文/刘乾超
“拿下海淀永丰、大兴黄村三宗地块的万科、住总和中铁，都是按照100%面积自持、100%住宅产业化和绿色建筑三星标准投报的住宅建设方案。万科中标比较意外，我们曾预判国企和央企机会最大。这三家方案过硬，因而胜出。” 一位北京顶豪项目负责人向网易房产表示。
昨晚，北京三宗100%住宅自持地块有了最终归属。接下来，万科、住总和中铁建有两种选择：自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营，或与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。
保利也进入到了投报住宅建设方案阶段，只是未中标。在此期间，保利寻求了外援。
相比拍地限房价，开发商真正忧虑的是拿地后如何自持。网易房产独家获悉，为寻找新规则下的应对方式，保利高层主动与主营租赁业务的中介机构高层接触。土拍新政后两周，做了这件事的还有龙湖和京投发展。
开发商与租赁机构接洽的内容包括，探索自持地块定位、产品设计以及租金回报率模型。开发商的最迫切诉求是，从中介巨头处拿到北京租房大数据，摸清市场水温，当务之急，是赶紧找准自持住宅的大致方向。
“我们开始思考将租赁品牌引入自持地块的可能性，价格还没有谈妥。” 一位不愿透露姓名的北京房企人士提到。
也有开发商准备内部消化。此次参与投标的某国企开发商员工宿舍需求巨大，内部有过盖宿舍来消化自持面积的讨论。不过这种说法未得到确证。
新政发威，群魔乱舞。据网易房产打探，北京某设计院近期向开发商兜售了一套关于海淀永丰地块的“极品”户型设计：地下建五层仿佛窑洞，地上全自持——若最终住宅部分100%自持，建议卖一户商办房，送一套自持房，靠商办部分溢价将住宅部分找回。
习惯了回款挣大钱的开发商，突然要挣收租金的小钱了。海淀、大兴地块竞争落幕，更多自持地块未来等待落槌。想在北京楼市存活下去，就必须破解自持迷局。
选择恐惧症
过去以销售为导向，现在以租金回报率为导向。一夜之间，开发商要考虑的事情，变成了如何打造适合在北京出租的房源，而非控总价、易于快销的刚改房，或是高总价、适合终极改善家庭的豪宅。
竞得住宅面积只能出租、不得销售的硬指令，彻底改变了开发商的算账模式。从拿地、开发、销售，到拿地、开发、自持、出租、在资本市场寻求退出机遇，开发商的纯开发模式，正在政策逼迫下实现向“开发+持有”模式的转变。
北京土地新政令开发商们闪了一下腰，大家不得不关心起租房这个话题。以至于具备租赁经验和数据的传统中介，竟能成为开发商的座上宾。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖判断，对于每平米月租金收益最大化的追求，将成为新拍地块户型和产业模型设计的基础。
能将地块抢到手已经不容易，但将地块抢到手只是第一步。后续做高端租赁还是中、低端租赁，设计开间小户型还是设计套间，整租还是分租，毛坯还是精装，都将导致定价不同，由此，土地成本收回周期、自持经济模型将随之改变。
据伟业我爱我家集团市场研究院的数据显示，2016年上半年北京最热门整租户型是两居室，成交占45.4%，月租金均价为4827元/套；一居室次之，占32.6%，月租金均价4027元/套；三居及以上户型占21.9%，月租金均价为4802元/套。
两居室出租热度最高，与市场上两居室供应最多有关，并不能全面说明问题。事实上从2010年起，北京房屋租金投资回报率在一路下滑。网易房产结合我爱我家提供的数据，并查阅相关资料发现，2010年到2012年的三年间，做北京房东还能获得2%以上的年投资回报率，2013年到2015年期间降到了1.7%以下。2016年各月租金收益率均未超过1.6%，10月份甚至降到1.16%。
年净租金投资回报率仅在一点几个百分点，意味着至少需要七八十年才能收回前期开发建设成本。
“八十年后，土地使用年限都过期了。”一位远洋营销人士自嘲。但这不会影响远洋在北京国土局的出手动作。这家房企仅是2016年在京销售冲得较猛的一个代表，不少开发商回款迅速，手头现金充裕， 每一块地都争取冲一冲。“先定拿一块地的小目标。”
自营or找外援
“竞得地块后一到两个月内就得定设计，规划确定后要按部就班进入后续开发环节。”成功夺地房企人士向网易房产表示，一旦落槌，很快就要拍板。
产品设计和模式选择未决，留给开发商的时间并不多。但做房东收租，讲究的是细水长流。户型、套数是关键，同时还要考虑如何提升七十年持有期间的运营效率和租金坪效。规模化是摊薄开发商管理成本的基础。在这方面，中介的发展模式倒能一定程度上提供样本。
刚从链家独立的自如和我爱我家旗下的相寓均主打资产管理。自如在全国3个城市拥有10万套、25万间规模，拥有16年长租公寓运营经验的我爱我家在全国10个城市内开拓了17万套、40万间房源规模。批量拿房，是降成本、提效率的前提，所以自如今年开始以线下为战场加速收房，而在相寓Park内，十几名员工就能管理出租上百套房源的整幢大楼。
过去，万科、龙湖、招商、金地等房企探索长租公寓自持，更多来源于白银时代转型、创新需要，非当务之急，仅做试水。如今，万科已成功拿下两幅永丰地块，练兵百日能否上阵，不同开发商，有不同选择。
首创置业副总裁胡卫民在接受网易房产记者专访时提到，今年6月首创曾联合保利在上海浦东拿下一块15%自持面积的住宅地块，那是上海国土局首次对开发商提出住宅自持要求。首创选择自行组建团队打造高端租赁，理由是“保证品质”。
也有开发商有意寻找第三方合力运营，把难啃的骨头丢出去，这成为租赁中介做大的时机。主攻租赁十六年的我爱我家在采访中明确表示，希望借此机会在与链家的对位竞赛中收获红利，从开发商那里获得选票。
中介设想的合作方式是，我爱我家这样能够提供从前期顾问、到中期持有运营，再到后期REITs发行都有经验的房产综合服务企业，在土拍前期为开发商提供自持房市场定位、产品设计、经济测算，中期面临装修、配置、出租、管理等业务挑战时，接入中介的资产管理模式、系统，同时为开发商提供房屋出租渠道，后期通过REITs等资本渠道寻求退出。
从历史数据来看，设计两居室的出租效率和租金收益率更高、整租效率更高。胡景晖说，如果自持面积不是100%，还涉及销售、自持混搭，设计成本、管理成本、施工成本又要上升。至于毛坯、简装还是精装，要看合作模式，可以刷白墙出租，也可以开发商盖好毛坯房交给中介配置后增值出租。
尽管北京租金年投资回报率一度不及银行1.75%的一年期整存整取利率，但未来十年内，中国租房租金GMV将超过3万亿元，使用人口达到2.3亿人；20年后，GMV达到4.6万亿元，参与租赁人口达到3亿人。
开发商手上这块烫手山芋与中介巨头分羹与否，要综合试错成本、转型风险等因素考量。
远期来看，开发商后续谋求退出时，由于房地产信托投资基金(REITs)模式在中国未能成熟实施，也要向外找辙——突破障碍也许需要更广泛的外界合作，也许要等待时间。
自持面积之后 REITs落地之前
并非每幅地块都将苛刻设限，但组合拳力度的土拍新规将成主流。网易房产多方采访获悉，北京限房价、竞地价、自持面积的土地新政很可能要持续一年以上。为了填补粮仓，开发商并没有太多选择。
抬高自持比例，不断降低底线，为了夺地，这些房企已伤透脑筋。“新政前拍地溢价率接近50%就会触碰红线，新政后降到了40%甚至以下。每次报名前，我们都得动用各种关系打听这道红线在哪，要不没法做线性测算。”海淀永丰一役，北京某开发商折戟，但其相信，买地是一场长久战。
以及为了增加拿地成功率，交好的开发商们还会私下约定，以个体形式报名。
11月16日，19家房企涌进国土局大厅，人人都要拼一手。远洋方面曾向网易房产暗示，越不组成联合体，拿地成功率越高。“如今都是暗标，不确定谁能拿到。分散举牌，万一谁成功，后续还有入股、合作空间，不至于竹篮打水一场空。”
拿地艰难，变现不易，未来一两年内，北京或有大量自持地块进入租赁市场，等待数年后交易退出，这有可能倒逼中国资本、金融体系加快RIETs产品设计和政策支撑。
胡景晖认为，理想的RIETs模式应该和国外一样不局限于单一物业，走复合型资产池之路。比如，将住宅、商业、写字楼、酒店、养老、旅游地产等多种业态装进一个资产包，或者成立基金，同时购买不同房企开发的几个住宅项目，以降低风险，提高收益率，更好变现。
“复合型资产池能够保证整个项目均有价值和现金流收益，几家产权所有人通过RIETs，实现退出。”但在他看来，症结是，即便创新模式落地，RIETs收益率过低，导致无人结盘。
开发商无从退出，RIETs经济模型无法成立。没有政策强制安排开发商极少愿意自持住宅的原因就在于此。“如果租赁的净投资回报率太低，开发商自然选择销售模式，因为即便打折卖，也比自持七八十年挣钱。”胡景晖说。
拿国外RIETs举例，其模式成立的基础是融资成本低到2%，租金回报率高达5%到6%。国内目前租金投资回报率只有1.5%，但资金成本在5%甚至更高。
如果国家考虑为开发商自持运营环节减税，降低耗损，收益率将上升。土地获取成本下降，或租金收益提高，RIETs财务模型就能论证成立。
在住宅规模化运营和资本创新等多课题研究上，我爱我家与住建部、北京市住建委这些年进行过多轮研讨，提供过不少数据。与国投瑞银、中信金石等证券金融方也进行过REITs的探讨和试水。对于未来，胡景晖比较乐观。他认为，一个不成立的商业模型，经过三到五年的参数调整也许就会成立。“农村土地流转，增加城市住房供应，开发商拿地开销降低，也并非不可期待。”
但在等待制度更新前，开发商先要跨过眼下的焦灼时期，找准自持路径，算好经济账。土地新政后，房企大多持悲观论调，毋庸置疑的是，住宅地块大面积自持，将导致一两年内北京新房供应量急剧降低。
加上年底暂缓发放预售证，北京开发商们反而拥有了捂盘惜售的绝佳理由。
本文来源：网易房产
作者：刘乾超
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