恒大地产引战300亿 破解房企“负债”误区

中国恒大于1月2日晚间发布公告，全资子公司凯隆置业及恒大地产与八个投资方订立协议，上述投资方共向恒大地产出资300亿，以取得恒大地产合计13.16%股份。

分析认为，恒大此次获得市场认可，成功引战300亿，不仅为其顺利回A扫清道路，还将带来负债水平显著下降。

引战事件回顾

公告显示，在8家投资方中，中信聚恒、广田投资、深圳华建三家分别认购50亿元，各占扩股后总股本2.19%；中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美五家分别认购30亿元，各占1.32%。

据记者了解，恒大本次引进战投对象均是实力雄厚的投资机构或行业龙头企业。公告表示，自公司开展引战工作以来，市场反应热烈，恒大最终决定选择公告所述投资者作为引战的第一批投资者。

记者还注意到，此前，在深深房发布《关于重组上市的合作协议》公告中，恒大公布的最初引进战投的计划金额是300亿元。首轮引战完成后，凯隆置业仍持有高达86.84%股份，为进一步引入投资者留下空间。鉴于首轮引战获市场高度认可，预计未来引战将更为顺利。

万房投资首席执行官傅硕分析认为，按照香港上市规则规定，只要引进战略投资的规模不超过中国恒大市值的75%（450亿元），便不需要通过股东大会等复杂的审批程序，因为A股上市时间要求很紧，预计恒大不会突破75%上限，次轮最大引战规模不会超过150亿。

负债率大幅降至行业水平

有机构分析师分析认为，新投资者的引入，将直接带来恒大负债水平大幅下降。以2016年中期业绩报告数据模拟测算，净负债率将下降至行业平均水平。

数据显示，截至2016年6月30日，中国恒大总借款为3812亿，现金余额为2120亿，净资产为1820亿，净负债率为92.97%。“以此测算，引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿，相应净负债率将降至约65%的行业平均水平。”上述机构分析师表示。

中信建投最新研报也指出，此次战投的引入有助于继续改善恒大相对较高的负债率，如果考虑到本次引入的300亿战略投资，其净负债率将降至66%。

再认识房企“高负债”问题

业内人士表示，长期以来，房企高负债一直为市场诟病。传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。恒大此次顺利引战，表明机构投资者高度认可房企投资价值。

专家介绍，根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。与传统工业企业不同，我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。但对房企来说，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债,反映在财务报表中负债水平相对较高。

对于上述问题，万达集团董事长王健林最近也公开表示，房地产行业杠杆率较高有其特殊性，房地产的预售即销售收入也算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此报表显示负债水平相对较高。

以中国恒大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，剔除预收账款1190亿元后资产负债率为69.8%。

“预售款还带来房企负债率虚高，不能真实反映企业投资价值，销售规模越大，负债越高，因此应该重新认识房企高负债问题。机构投资者早已深刻认识到了这一点，这也是恒大成功引战的重要因素。”上述专家表示。