人的床上,睡不下三个人

成都母女畸形关系曝光,引发热议:两个人的床上,睡不下三个人

诗词中国
2025-07-07 15:41:35
苍鹰变苍蝇,宾利换新Logo,网友:高端成高仿

苍鹰变苍蝇,宾利换新Logo,网友:高端成高仿

4A广告网
2025-07-08 09:53:53
川西坠河母亲生前与丈夫聊天记录曝光!表达丈夫未陪在身边的遗憾

川西坠河母亲生前与丈夫聊天记录曝光!表达丈夫未陪在身边的遗憾

美美谈情感
2025-07-08 01:23:17
川西旅游车坠河后续,家属态度强硬要继续救援:活要见人死要见尸

川西旅游车坠河后续,家属态度强硬要继续救援:活要见人死要见尸

振华观史
2025-07-08 08:34:36
“笑不活了!”山东,因为天气太热,女儿想打开空调凉快凉快。

“笑不活了!”山东,因为天气太热,女儿想打开空调凉快凉快。

悠闲历史
2025-07-08 16:50:58
2014年,朝鲜两名军政高层欲发动兵变,为张成泽报仇,结局如何?

2014年,朝鲜两名军政高层欲发动兵变,为张成泽报仇,结局如何?

阿胡
2023-12-18 10:42:12
菜鸟驿站真的很赚钱吗?网友:适合脾气性格非常非常非常好的人做

菜鸟驿站真的很赚钱吗?网友:适合脾气性格非常非常非常好的人做

解读热点事件
2025-07-07 00:10:03
醒醒吧!解放军统台战役绝没那么容易,极可能会付出伤亡惨重代价

醒醒吧!解放军统台战役绝没那么容易,极可能会付出伤亡惨重代价

顾史
2025-06-09 20:37:39
反转!魏牌店长放新证据:张教官曾寻求合作未果,称换新车无诚意 | 明镜pro

反转!魏牌店长放新证据:张教官曾寻求合作未果,称换新车无诚意 | 明镜pro

明镜pro
2025-07-08 00:04:06
芯片巨头,利润大跌56%

芯片巨头,利润大跌56%

半导体行业观察
2025-07-08 09:42:36
原来早已不是中国籍?事业巅峰远赴美国,被老外“玩腻”晚年回国

原来早已不是中国籍?事业巅峰远赴美国,被老外“玩腻”晚年回国

马浵在解说
2025-07-07 16:18:58
央视:警告无效可以开火,有实力就有底气,中国利剑出鞘

央视:警告无效可以开火,有实力就有底气,中国利剑出鞘

柏铭锐谈
2025-07-08 18:13:50
鲁媒:韩鹏将出任山东队代理主教练,还有一名西班牙外教加盟

鲁媒:韩鹏将出任山东队代理主教练,还有一名西班牙外教加盟

懂球帝
2025-07-08 18:14:13
如何评价?U16国少1胜1平1负结束和平杯比赛,其中1-1日本 3-4韩国

如何评价?U16国少1胜1平1负结束和平杯比赛,其中1-1日本 3-4韩国

直播吧
2025-07-08 21:56:11
山东泰山官方晒训练视频,球员已在韩鹏教练组带领下进行训练

山东泰山官方晒训练视频,球员已在韩鹏教练组带领下进行训练

直播吧
2025-07-08 22:09:02
美媒预测张博源将被NBA首轮选中+郇思楠乐透 曾猜中杨瀚森高顺位

美媒预测张博源将被NBA首轮选中+郇思楠乐透 曾猜中杨瀚森高顺位

大嘴爵爷侃球
2025-07-08 22:41:08
2025-07-09 01:28:49

北京房产

海淀严选 和樾玉鸣让「好房标准」藏在每一个细

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

美媒问王毅外长会否在东亚外长会会见鲁比奥 中方回应

头条要闻

美媒问王毅外长会否在东亚外长会会见鲁比奥 中方回应

财经要闻

新消费浪潮下的资本叙事能持续吗?

体育要闻

17岁的朱正很好,但他救不了中国男篮

娱乐要闻

麻烦大了,凤凰传奇再次遭受“重创”

科技要闻

余承东回应开车"睡觉":平生第一次去自首

汽车要闻

遵循“极简主义” 北京现代ELEXIO发布内饰官图

态度原创

数码
健康
房产
旅游
公开课

数码要闻

AIDA64 发布 7.70 正式版:首次支持 PCIe 7.0,提前支持 Zen 6

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

房产要闻

突然爆发!巨头疯入海口西海岸!

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版