天津最核心1平方公里内的10万顶豪战争

文／刘乾超

2016年天津市热点土地成交信息

天津楼市变天了。

这张图清晰展现了过去一年天津土地市场的疯狂程度。在刚刚翻页的2016年，天津土拍溢价率达到历年之最，新入市地块溢价率过百超过了十宗。

天津，这座距北京仅120公里的直辖市，堪称2016中国楼市狂飙突进的最佳注脚：

截至目前，天津单价地王纪录由金地取得。两个月前，金地花费47.4亿竞得南开双峰道地王，楼面价达到5.61万/平方米，比前任地王高出近2万块，以至于此后政府不得不设置土地“熔断”机制，引导企业理性竞价。

天津、北京楼市的差距正在全面缩小——随着北京集中进入10万+年份，天津也诞生了一座有史以来最符合顶豪标准的标杆项目：四季汇。

试问，一座真正的顶级豪宅应该具备什么特质？

地段、产品、配套、价值、价格，五要素齐加身。一个都不能少，但这还不够。如果能在硬件之外给出软性服务加分，自然更好。当千万定价居所不再是天方夜谭，而是被高端客群真正接受、承受，伪豪宅不顶用了。

客户正在掏出更多的钞票为顶级居住体验付费，开发商需要给出更多加分项。

最近三年天津市内六区豪宅产品总价段分析(统计截止2016年11月)

表格显示，天津顶豪的定价和产品水准，正向帝都看齐。事实是，产品力的晋升，的确得随着当地房地产市场快速发展才能快速提高。

当土地越来越金贵，顶豪的价值体系才迎来实质性重塑。比如，位置就会重回高端居所的第一卖点。

天津楼市试图跟上北京步伐。不过两地房地产生态截然不同。

举例来说，首都职能遍布全城。商务中心在朝阳，金融中心在西城，教育中心在海淀，顶豪各有所长，你炒金融街，我炒CBD，他炒西山美景。

天津不一样。最好的商贸、教育、医疗资源全集中在一个行政区：和平。

天津和平区只有六条街道，面积不过9平方公里，却是这座GDP仅次于北上广深第五城的商贸、金融、教育、医疗卫生中心。

天津的资源集中度（换句话说资源不平均度）有多高？举个例子，排名全市前八的小学，和平占去七所。

可以这样类比：天津和平区南京路、赤峰道的交口，就像是北京长安街、建国门、亮马桥、五道口、阜成门翻转地图后的集合。

北京足够大，但在天津，顶豪的布点选择并没有那么多。开发商可选的边界只有那么一小片。

四季汇就坐落在天津这片最稀缺的和平区南京路上。它的开发商是现代集团。

没有一个天津人敢说自己没去过现代集团的项目。在地铁还不发达的年代，天津人住得再远，要么开车，要么坐公交，也要跑到和平南京路上现代集团开发的伊势丹百货、乐宾百货消费。南京路不仅诞生消费神话，更是天津人生活、购物、居住的精神图腾。

而这位天津商业地产届霸主、和平区隐形地主，在打造这座城市有史以来最核心地段的顶豪项目时，引入了世界级别豪宅：四季品牌。

全世界10个顶级度假胜地最优酒店中，奢华酒店品牌、超五星级酒店四季酒店占去了4个席位。曾经，四季酒店只愿意选择马尔代夫、大溪地、苏梅岛、毛里求斯这样的海岛，或在上海、巴黎、米兰等国际大都市择址。

是现代集团落子和平的计划吸引了四季酒店的目光：毕竟这里堪比中国北京长安街、建国门、亮马桥、五道口、阜成门价值的集合。

兑现地段、产品、配套、价值、价格已经不那么容易，四季汇还做到了一般开发商做不到的软性服务加分：成为四季汇的业主，享受楼下四级酒店的超五星级奢华管理服务。

天津四季汇翻转了北京银泰中心的设计——银泰主楼的7至33层，设计了216套柏悦居顶豪酒店公寓。在天津唯一核心区位的现代集团国际金融大厦，1至27层为世界级别四季酒店，顶豪四季汇设置于酒店之上的28至48层。

这将保证业主站在四季汇270度的落地窗前时，能令这座活力之城的美景与繁荣，尽收私家官邸视野。

现代集团只开发了143套四季汇酒店式公寓，最小150平米，意味着总价起码1500万起。主力房源的售价是2500万左右。

总价近亿的650平方米大跃层仅有5套，位于47至48层。

150平方米只做了一居室，220平方米才做了两居室。客厅尺度为10米乘以7米。

在北京顶豪层高普遍维持在3米至3米2之间的时候，天津的四季汇还给出了层高3米8的答案。

另一方面，四季酒店顶级配套：超五星级健身中心、游泳池、SPA、餐厅、酒吧全部归四季汇业主私享。透露一个细节，现代集团为四季酒店的餐厅装修每平米花去了3万8000块，也就是说，三层就餐空间的开发成本已经接近两个亿。

能够占有这座城市最核心的地段，同时享有这个星球最顶级的配套，是天津富豪的福祉。开发商是可以反向调教购房人和市场的，随着天津楼市整体上涨，步入准一线行列，天津顶豪的住宅价值已然成熟。

顶豪的边界，是给予居住着酒店般奢华、极致的享受。

根据网易房产了解，四季汇将全精装交付。其橱柜选用了巴托普（Bulthaup），厨电选用了嘉格纳（Gaggenau），卫浴五金选用了当代（Dornbracht）， 洁具选用了唯宝，电动窗帘滑道选用了法国尚飞， 智能家居系统选用了霍尼韦尔。

都是外国名词，谁来给翻译翻译？这么说吧，四季汇一套橱柜的成本就有100万。

业界均有共识：住宅开发商转型商业地产并不容易，但商业地产开发商转型做住宅却是得心应手，因为商业地产开发商更懂高端商务人士的所想所要。

在打造四季汇项目时，现代集团为厨卫家电、卫浴五金全部选择了高端酒店德系配套。比如当代品牌，正是北京顶豪项目的标配。

现代集团在他们最熟悉也最有势力的和平区只是做了这么两件事：极致研究居住体验，和打磨顶豪产品。

钱要烧在刀刃上。

七年前，现代集团刚刚获得这块土地的时候应该不会想到，有一天，这个和平区顶豪项目可以站上10万的台阶。

在和平大地主苦练内功时，天津楼市已不可同日而语。

2015年，天津1000万总价以上豪宅只成交了80套。但在2016年前三季度，数字变成了300套。

据不完全统计，去年天津2000万总价以上的顶级豪宅至少售出了150套。1000万以上房源成交545套，月均49套，环比2015年上涨278%。1600万以上房源成交46套，月均4套，环比2015年（14套）上涨228%。

天津人的顶豪支付能力已经变得如此之强了吗？当然。

这座全国唯一一个年人口净流入在50万以上的直辖市越来越不缺新兴阳光富豪。

滨海新区发展、京津冀一体化红利，也在为拥有600年历史文化积淀的北方金融中心带来更多机遇和可能。当北京人才选择第二居所或转场到另一座城市打拼时，哪里会是第一落脚点？没有别的选择了:天津是唯一方案。

资源汇聚人才，人才反哺资源，这是天津城市发展正在走的路子，也是天津楼市快速井喷的根本支撑。有人才和资源的地方就不缺生意，更不缺生活。

很多开发商嗅到了天津楼市的未来图景，转而投资这里。数据显示，过去一年，天津顶豪总价1600万以上成交骤然下降，2000万以上的顶豪市场基本接近空白。

对现代集团来说，这真是不错的消息。在核心区域拿地成本已经坐5万望6万时，现代集团七年磨一剑，将143套能被时代记得住的顶豪产品推向市场，时机刚好。

好消息不再只来自市内市场。越来越多的目光投向天津卫，这座城市的优秀顶豪产品逐渐得到津外追捧。

资本永远趋向高价值方向流动。那条30分钟车程缩短了京津距离的高铁，正让来自外部的敏锐嗅觉一步通达这座和平顶级大宅。