张敬伟：不动产登记制度规范比功能联想更重要

（原标题：张敬伟：不动产登记制度规范比功能联想更重要）

张敬伟

国土资源部近日表示，作为我国一项基本的物权制度，不动产登记制度正在悄然“发力”。力争到今年底前，全国所有市县的不动产统一登记将接入国家级信息平台。

不动产登记联网已经试点二三年了，全面推进全覆盖联网也是应有之义。不动产登记制度，顺应互联网时代的要求，通过联网实现大数据联通，既是时代需要，能更好地保护公民不动产，对完善物权制度保护也有现实意义。

不动产登记全国联网，应从完善制度规范的角度去理解，而不应对其有更多碎片化的功能化联想。

物权立法在中国较为滞后，因而在物权保护的制度层面，之前也较为模糊。与此同时，中国市场化和市场创富的速度非常快，从楼市到股市再到其他市场，各种市场要素叠加，因此物权从形式到内涵都极其复杂。

于是，物权法从法制到法治都要跟上时代步伐。在现有的法制体系下，利用信息技术手段，通过不动产登记的互联互通，完善制度规范，迫在眉睫。

从制度规范而言，建立统一登记的不动产权信息平台，可以最大限度地实现公民不动产权的公开透明。如果说阳光是最好的防腐剂，公开透明、可查询的不动产登记制度，也可最大限度地实现不动产权的合法化。毕竟，对于物权认知，每个人都会有常识性的逻辑，也不会忌惮将自己的合法物权如实登记。相反，如果一个人的不动产不合逻辑和常识——就像舆论场之前曝光的众多房叔、房嫂那样，其职业、收入和其拥有的不动产明显不匹配，他们也不敢如实登记。

不动产登记本身不具有反腐功能，但作为制度规范，对包括贪腐在内的非法行为都具有刚性约束。但要指出的是，不动产登记的全国联网，主要目的不是为了反腐，而是对物权制度的基础性完善。如果说将此制度视为反腐利器或者给予公众随意以人查房的自由，这种的制度设计和技术更新就“走偏”了。

越是在法制不健全、法治不完善和制度不规范的情况下，越不能将制度规范功利化。否则，激进的功利思维，会损害制度规范的内涵，使之沦为公众情绪的工具，使理性的制度设计异化。即如将不动产登记全国联网视为反腐利器，将会导致“地下房产”的非法交易，使楼市更加紊乱。再如不给以人查房设置防火墙，人人得而查之，那么公民的隐私权就难以保障。好制度首先在于权利维护，而不在于惩恶。以人查房，必须合法规范。

同样，不动产登记全国联网，固然可以查清每个人买了多少房，但也并非为了打击炒房，更不是“关门打狗”降房价。楼市调控是系统工程，楼市有周期，受市场供需、政策走向、财税设计、金融环境等诸多因素影响。靠不动产登记全国联网系统就能遏制炒房、降房价？显然不可能。但可以肯定的是，这一制度将摸清全国不动产的家底，有助于楼市因城施策、精准调控。

最大的猜测来自于不动产登记全国联网是为开征房地产税做准备。正如前述，这一制度有助于摸清全国不动产的家底，对于未来开征房地产税提供了准确的数据支持。

但是，不动产登记全国联网，并不意味着房地产税开征临近。毕竟，开征房地产税需要立法，而立法程序是复杂、严谨的。据悉，房地产税并没有纳入今年的立法规划，因而房地产税立法还是远景。更重要的是，在楼市还存在诸多制度短板的现实中，当务之急是补上制度和监管短板。

因此，不动产登记制度实现全国联网，是完善制度的基础性工作，而不能功利化想象。

（作者为中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）